قانونی فرم کا تعارف مزید》
بیجنگ ینگ ٹونگ لاء فرم نے کئی سالوں سے نجی اداروں کے حقوق اور مفادات کے تحفظ پر توجہ مرکوز رکھی ہے۔ اس نے قدرتی وسائل، کان کنی، زمین، پانی، علاقائی جگہ، کارپوریٹ ایکویٹی، مجرمانہ دفاع، فیکٹری مسمار کرنے، ماحولیاتی تحفظ کی بندش، ممانعت اور چھٹی وغیرہ میں حقوق کے تحفظ کی قانونی مشق میں کارپوریٹ حقوق کے تحفظ کے بہت سے معاملات کی نمائندگی کی ہے، بشمول بڑے پیمانے پر رئیل اسٹیٹ...
قانونی فرم کی خدمات
قانونی فرم کے اہلکار مزید》
ملنے کا پتہ مزید》
مکان کے انہدام کے معاوضے کی قیمت کا اندازہ کیسے لگایا جائے۔
ہوم پیج >> کاروباری علاقے >> غیر قانونی تعمیرات
مضمون کا مصنف：ینگٹنگ لائرز گروپ | اپ ڈیٹ کا وقت：2022-11-10 | پڑھنے کے اوقات：1320
ہمارے ملک میں شہری تعمیرات کی ترقی اور لوگوں کے مادی اور ثقافتی معیار زندگی میں بہتری کے ساتھ، کچھ پرانی شہری سہولتیں اور افعال اب شہری ترقی کی ضروریات کو پورا نہیں کرتے ہیں۔ پرانے شہروں کی تبدیلی یقیناً ایک خاص مدت میں ایک اہم مسئلہ بن جائے گی۔ حکومت شہری گھروں کی مسماری سے متعلق لامحالہ قوانین اور ضوابط کا ایک سلسلہ بھی جاری کرے گی۔ نئے "اربن ہاؤس ڈیمولیشن مینجمنٹ ریگولیشنز" میں انہدام کے لیے مالی معاوضے کی تجویز دی گئی ہے، جو کہ میرے ملک میں پرانے شہروں کی تبدیلی میں ایک بڑا قدم ہے اور یہ میرے ملک کی انہدامی اصلاحات میں بھی ایک اہم اقدام ہے۔ تاہم، تشخیص کرنے والی ایجنسیاں اور تشخیص کنندگان مکانات کے انہدام کی تشخیص کو کیسے معقول بناتے ہیں؟ مسمار کرنے والے مسمار کیے گئے لوگوں کو کیسے معاوضہ دیتے ہیں؟ یہ ایک ایسا مسئلہ ہے جسے ہمارے گھر مسمار کرنے کے کام میں حل کرنے کی ضرورت ہے۔
1. انہدام کی تشخیص میں بنیادی طور پر درج ذیل مسائل ہیں:
1. تشخیص کے طریقوں کے ساتھ مسائل
فی الحال، زیادہ تر شہری جائیداد کی مسماری کے جائزے انہدام کی قیمت کا جامع تعین کرنے کے لیے معیار کی قیمتوں جیسے نئے پن، محل وقوع اور سڑک کے سامنے والے حصے کے ساتھ مل کر استعمال کرتے ہیں۔ حساب کا یہ طریقہ "اربن ہاؤس ڈیمولیشن مینجمنٹ ریگولیشنز" اور "رئیل اسٹیٹ ویلیویشن ریگولیشنز" کی روح سے مطابقت نہیں رکھتا۔ سب سے پہلے، اس کی وجہ یہ ہے کہ مکان کی قیمت کا تعین بازار سے ہوتا ہے۔ یہ نہ صرف خود اپنی فزکس کے موروثی ٹھوس عوامل سے متاثر ہوتا ہے بلکہ مارکیٹ کے بہت سے عوامل سے بھی متاثر ہوتا ہے۔ مؤخر الذکر اکثر سابقہ سے زیادہ بااثر ہوتا ہے۔ مثال کے طور پر: رئیل اسٹیٹ کے ارد گرد کے ماحول کو متاثر کرنے والے عوامل۔ وہی رئیل اسٹیٹ ایک ہی جگہ پر ہے، لیکن اس کا یہ مطلب نہیں کہ آس پاس کا ماحول ایک جیسا ہے۔ اس کا تعین جائیداد کی خصوصیات (انفرادیت) سے ہوتا ہے۔ لہذا، ہمارے لیے یہ ناقابل یقین ہے کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی قیمت کی پیمائش کے لیے صرف بینچ مارک قیمت کا استعمال کریں۔ دوم، اصطلاح "بنیادی قیمت" کی اصل "رئیل اسٹیٹ ویلیویشن ریگولیشنز" میں نہیں مل سکتی، اس کے حساب کی بنیاد اور سائنسی نوعیت کو چھوڑ دیں۔
2. مکانات کی بینچ مارک قیمت کے تعین میں مسائل
بینچ مارک مکان کی قیمت کا حساب پہلے حکومت کی طرف سے تشخیص کرنے والی ایجنسی کی شناخت کے لیے طے کیا جاتا ہے، اور پھر ایجنسی حساب کتاب کرتی ہے، اور پھر حکومت حساب کے نتائج کی تصدیق کے لیے متعلقہ محکموں کے ساتھ کام کرتی ہے۔ درحقیقت یہ اب بھی حکومتی طرز عمل ہے اور حکومتی مداخلت سے نجات نہیں مل سکتی۔ اس لیے، مکانات کی بینچ مارک قیمت مارکیٹ کا رویہ نہیں ہے اور یہ مارکیٹ ہاؤسنگ کی قیمتوں میں ہونے والی تبدیلیوں کی درست عکاسی نہیں کر سکتی۔ یہاں تک کہ حکومت اور اس کے محکموں کے رویے بھی ہیں جو جان بوجھ کر بینچ مارک قیمت کو کم کرتے ہیں۔
3. مکان مسمار کرنے کے معاوضے کی قیمتوں کے ساتھ مسائل
(1) زمین کے معاوضے کی قیمت صحیح معنوں میں ظاہر نہیں ہوتی ہے۔ کچھ شہروں میں موجودہ مکان مسمار کرنے کے معاوضے کی قیمت کو ایک نئی اخذ کردہ مکان مسمار کرنے کے معاوضے کی قیمت میں ملایا جاتا ہے۔ حتمی نتیجہ صرف گھر کی موروثی ٹھوس ریاست کی قیمت کو ہی سب سے زیادہ حد تک ظاہر کر سکتا ہے، لیکن اس ہاؤسنگ ادارے کی طرف سے لائی گئی معاشی افادیت کی قیمت کو درست طریقے سے ظاہر نہیں کر سکتا، زمین کی قیمت، ایک غیر محسوس اثاثہ کو چھوڑ دیں۔ بلاشبہ، یہ حتمی نتیجہ عام طور پر اس نتیجے کی عکاسی کرتا ہے کہ معاوضے کی قیمت کم ہے۔ فرش کے رقبے کے تناسب اور رئیل اسٹیٹ کی عمارت کی کثافت اور زمین کے عقلی استعمال جیسے عوامل پر مکمل غور کرنے میں ناکامی۔ اس کے بجائے، زمین اور مکانات کی متبادل قیمت کو بینچ مارک قیمت کے طور پر ملایا جاتا ہے، اور اس کا حساب گھر کی عمارت کے رقبے کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ نتیجہ ناگزیر طور پر اس افسانے کی طرف لے جائے گا کہ ایک ہی معیار، مقدار اور قیمت کی زمین میں منزل کے رقبے کا تناسب زیادہ ہوتا ہے، اور بلند عمارت کی کثافت والی زمین کی قیمت زیادہ ہوتی ہے۔ (2) سرکاری محکمے زیادہ مداخلت کرتے ہیں، اور کچھ مقامی حکومتیں اپنی سیاسی کامیابیوں کی عکاسی کرنے کے لیے قیمتیں اور لاگتیں بھی کم کرتی ہیں، عوام کو دھوکہ دیتی ہیں، لوگوں کو نقصان پہنچاتی ہیں، منافع کے لیے لوگوں سے مقابلہ کرتی ہیں، اور حکومت کا امیج خراب کرتی ہیں۔
4. مکانات کی نوعیت کی شناخت میں مسائل
چونکہ میرے ملک کے قوانین اور رئیل اسٹیٹ سے متعلق ضوابط کچھ گرائے گئے مکانات سے پیچھے ہیں، اس لیے انہیں مکمل کرنا اور متعلقہ طریقہ کار کو بہتر بنانا واقعی مشکل ہے۔ تاہم، کچھ شہر آنکھیں بند کرکے طریقہ کار کی تکمیل پر زور دیتے ہیں اور اصل مقصد اور استعمال کی قیمت پر غور کیے بغیر، مکانات کی نوعیت کا تعین کرنے میں سخت اور کٹر ہیں۔ آخری نتیجہ تاریخ کے احترام کی کمی اور اس معروضی حقیقت کی عکاسی کرنے میں ناکامی ہے کہ رہائش زیادہ فوائد لا سکتی ہے۔
5. ری سیٹلمنٹ ہاؤسنگ کی قیمت کے تعین میں مسائل
جیسا کہ ہم سب جانتے ہیں، ری سیٹلمنٹ ہاؤسز مسمار کرنے والوں (عام طور پر ڈویلپرز) کے ذریعے فراہم کیے جاتے ہیں، اور ان کی قیمتوں کا تعین ڈیولپرز کو مارکیٹ کے بعد کرنا چاہیے۔ کیا گرائے گئے گھر بھی پوری مارکیٹ قیمت پر ہیں؟ یقیناً ایک خلا ہے۔ سب سے پہلے، مکان کے انہدام کے معاوضے کی قیمت کا تعین کرنے میں مسائل ہیں۔ دوم، آباد کاری کے مکانات کی قیمت گرائے گئے مکانات سے پیچھے رہ جاتی ہے (ترقیاتی مدت کی وجہ سے) اور ایک ہی وقت میں قیمت نہیں ہے۔ یہ لامحالہ دوبارہ آبادکاری کے مکانات کی قیمتوں اور مسماری کے معاوضے کی قیمتوں کے درمیان "انصاف اور انصاف" کی کمی کا باعث بنے گا۔
6. مکان مسمار کرنے کے معاوضے کے نفاذ میں موجود مسائل
بلاشبہ، بازار کی قیمت کی بنیاد پر پہلے مکان کی مسماری کا جائزہ لینا منصفانہ اور معقول ہے۔ تاہم، شہری باشندوں کی معیشت میں دو سطحی پولرائزیشن کا ایک سنگین مسئلہ ہے، خاص طور پر مسمار کرنے کے دائرہ کار میں رہنے والے۔ وہ کمزور گروہ ہیں، ان میں سے زیادہ تر برطرف کارکن اور بے روزگار رہائشی ہیں۔ کچھ طویل مدتی بیماری کی وجہ سے بستر پر پڑے ہیں اور ان کی روزی کا انحصار ان کے بچوں اور بچوں پر ہے۔ آس پاس کی کمیونٹیز کے رہائشی مدد کے لیے آتے ہیں۔ یہاں تک کہ اگر ان کے گھر بہت خستہ حال ہوں، تب بھی وہ آندھی اور بارش سے پناہ گاہ کا کام کر سکتے ہیں۔ ایک بار جب ان رہائشیوں کو منہدم کر دیا جائے گا، تو وہ اپنی اصل مستحکم پیداوار اور زندگی کے نظام سے محروم ہو جائیں گے۔ انہیں مسمار کرنے کا معاوضہ ملنے کے بعد، یہ معمولی معاوضہ ان کے لیے کیا کردار ادا کرے گا؟ وہ ایک چھوٹا سا گھر خریدنے کی استطاعت نہیں رکھتے۔
2. مندرجہ بالا مسائل کی بنیادی وجوہات
1. حکومت اور انٹرپرائز میں کوئی فرق نہیں ہے۔
پہلا مظہر انہدام کے معاوضے کی بینچ مارک قیمت کا تعین کرنا ہے۔ انہدام کے معاوضے کی بینچ مارک قیمت کی اہم تشخیصی اکائی کا تعین حکومت اور متعلقہ محکموں کی طرف سے کیا جاتا ہے، بجائے اس کے کہ ویلیویشن ایجنسیوں کی مسابقتی مارکیٹ سے حاصل کیا جائے۔ تشخیص کے مواد کو حکومت اور متعلقہ محکموں کے ذریعہ بیان کرنے کی ضرورت ہے۔ اس سے بینچ مارک قیمت برائے نام مارکیٹ کی قیمت بنتی ہے، لیکن درحقیقت یہ حکومت کی ہدایت کردہ قیمت ہے۔ دوم، جیسا کہ معاوضے کی قیمتوں کی تصدیق سے ظاہر ہوتا ہے، کچھ حکومتیں اور متعلقہ محکمے اپنی سیاسی کامیابیوں کی خاطر جان بوجھ کر معاوضے کی قیمت کو کم کرنے اور لاگت کو کم کرنے کے لیے "تصویری منصوبوں" میں مشغول ہوتے ہیں، تاکہ جن منصوبوں پر عمل درآمد مشکل ہے ان پر عمل درآمد کیا جا سکے (جیسے کہ ووہو کاؤنٹی، این میں ثقافتی اور تفریحی پلازہ)۔
2. مارکیٹ کا نظام ابھی تک مکمل طور پر تیار نہیں ہوا ہے اور اب بھی ترقی کے مرحلے میں ہے۔
اس کی وجہ یہ ہے کہ انہدام کے منیٹائزیشن کے لیے بڑی مقدار میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے لین دین کے ڈیٹا کی ضرورت ہوتی ہے۔ تاہم، کچھ شہروں میں مختلف قسم کے رئیل اسٹیٹ کے لین دین کے حجم چھوٹے ہوتے ہیں اور ان میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی معلومات کی کمی ہوتی ہے۔ اس کے علاوہ، رئیل اسٹیٹ کے لین دین کی معلومات اب بھی بہت بے قاعدہ ہیں اور اب بھی کچھ محکموں کے ہاتھ میں ہیں۔ یہ ہموار نہیں ہے اور رئیل اسٹیٹ کی معلومات کا نظام پوری طرح سے قائم نہیں ہوا ہے۔
3. شہری باشندوں کی اقتصادی ترقی اب بھی بہت غیر متوازن ہے، اور تفریق کی دو سطحیں سنگین ہیں۔
مسمار کیے گئے زیادہ تر لوگ پسماندہ گروہ ہیں۔ وہ اپنے مکانات مسمار کرنے والوں کو آسانی سے مسمار کرنے کے لیے فروخت نہیں کر سکتے۔ اگر ان کے موجودہ مکانات کی موجودہ قیمت موجودہ قیمت سے زیادہ ہو جائے تب بھی وہ انہیں فروخت نہیں کر سکتے۔ اس کا تعین ان کی سب سے بنیادی زندگی کی حفاظت (ہاؤسنگ) سے ہوتا ہے۔
4. "اربن ہاؤس ڈیمولیشن مینجمنٹ ریگولیشنز" کے نفاذ کے لیے کوئی معاون اصول نہیں ہیں، جس کے نتیجے میں انہدام کے مختلف مقامی تشخیص اور معاوضے کے اقدامات ہوتے ہیں۔
اس وقت ہمارے ملک میں زمین کی نوعیت متنوع ہے۔ زمین کی ملکیت کو ریاستی ملکیت اور اجتماعی ملکیت میں تقسیم کیا جا سکتا ہے، اور سرکاری زمین کو مختص اور منتقلی میں تقسیم کیا جا سکتا ہے۔ اگر انہدام کے معاوضے کی قیمت کی نوعیت پر غور نہیں کیا گیا تو میرے ملک میں زمین کے استعمال کے حقوق کی منتقلی لامحالہ ایک ایسے مرحلے میں ہوگی جہاں اس پر عمل درآمد مشکل ہے اور یہ انتہائی انتشار کے مرحلے میں بھی ہوگا۔ ہمارے ملک کے شہری اراضی کے استعمال کے حقوق ایک ادا شدہ محدود مدتی استعمال کا نظام ہے (ایک نظام جو واضح طور پر "اربن ریئل اسٹیٹ مینجمنٹ قانون" میں بیان کیا گیا ہے)۔ تاہم، زمین کے استعمال کے حق کی میعاد ختم ہونے کے بعد، قابل تجدید ہونے کے علاوہ، حکومت اسے کیسے وصول کرتی ہے؟ کیا زمین کے اوپر کی عمارتیں مفت میں زمین کے ساتھ ملنی چاہئیں؟ یا اسے معاوضے کے ساتھ وصول کیا جائے؟ یہ قانونی دفعات کے ذریعہ واضح طور پر متعین نہیں ہیں، جو کہ لامحالہ اس کی بقایا قیمت (یعنی بقایا قیمت) کے بارے میں ہمارے غور کو متاثر کرے گی جو کہ رئیل اسٹیٹ کو مسمار کرنے کے معاوضے کی قیمتوں کی تشخیص میں ہے، اور اس کی قدر میں کمی کی پیمائش کرنا ناممکن ہے۔
3. تجاویز
1. متعلقہ معاون دستاویزات کو بہتر بنائیں اور سائنسی تشخیص کے طریقوں کا تعین کریں۔
بینچ مارک قیمت کا تعین کرنے میں، "ریئل اسٹیٹ ویلیویشن ریگولیشنز" کو بنیاد کے طور پر استعمال کیا جانا چاہیے۔ گھر کے استعمال کی نوعیت کا تعین کرنے میں، اصل استعمال اور استعمال کی قدر کو مکمل طور پر غور کیا جانا چاہئے؛ تشخیص کے طریقوں کے لحاظ سے، "ریئل اسٹیٹ ویلیویشن ریگولیشنز" کو ویلیویشن تکنیکی راستے کا تعین کرنے کے لیے استعمال کیا جانا چاہیے۔
2. ہاؤسنگ تشخیصی سرگرمیوں کی نگرانی کو مضبوط بنائیں اور ایک بہترین تشخیصی ٹیم بنائیں
تشخیص کرنے والی ایجنسیوں اور تشخیص کاروں کو اسے لازمی شناخت بنانے کے بجائے مارکیٹ کے مقابلے کے ذریعے حاصل کرنا چاہیے۔ سرکاری محکمے تعاون کریں اور مشترکہ طور پر نتائج کا انتظام کریں۔ یہاں تک کہ اگر انہدام کے جائزے کے نتیجے کو تسلیم کر لیا جائے، تب بھی پسماندہ گروہوں کی اصل مشکلات پر بھی غور کیا جانا چاہیے۔ صرف اسی طرح انہدام کا کام آسانی سے ہو سکتا ہے اور تعمیراتی منصوبے جو عوام اور ملک کے لیے فائدہ مند ہوں ان پر عمل درآمد ہو سکتا ہے۔
پچھلا مضمون：مکان مسمار کرنے کے معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کے نتائج کے انکشاف پر عمل درآمد کی آراء
اگلا مضمون：مکانات پر قبضے کے دوران غیر قانونی تعمیرات کی نشاندہی
پڑھنے کی سفارش کی۔
- معدنی حقوق مارگیج فنانسنگ: پرائیویٹ کان کنی کمپنیوں کے لیے فنانسنگ کا ایک نیا راستہ
- کیا حکومت کے سرمایہ کاری کے فروغ کے معاہدے کو ٹوپی کے قطرے پر ختم کر دینا چاہیے؟ قانون آپ کی پشت پر ہے!
- زمین برابر کرنے کے نام پر کان کنی؟ سنٹرل انسپکشن ٹیم بے نقاب! میرے مالکان، براہ کرم اس جال میں نہ آئیں۔
- کان کنی کے لائسنس کی تجدید میں تاخیر؟ نئے ضوابط میں کہا گیا ہے کہ 15 دن کے اندر جواب دینا ہوگا۔
- انتظامی نظر ثانی کے نئے مواقع: قانونی چارہ جوئی میں جیتنے کی شرح میں اضافہ، ہموار حقوق کے تحفظ کے ذرائع
- معدنی حقوق مارگیج فنانسنگ: پرائیویٹ کان کنی کمپنیوں کے لیے فنانسنگ کا ایک نیا راستہ
- کیا حکومت کے سرمایہ کاری کے فروغ کے معاہدے کو ٹوپی کے قطرے پر ختم کر دینا چاہیے؟ قانون آپ کی پشت پر ہے!
- زمین برابر کرنے کے نام پر کان کنی؟ سنٹرل انسپکشن ٹیم بے نقاب! میرے مالکان، براہ کرم اس جال میں نہ آئیں۔
- کیا کمپنیوں کو چھوٹی چیزوں کے لیے بہت زیادہ جرمانہ کیا جا رہا ہے؟ عدالت: سزا نامناسب ہے اور اسے درست کیا جانا چاہیے!
- انتظامی نظر ثانی کے نئے مواقع: قانونی چارہ جوئی میں جیتنے کی شرح میں اضافہ، ہموار حقوق کے تحفظ کے ذرائع
