اگرچہ حکومت کی زمین کا حصول اور ڈویلپر کی زمین کا حصول زمین کا حصول ہے، لیکن مادہ میں اب بھی کچھ فرق موجود ہیں۔ تو دونوں میں کیا فرق ہے؟ کون سی پارٹی زمین کے حصول کا زیادہ معاوضہ ادا کرے گی؟

1. مجموعہ کے مضامین مختلف ہیں۔

قبضے کا موضوع حکومت ہونا چاہیے، اور یہ شہر یا کاؤنٹی کی سطح پر عوام کی حکومت ہونی چاہیے۔ ٹاؤن شپ اور ٹاؤن حکومتیں قبضے کے فیصلے جاری کرنے کی اہل نہیں ہیں۔ انہدام کے نفاذ کے مضامین عام طور پر غیر سرکاری تنظیمیں ہیں، جیسے کہ ڈویلپرز، لینڈ ریزرو مراکز وغیرہ۔

2. مسمار کرنے کا مقصد مختلف ہے۔

انہدام کے زیادہ تر مقاصد خطرناک تزئین و آرائش کے منصوبے، شہری بنیادی ڈھانچے کی تعمیر، نجی اداروں کی ترقی اور توسیع کے منصوبے وغیرہ ہیں۔ تاہم، ضبطی کے متعلقہ ضابطے ہیں اور یہ عوامی مفادات کے لیے ہونا چاہیے، جیسے سڑک کی دیکھ بھال، سب وے کی مرمت، تیز رفتار ریلوے کی تعمیر وغیرہ۔

سرکاری زمین کا حصول عام طور پر لینڈ مینجمنٹ قانون کے نفاذ کے ضوابط کے مطابق کیا جاتا ہے۔ قانون کے مطابق زمین کے حصول کے منصوبے کی منظوری کے بعد، جس علاقے میں اراضی حاصل کی گئی ہے اس شہر یا کاؤنٹی کی عوامی حکومت اس پر عمل درآمد کا اہتمام کرے گی، اور ٹاؤن شپ (ٹاؤن) گاؤں میں جہاں اراضی حاصل کی گئی ہے متعلقہ معلومات کا اعلان جاری کیا جائے گا۔ اس میں منظوری نمبر، منظور شدہ اراضی حصول اتھارٹی، اراضی کے حصول کے لیے رسائی کا راستہ، حصول اراضی کا دائرہ کار اور رقبہ، نیز حصول اراضی کے معاوضے کے لیے معاوضے کا معیار اور وقت کی حد جیسی معلومات شامل ہیں۔

ضبط شدہ اراضی کے مالکان اور استعمال کے حقوق رکھنے والے، اعلان میں متعین وقت کی حد کے اندر، زمین کی ملکیت کا سرٹیفکیٹ زمین کی ملکیت کے سرٹیفکیٹ کو لینڈ ایڈمنسٹریشن ڈپارٹمنٹ کے پاس لے جائیں گے جس کا اعلان زمین پر قبضے کے معاوضے کے لیے اندراج کرنے کے لیے کیا گیا ہے۔ میونسپل اور کاؤنٹی کی عوامی حکومتوں کے لینڈ ایڈمنسٹریشن کے محکمے، منظور شدہ زمین کے حصول کے منصوبے کے مطابق، حصول اراضی کے معاوضے اور آباد کاری کے منصوبے بنانے کے لیے متعلقہ محکموں کے ساتھ مل کر کام کریں گے، اور بستی (ٹاؤن) میں اعلان جاری کریں گے جہاں زمین واقع ہے۔ دیہی اجتماعی اقتصادی تنظیموں اور کسانوں کی رائے سنیں جن کی زمینیں ضبط کی گئی ہیں۔ زمین کے حصول کے معاوضے کی فیس اور آباد کاری کا منصوبہ منظوری کے لیے میونسپل اور کاؤنٹی کی عوامی حکومتوں کے پاس جمع کرائے جانے کے بعد، لینڈ ایڈمنسٹریشن ڈیپارٹمنٹ اسے منظم اور لاگو کرنا شروع کر دے گا۔

ڈویلپرز کے ذریعہ زمین کے حصول کا طریقہ کار کیا ہے؟

زمین کے حصول سے پہلے، ڈویلپر کو کاؤنٹی کی سطح پر یا اس سے اوپر مقامی لوگوں کی حکومت کے لینڈ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ میں تعمیراتی اراضی کے لیے درخواست دینی چاہیے جہاں زمین منظور شدہ ڈیزائن ٹاسک یا ابتدائی ڈیزائن، سالانہ کیپٹل کنسٹرکشن پلان، اور متعلقہ مواد، سرٹیفکیٹ یا تصاویر کے ساتھ مقامی حکومت کے لیے درکار ہے۔ ایک ہی وقت میں، ڈویلپر کو لازمی طور پر "تعمیراتی زمین کا درخواست فارم" پُر کرنا ہوگا اور درج ذیل مواد کو منسلک کرنا ہوگا۔

1. قانون کے مطابق تعمیراتی یونٹ کے قیام کے لیے متعلقہ سرٹیفکیٹ

2. پروجیکٹ کی فزیبلٹی اسٹڈی رپورٹ یا دیگر متعلقہ منظوری کے دستاویزات کی منظوری

3. تعمیراتی منصوبے کی زمین کی پری ایگزامینیشن رپورٹ جو لینڈ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کی طرف سے جاری کی گئی ہے۔

4. ابتدائی ڈیزائن یا دیگر متعلقہ مواد

5. تعمیراتی منصوبے کی مجموعی ترتیب

6. اگر آپ کاشت کی گئی زمین پر قبضہ کرتے ہیں، تو کاشت کی گئی زمین کو اضافی کرنے کے لیے مقدمہ درج کریں۔

7. اگر تعمیراتی منصوبہ ارضیاتی تباہی والے علاقے میں واقع ہے، تو ارضیاتی تباہی کے خطرے کی تشخیص کی رپورٹ فراہم کی جانی چاہیے۔

8. زمین کی قیمت کی تشخیص کی رپورٹ فراہم کریں۔

کیا ڈویلپر زمین کے حصول کا معاوضہ سرکاری زمین کے حصول کے معاوضے کے برابر ہے؟

عام طور پر، ڈویلپرز زمین ضبط نہیں کر سکتے۔ صرف حکومت ہی زمین ضبط کر سکتی ہے، اور سرکاری اراضی پر قبضے اور انہدام حکومت کے پہلے درجے کے ترقیاتی یونٹس کے ذریعے کیے جاتے ہیں۔ آڈٹ کے دوران آڈٹ بیورو کے ذریعہ زمین کے حصول اور انہدام کی لاگت کو آسانی سے پہچان لیا جاتا ہے۔ حکومت کی زمینوں پر قبضے اور مسماری قومی پالیسیوں کے مطابق ہے اور قانونی ہے۔

تاہم، ڈویلپر اس کے مقابلے میں زیادہ معاوضہ پیش کر سکتے ہیں۔ تاہم، اس بات سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ زمین کی ضبطی کا موضوع کون ہے، متعلقہ قومی ضابطوں کے مطابق سختی سے طریقہ کار وضع کیا جانا چاہیے اور معقول معاوضہ فراہم کیا جانا چاہیے۔

معاوضے کے مخصوص معیارات بنیادی طور پر لینڈ مینجمنٹ قانون کے آرٹیکل 47 کا حوالہ دیتے ہیں: جہاں زمین پر قبضہ کیا جاتا ہے، وہاں معاوضہ ضبط شدہ زمین کے اصل استعمال کے مطابق فراہم کیا جائے گا۔ زرعی اراضی کے حصول کے لیے معاوضے کی فیس میں زمین کے معاوضے کی فیس، دوبارہ آبادکاری کی سبسڈی اور زمینی اٹیچمنٹ اور جوان فصلوں کے لیے معاوضے کی فیس شامل ہیں۔ کاشت شدہ اراضی کے حصول کے لیے دوبارہ آبادکاری کی سبسڈی کا شمار دوبارہ آباد ہونے والی زرعی آبادی کی تعداد کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ زرعی آبادی کی تعداد جس کو دوبارہ آباد کرنے کی ضرورت ہے، حاصل شدہ کاشت کی گئی زمین کی مقدار کو زمین کے حصول سے پہلے ضبط شدہ یونٹ کی فی کس کاشت شدہ زمین کی مقدار سے تقسیم کیا جائے گا۔ دوبارہ آباد ہونے والی ہر زرعی آبادی کے لیے دوبارہ آبادکاری سبسڈی کا معیار کھیتی کی زمین حاصل کرنے سے پہلے تین سال کی اوسط سالانہ پیداوار کی قیمت سے چار سے چھ گنا ہے۔

ساتھ ہی، متعلقہ ضوابط کے مطابق، جو کوئی بھی اراضی پر قبضہ کرتا ہے، اسے قبضے میں لیے گئے لوگوں کے حقوق اور مفادات کا تحفظ کرنا چاہیے اور وہ قبضے میں لیے گئے لوگوں کی زندگی کے پچھلے معیار سے کم نہیں ہونا چاہیے۔