غیر قانونی تعمیرات

غیر قانونی عمارت کیا ہے؟غیر قانونی عمارت تصور کرنے کے لیے کن شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے؟ غیر قانونی تعمیرات کے بنیادی حالات کیا ہیں؟ غیر قانونی تعمیرات کی نشاندہی کے لیے ان مسائل کو سمجھنا شرط ہے۔

ہمارا ماننا ہے کہ نام نہاد غیر قانونی تعمیرات سے مراد وہ عمارتیں اور ڈھانچے ہیں جو لینڈ مینجمنٹ قانون، شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قانون اور دیگر متعلقہ قوانین اور ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہیں، غیر قانونی طور پر زمین پر قبضہ کرتے ہیں، تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ حاصل کرنے میں ناکام رہتے ہیں، ایک عارضی تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ اور دیگر قانونی تعمیراتی اجازت نامے، یا کسی تعمیراتی منصوبے کی تعمیل کرنے میں ناکام رہتے ہیں۔ اجازت

اس تعریف کے مطابق، غیر قانونی تعمیرات کے اجزاء میں بنیادی طور پر درج ذیل پہلو شامل ہیں:

1۔ یہ ایک ایسا عمل ہونا چاہیے جو لینڈ مینجمنٹ قانون، شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قانون اور تعمیرات اور منصوبہ بندی سے متعلق دیگر قوانین اور ضوابط کی خلاف ورزی کرتا ہو۔

غیر قانونی عمارتوں کی تعریف کا بنیادی معیار ہے، جو کہ ریاستی ملکیتی زمین پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کی خاص بات ہے (اس کے بعد اسے "ایکسپروپریشن ریگولیشنز" کہا جاتا ہے)۔ "غیر قانونی تعمیرات" کو "غیر قانونی تعمیرات" میں تبدیل کرنا شہریوں کے حقوق کے تحفظ اور قانون کے مطابق انتظامیہ کی ضرورت کو ظاہر کرتا ہے۔

صرف اس صورت میں جب واضح قانونی دفعات ہوں، انتظامی ادارہ اس بات کا تعین کر سکتا ہے کہ کسی شہری، قانونی شخص یا دوسری تنظیم کا مکان غیر قانونی تعمیر ہے، اور قانون کی دفعات کے مطابق مکان کو بلا معاوضہ گرا سکتا ہے۔ بصورت دیگر، جائیداد کو قانونی ملکیت سمجھا جائے یا سمجھا جائے، اور انتظامی ایجنسی کو اسے من مانی طور پر تصرف کرنے کا کوئی حق نہیں ہے، لیکن وہ صرف قانون میں بیان کردہ شرائط کے مطابق ہی ضبط اور معاوضہ دے سکتی ہے۔

"غیر قانونی تعمیرات" میں "قانون" صرف قوانین اور ضوابط کا حوالہ دے گا، ضوابط اور درج ذیل معیاری دستاویزات کو چھوڑ کر۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ غیر قانونی عمارتوں کے حتمی قانونی نتائج غیر قانونی عمارتوں کی ضبطی یا زبردستی مسمار ہو سکتے ہیں۔ غیر قانونی عمارتوں کو ضبط کرنے کا جوہر انتظامی جرمانے ہے۔ انتظامی سزا کے قانون کی دفعات کے مطابق، صرف قوانین اور ضابطے ہی غیر قانونی عمارتوں کی ضبطی کے لیے انتظامی جرمانے مقرر کر سکتے ہیں۔ ضابطے اور درج ذیل معیاری دستاویزات میں انتظامی جرمانے مقرر کرنے کا اختیار نہیں ہے۔ جبری مسماری قانونی طور پر انتظامی نفاذ سے تعلق رکھتی ہے۔ انتظامی نفاذ کے قانون کی دفعات کے مطابق، صرف قوانین کو انتظامی نفاذ کا تعین کرنے کا حق حاصل ہے۔

بلاشبہ، جب قوانین اور ضوابط نے غیر قانونی عمارتوں کو ضبط کرنے یا انہیں ایک وقت کی حد کے اندر منہدم کرنے کے لیے متعلقہ اختیارات قائم کیے ہیں، تو قانونی ضوابط اور بعد کے معیاری دستاویزات جو انھیں اعلیٰ سطحی قانون کے دائرہ کار میں بیان کرتے ہیں، اب بھی غیر قانونی عمارتوں کی شناخت کے لیے بنیاد کے طور پر استعمال کیے جا سکتے ہیں۔

درحقیقت ہمارے ملکی قوانین میں غیر قانونی تعمیرات سے متعلق بہت سی دفعات ہیں اور ان کا دائرہ بہت وسیع ہے۔

مثال کے طور پر، آبی قانون کے آرٹیکل 11 کے آرٹیکل 65 میں کہا گیا ہے: "کوئی بھی شخص جو دریا کے انتظام کے دائرہ کار میں عمارتیں یا ڈھانچے تعمیر کرتا ہے جو سیلاب کے اخراج میں رکاوٹ بنتا ہے، یا ایسی سرگرمیوں میں ملوث ہے جو دریا کے استحکام کو متاثر کرتے ہیں، دریا کے کناروں اور پشتوں کی حفاظت کو خطرے میں ڈالتے ہیں، یا دوسری صورت میں حکومت کے زیر انتظام محکمہ کے ذریعہ دریائی سیلاب کے پانی کے اخراج میں رکاوٹ ڈالتے ہیں"۔ کاؤنٹی لیول یا ریور بیسن مینجمنٹ ایجنسی، اپنے اختیار کے مطابق، ایک مقررہ وقت کے اندر غیر قانونی عمارتوں اور ڈھانچے کو منہدم کرنے کا حکم دے گی، اور اگر وہ وقت کی حد کے اندر انہیں ختم کرنے یا ان کی اصل حالت میں بحال کرنے میں ناکام رہتی ہے، تو وہ انہیں زبردستی ختم کر دے گی، اور انفرادی طور پر کم از کم جرمانہ عائد نہیں کیا جائے گا۔ 10,000 لیکن RMB 100,000 سے زیادہ نہیں لگایا جائے گا۔

ہائی وے قانون کے آرٹیکل 81 میں کہا گیا ہے: "جو کوئی بھی عمارت یا زمینی ڈھانچے کی تعمیر یا پائپ لائنوں، کیبلز اور دیگر سہولیات کو بغیر اجازت ہائی وے کنسٹرکشن کنٹرول ایریا میں دفن کر کے اس قانون کے آرٹیکل 56 کی شقوں کی خلاف ورزی کرتا ہے اسے محکمہ ٹرانسپورٹ کی طرف سے حکم دیا جائے گا کہ وہ انہیں مقررہ مدت کے اندر ختم کر دے اور اس پر 500 یورو سے زیادہ جرمانہ عائد نہیں کیا جا سکتا، اگر تعمیراتی کام نہیں کیا جائے گا۔ وقت کی حد کے اندر، محکمہ ٹرانسپورٹ اسے ختم کر دے گا، اور متعلقہ اخراجات بلڈرز اور کنسٹرکٹر برداشت کریں گے۔"

اس کے علاوہ، ریلوے قانون کی شق 46، شہری ہوا بازی کے قانون کی شق 58، ثقافتی آثار کے تحفظ کے قانون کی شق 17، بندرگاہ کے قانون کی شق 45، اور فلڈ کنٹرول قانون کی شق 27 جیسی قانونی دفعات میں مختلف عمارتوں اور عمارتوں کی تعمیر پر پابندیاں ہیں۔ متعلقہ فعال محکموں کو غیر قانونی عمارتوں کی تعریف کرتے وقت مذکورہ بالا بنیادی قوانین کی متعلقہ دفعات پر مکمل غور کرنا چاہیے۔

2. معروضی طور پر، یہ غیر قانونی سرگرمیوں کے طور پر ظاہر ہوتا ہے جیسے کہ تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ حاصل کیے بغیر تعمیر، ایک عارضی تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ، یا مندرجہ بالا لائسنسنگ کی ضروریات کے مطابق تعمیر کو انجام دینے میں ناکامی وغیرہ۔

غیر قانونی تعمیرات کے دائرہ کار کے بارے میں کوئی مستقل فہم نہیں ہے۔ کچھ لوگوں کا خیال ہے کہ غیر قانونی تعمیرات سے مراد وہ عمارتیں اور تعمیرات ہیں جو شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قانون کی دفعات کی خلاف ورزی کرتے ہوئے تعمیر کی گئی غیر قانونی سرگرمیوں کے لیے جن کو سزا دی جانی چاہیے، یعنی وہ عمارتیں اور ڈھانچے جو غیر قانونی تعمیراتی سرگرمیوں کے لیے تعمیر کیے گئے ہیں جیسا کہ شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قانون کے آرٹیکل 64 اور 66 میں درج ہے۔ [1] کچھ لوگوں کا یہ بھی ماننا ہے کہ زمین کے انتظام کے قانون کی خلاف ورزی کرتے ہوئے غیر قانونی طور پر قبضے والی زمین پر تعمیر کی گئی عمارتیں اور ڈھانچے بھی غیر قانونی تعمیرات ہیں۔ کیونکہ لینڈ مینجمنٹ قانون میں بھی زمین پر غیر قانونی قبضے اور مکانات کی تعمیر کے لیے یکساں سزائیں ہیں۔

ہمارا ماننا ہے کہ اگر ہم صرف سرکاری زمین پر مکانات کی تعمیر سے ہونے والی غیر قانونی تعمیرات پر غور کریں تو ہمیں لینڈ مینجمنٹ قانون کی متعلقہ دفعات پر غور کرنے کی ضرورت نہیں ہے، کیونکہ لینڈ مینجمنٹ قانون کے تحت نمٹائی گئی زمین کے غیر قانونی قبضے سے مراد بنیادی طور پر زرعی زمین پر غیر قانونی قبضہ ہے۔ تاہم، تاریخی مسائل کی ایک بڑی تعداد، خاص طور پر شہری-دیہی علاقوں میں غیر قانونی تعمیرات کا مسئلہ، ہمیشہ سرکاری زمین پر مکانات سے ڈھکا نہیں رہتا۔ ان مکانات کی ایک بڑی تعداد سے نمٹنے کا مسئلہ جو اراضی پر قبضے سے قبل تعمیر کیے گئے تھے لیکن قبضے کے بعد طویل عرصے تک بغیر معاوضے کے گرائے گئے تھے۔

اس قسم کے مکانات کی تعمیر درحقیقت اجتماعی زمین پر کی گئی تھی، لیکن جب اجتماعی زمین کو سرکاری زمین کے طور پر چھین لیا گیا تو کوئی معاوضہ نہیں دیا گیا، اس طرح یہ اصل اجتماعی زمین پر بنائے گئے سرکاری زمین پر مکانات کی شکل اختیار کر گئے۔ اس قسم کے مکانات کو محض شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قوانین یا شہری منصوبہ بندی کے سابقہ ​​قوانین کا استعمال کرتے ہوئے حل نہیں کیا جا سکتا۔

اس کے پیش نظر مصنف کا خیال ہے کہ غیر قانونی تعمیرات میں زمین کے انتظام اور منصوبہ بندی کے انتظام سے متعلق قانونی دفعات کی خلاف ورزیاں شامل ہیں۔ غیر قانونی تعمیرات کے لیے، تمام سطحوں پر حکومتوں کو چاہیے کہ وہ زمین، منصوبہ بندی اور دیگر متعلقہ محکموں کے ساتھ ہم آہنگی پیدا کریں تاکہ وہ قانون کے مطابق ان کے خلاف تحقیقات کریں اور ان سے نمٹنے کے لیے جامع انتظام کریں۔

3. غیر قانونی تعمیرات پہلے سے موجود ہیں، لیکن اس کے لیے ضروری نہیں کہ یہ مکمل ہو چکی ہو۔

غیر قانونی تعمیر یقینی طور پر عمارتوں اور ڈھانچے کے وجود کو ظاہر کرتی ہے۔ جب تک غیر قانونی اداکار عمارتوں اور ڈھانچوں کی حقیقی تعمیر میں فنڈز، آلات وغیرہ لگاتا ہے، غیر قانونی تعمیراتی سرگرمیوں کی وجہ سے بننے والی عمارتوں اور ڈھانچے کو غیر قانونی عمارتیں تصور کیا جا سکتا ہے۔ ضروری نہیں کہ غیر قانونی عمارتیں مکمل عمارتیں ہوں۔

اس کے برعکس، پہلے کی غیر قانونی تعمیراتی سرگرمیوں کو دریافت کرکے روک دیا جائے گا، غیر قانونی اداکاروں کی قانونی املاک اور سماجی دولت کا تحفظ کیا جائے گا، اور تعمیر و مسماری سے ہونے والے زیادہ نقصانات سے بچا جائے گا۔ اس لیے غیر قانونی تعمیراتی رویوں کا بروقت پتہ لگانا اور ان سے نمٹنا بہت ضروری ہے۔ جتنی جلدی اور بروقت، نقصانات اتنے ہی کم ہوں گے اور ان سے نمٹنا اتنا ہی مشکل ہوگا۔

4. مجرم کو موضوعی طور پر غلطی پر ہونا چاہیے۔

کاؤنٹر پارٹی کی انتظامی خلاف ورزیوں کا تعین عموماً غلطی کے قیاس کے اصول کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ یعنی، جب تک کہ کاؤنٹر پارٹی قانون میں بیان کردہ انتظامی خلاف ورزی کا ارتکاب کرتا ہے، یہ سمجھا جاتا ہے کہ اس کا ذاتی ارادہ یا غفلت ہے۔ جب تک قانون میں خصوصی دفعات نہ ہوں، نیت یا غفلت غیر قانونی فعل کی نوعیت کی خصوصیت کو متاثر نہیں کرے گی۔

یہ مجرمانہ خلاف ورزیوں کے موضوعی غلطی کے تعین سے بالکل مختلف ہے۔ غیر قانونی تعمیرات کے تعین کا بھی یہی حال ہے۔ جب تک کوئی عمارت یا ڈھانچہ قوانین اور قانونی ضوابط کی خلاف ورزی کرتے ہوئے تعمیر کیا جاتا ہے، عام طور پر یہ سمجھا جانا چاہیے کہ بلڈر کا غیر قانونی ارادہ یا غفلت ہے۔

واضح رہے کہ اگر کوئی پارٹی ایجنسی کی غیر قانونی منظوری پر اعتماد کی بنیاد پر تعمیراتی سرگرمیاں انجام دیتی ہے، تو غیر قانونی تعمیر میں ملوث فریق کی غلطی کی ذمہ داری کو کم کیا جانا چاہیے جب تک کہ پارٹی تعمیر میں دھوکہ دہی نہ کرے۔ غیر قانونی تعمیر کا معاملہ عام طور پر غیر قانونی بلڈر کے ذریعے کیا جانا چاہیے، نہ کہ عمارت یا ڈھانچے کے تعمیر کنندہ، اور نہ ہی غیر قانونی عمارت کے کرایہ دار کو۔ تعمیر کنندہ اور کرایہ دار عموماً غیر قانونی تعمیراتی رویے کے لیے قصوروار نہیں ہوتے۔

5. غیر قانونی تعمیرات کے قانونی نتائج تمام مفت مسماری نہیں ہیں۔

انتظامی خلاف ورزیوں کے مخصوص حالات بڑے پیمانے پر مختلف ہوتے ہیں، غیر قانونی ہونے کی ڈگری مختلف ہوتی ہے، اور سماجی نقصان بھی بہت مختلف ہوتا ہے۔ لہذا، عام حالات میں، قانون غیر قانونی کاموں کے لیے انتظامی جرمانے کی صوابدیدی حد مقرر کرتا ہے، اور یہی بات غیر قانونی تعمیرات کے لیے سزاؤں کے لیے بھی درست ہے۔

مثال کے طور پر: شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قانون کا آرٹیکل 64 ان لوگوں کے لیے علاج کے کئی اختیارات متعین کرتا ہے جو تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ حاصل کرنے میں ناکام رہتے ہیں یا تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کے اجازت نامے کی دفعات کے مطابق تعمیر کو انجام دینے میں ناکام رہتے ہیں:

ایک ہے۔زیر تعمیر افراد کو تعمیر روکنے کا حکم دیا جائے گا۔

دوسرا ہے۔اگر منصوبہ کے نفاذ پر پڑنے والے اثرات کو ختم کرنے کے لیے اب بھی اصلاحی اقدامات کیے جا سکتے ہیں، تو ایک وقت کی حد کے اندر اصلاحات کی جائیں گی اور تعمیراتی منصوبے کی لاگت کے 5% سے کم نہیں بلکہ 10% سے زیادہ جرمانہ عائد کیا جائے گا۔

تیسرا ہے۔اگر اثرات کو ختم کرنے کے لیے اصلاحی اقدامات نہیں کیے جا سکتے ہیں، تو اسے ایک وقت کی حد کے اندر منہدم کر دیا جائے گا۔

چوتھا ہے۔اگر اسے منہدم نہیں کیا جا سکتا تو، فزیکل اشیاء یا غیر قانونی آمدنی کو ضبط کر لیا جائے گا، اور تعمیراتی منصوبے کی لاگت کے 10% سے زیادہ جرمانہ عائد کیا جا سکتا ہے۔ اس بات پر خاص طور پر زور دیا جانا چاہیے کہ ضبطی اور معاوضے کے عمل کے دوران غیر قانونی عمارتوں کے ساتھ بھی قانونی دفعات کے مطابق مناسب طریقے سے نمٹا جانا چاہیے، اور مخصوص حالات سے قطع نظر، ضبطی یا منصوبہ بندی میں تبدیلی کی بنیاد پر معاوضے کے بغیر انہیں منہدم نہیں کیا جانا چاہیے۔

اگر ایسا ہوتا ہے تو، انتظامی ادارے اپنی معمول کی نگرانی اور پروسیسنگ کو ترک کرنے پر آمادہ ہو جائیں گے، اور تمام مسائل کو اس وقت تک جمع کر لیں گے جب تک کہ منصوبہ بندی میں تبدیلیوں کے لیے ضبطی کی ضرورت نہ ہو، جو کہ ذرائع سے غیر قانونی عمارتوں کی موجودگی کو روکنے کے لیے سازگار نہیں ہے۔ صرف مختلف حالات میں فرق کرنے اور قانون کے مطابق منصفانہ سلوک کرنے سے ہی یہ ضبطی کے ضوابط میں انتظامی ہم منصب کے جائز املاک کے حقوق کے تحفظ کے اصول کی روح کے مطابق ہو سکتا ہے۔

[1] اس کے مطابق، کچھ لوگ غیر قانونی عمارتوں کو چار اقسام میں درجہ بندی کرتے ہیں: (1) بغیر درخواست دیے یا ان کی درخواست منظور کیے بغیر، اور تعمیراتی زمین کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ اور تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ حاصل کیے بغیر تعمیر کی گئی عمارتیں؛ (2) تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کے سرٹیفکیٹ کی دفعات کو تبدیل کرکے اجازت کے بغیر تعمیر کی گئی عمارتیں؛ (3) استعمال کی نوعیت کو تبدیل کرکے اجازت کے بغیر تعمیر کی گئی عمارتیں؛ (4) عارضی عمارتوں سے مستقل عمارتوں میں اجازت کے بغیر تعمیر کی گئی عمارتیں۔ ہی رونگ، ایڈیٹر انچیف دیکھیں: "پراپرٹی قانون اور انتظامی قانونی چارہ جوئی میں عملی مسائل پر تحقیق"، چائنا لیگل پبلشنگ ہاؤس، 2008 ایڈیشن، صفحہ 267۔

زمین کے حصول، مسماری اور رئیل اسٹیٹ کے معاوضے کے بارے میں مزید سوالات کے لیے، براہ کرم ینگٹنگ لائرز ٹیم ہاٹ لائن پر کال کریں: 4000083855