قانونی معلومات

مکانات کی موجودہ قیمتیں اب بھی زیادہ ہیں، اور ہاؤسنگ رینٹل مارکیٹ زیادہ سے زیادہ فعال ہوتی جا رہی ہے کیونکہ زیادہ سے زیادہ لوگ کام کرنے، رہنے اور دوسری جگہوں پر کاروبار چلانے کے لیے منتقل ہو رہے ہیں۔ بیجنگ اور یہاں تک کہ ملک بھر میں کرایہ دار کرایہ میں اضافے کے طوفان کا سامنا کرنے کے بعد خوفزدہ ہو گئے ہیں، انہیں خدشہ ہے کہ ایک دن مالک مکان اچانک کرایہ بڑھانے کی تجویز دے گا۔ کرایہ میں اضافے کی درخواست کرنا دونوں فریقوں کے لیے ایک امتحان ہے، ذہنی طور پر اور اس وقت کیے گئے کرایے کے معاہدے پر۔

کرائے میں اضافہ کرنے یا نہ کرنے کا سوال ہی لوگوں کو پریشان کرنے کے لیے کافی ہے، لیکن بہت سے مالک مکان اور کرایہ دار اس بات سے بے خبر ہیں کہ ملک بھر میں زمین کے حصول اور مسماری کے منصوبوں میں زیادہ سے زیادہ کرائے کی جائیدادیں ملوث ہو رہی ہیں۔ زمین کے حصول اور انہدام نے لیز پر دونوں فریقوں کے لیے زیادہ چیلنجز لائے ہیں۔

حالیہ دنوں میں، WeChat چیٹ ریکارڈز کے کئی اسکرین شاٹس مختلف میڈیا پلیٹ فارمز پر نمودار ہوئے ہیں، جس کی وجہ سے نیٹیزنز کے درمیان بڑے پیمانے پر بحث چھڑ گئی ہے۔ اسکرین شاٹ کا مواد تقریباً کرایہ دار کے بارے میں ہے جس کا ماننا ہے کہ وہ تین سال سے کرائے کے مکان میں کرائے پر رہا ہے جو مسمار ہونے والا ہے اور یہ ایک "اصلی آباد کاری کا ہدف" ہے، اور اس لیے مالک مکان سے مطالبہ کرتا ہے کہ اسے مسماری کی رقم کا آدھا حصہ دے۔

تو کیا کرایہ داروں کو یہ حق حاصل ہے کہ وہ اپنے کرائے کے مکانات گرانے کا معاوضہ وصول کریں؟ ذیل کا وکیل دو حصوں سے اس سوال کا جواب دے گا: متعلقہ قوانین اور ضوابط اور حقائق۔

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی سے متعلق متعلقہ قانونی دفعات:

"سرکاری ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط" کی متعلقہ دفعات کے مطابق، اگر سرکاری زمین پر موجود اداروں یا افراد کے مکانات عوامی مفادات کے تحفظ کے لیے ضبط کیے جاتے ہیں، تو قبضے میں لیے گئے مکانات کے مالکان کو منصفانہ معاوضہ دیا جانا چاہیے (بعد ازاں سابقہ فرد کہا جائے گا)۔

اس کے علاوہ، ضوابط کی دیگر متعلقہ دفعات کے مطابق، میونسپل یا کاؤنٹی کی سطح کی عوامی حکومت کی طرف سے جس نے مکان کو ضبط کرنے کا فیصلہ کیا ہے، کے ذریعے ضبط شدہ شخص کو فراہم کردہ معاوضے میں شامل ہیں:

(1) ضبط شدہ مکانات کی قیمت کی تلافی؛

(2) ضبط شدہ افراد کو مکانات پر قبضے کی وجہ سے نقل مکانی اور عارضی دوبارہ آبادکاری کے لیے عارضی دوبارہ آبادکاری کی فیس کے ساتھ معاوضہ دیں؛

(3) مکانات پر قبضے کی وجہ سے کاروباری سرگرمیاں بند ہونے سے ہونے والے نقصانات کا معاوضہ۔

میونسپل اور کاؤنٹی کی سطح کی عوامی حکومتیں جو قبضے کا فیصلہ کرتی ہیں، انہیں ضبط شدہ افراد کو کچھ سبسڈیز اور انعامات فراہم کرنا چاہیے۔

اس کے علاوہ، "ریگولیشنز" کی متعلقہ دفعات کے مطابق، ضبط شدہ شخص کے پاس قبضے کے معاوضے کے لیے دو انتخاب ہو سکتے ہیں، ایک مالیاتی معاوضہ، اور دوسرا ہاؤس پراپرٹی رائٹس ایکسچینج کمپنسیشن۔ شہر اور کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومتوں کو جائیداد کے حقوق کے تبادلے کے لیے مکانات فراہم کرنے چاہیئں جو کہ معاوضے کے طور پر ہاؤس پراپرٹی رائٹس کے تبادلے کا انتخاب کرتے ہیں، اور ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا حساب لگانا چاہیے اور پھر ضبط شدہ مکانات کی قیمت اور جائیداد کے حقوق کے تبادلے کے لیے استعمال کیے گئے مکانات کی قیمت کے درمیان فرق کو طے کرنا چاہیے۔

اگر پرانے شہری علاقوں میں تعمیر نو کی ضرورت کی وجہ سے ذاتی رہائش گاہیں ضبط کی جاتی ہیں، تو شہر یا کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومت جو کہ مکانات کی ضبطی کا فیصلہ کرتی ہے، ضبط شدہ شخص کو فراہم کرے گی جو تعمیر نو کے علاقے میں مکان کے ملکیتی حقوق کو تعمیر نو کے علاقے یا قریبی علاقے میں مکان کے ساتھ تبدیل کرنے کا انتخاب کرتا ہے۔

جیسا کہ اوپر سے دیکھا جا سکتا ہے، ضوابط میں ضبط شدہ شخص سے مراد عام طور پر ضبط شدہ اور گرائے گئے مکان کا مالک ہوتا ہے، اور معاوضے کی اشیاء مختلف معاوضے کی اشیاء کے مطابق متعلقہ حقوق کے حامل ہوتے ہیں۔

اجتماعی زمین پر مکانات مسمار کرنے کے لیے متعلقہ ضابطے:

لینڈ مینجمنٹ قانون کی متعلقہ اصولی دفعات اور لینڈ مینجمنٹ قانون کے نفاذ کے ضوابط کے علاوہ، مقامی حکومتوں نے اجتماعی زمین پر مکانات کو مسمار کرنے کے لیے متعلقہ مقامی قوانین اور ضوابط بھی مرتب کیے ہیں۔ ذیل میں "بیجنگ میونسپل کلیکٹو لینڈ ہاؤسنگ ڈیمولیشن مینجمنٹ میژرز" کو مثال کے طور پر سمجھا جاتا ہے۔

اقدامات کی متعلقہ دفعات کے مطابق، یونٹ یا فرد جس کے پاس مکان ضبط کیا جائے اور اسے گرایا جائے، ان اقدامات میں ضبط شدہ شخص کہلاتا ہے۔

"اقدامات" کی متعلقہ دفعات کے مطابق وہ لوگ جن کے مکانات ضبط کر لیے گئے ہیں اور انہیں منہدم کر دیا گیا ہے وہ مالیاتی معاوضہ وصول کرنے کا انتخاب کر سکتے ہیں یا معاوضے کے طور پر جائیداد کے حقوق کے تبادلے اور آباد کاری ہاؤسنگ کا انتخاب کر سکتے ہیں۔ کچھ علاقوں میں، گھر کی جگہوں کی منظوری بھی دی جا سکتی ہے۔

"اقدامات" کی متعلقہ دفعات کے مطابق، جبری شدہ افراد کو کچھ معاوضہ اور دوبارہ آبادکاری فراہم کرنے کے علاوہ جو آبائی گھر میں اپنے مکانات کو پیداواری اور کاروباری سرگرمیوں میں مشغول کرنے اور صنعتی اور تجارتی تجارتی لائسنس رکھنے کے لیے استعمال کرتے ہیں، ضبط کرنے والے فریق کو پیداوار اور کاروباری سرگرمیاں بند ہونے سے ہونے والے نقصانات کی مناسب تلافی بھی کرنی چاہیے۔ ان میں سے، ضلعی اور کاؤنٹی کی عوامی حکومتیں ان مکانات کے معاشی نقصانات کے لیے معاوضے کے معیارات مرتب کرتی ہیں جو قبضے میں لیے گئے اور گرائے گئے ہیں۔ ٹاؤن شپ (اقلیتی ٹاؤن شپ) اور ٹاؤن کی عوام کی حکومتیں منہدم کیے گئے مکانات کے معاشی نقصانات کے لیے معاوضے کے معیارات مرتب کرتی ہیں، اور ٹاؤن شپ (اقلیتی ٹاؤن شپ) اور ٹاؤن کی عوام کی حکومتوں کو ضلع اور کاؤنٹی کی عوامی حکومتوں کے پاس فائل کرنا چاہیے۔

"اقدامات" کی متعلقہ دفعات کے مطابق قبضہ کرنے والے فریق کو مکانات کی ضبطی کی وجہ سے نقل مکانی کے اخراجات کی تلافی کرنی چاہیے۔ ضبط کرنے والا فریق ضبط شدہ افراد کو نقل مکانی کی سبسڈی فراہم کرے۔

ان میں، ضلعی اور کاؤنٹی کی عوامی حکومتیں زمین کے حصول اور مکانات کو مسمار کرنے کے لیے نقل مکانی کی سبسڈی مقرر کرتی ہیں۔ ٹاؤن شپ (اقلیتی ٹاؤن شپ) اور ٹاؤن کی عوام کی حکومتیں زمین کے حصول اور مکانات کو مسمار کرنے کے لیے نقل مکانی کی سبسڈی کا تعین کرتی ہیں، اور انھیں ضلع اور کاؤنٹی کی عوامی حکومتوں کے پاس دائر کیا جانا چاہیے۔

جیسا کہ اوپر سے دیکھا جا سکتا ہے، مالیاتی معاوضہ، دوبارہ آبادکاری ہاؤسنگ کمپنسیشن اور ہوم سٹیڈ سائٹس کی علیحدہ منظوری ضبط شدہ اور مسمار شدہ اجتماعی زمین پر مکانات کے مالکان کو معاوضہ دینے اور دوبارہ آباد کرنے کے تین اہم طریقے ہیں۔

ان لوگوں کے لیے جن کی لیز ضبطی اور انہدام سے پہلے ختم ہو چکی ہیں۔

اس سے قطع نظر کہ آپ رہائشی عمارت کرایہ پر لیں یا کاروباری عمارت، جب تک کہ لیز کا معاہدہ قبضے اور نقل مکانی کی مدت سے پہلے ختم ہو چکا ہو، ضبطی اور مسمار کرنے سے لیز لینے والے کے اصل حقوق متاثر نہیں ہوں گے، کیونکہ کرایہ دار کو صرف معاہدے میں بیان کردہ میعاد ختم ہونے کی تاریخ کے مطابق گھر سے باہر جانے اور حوالے کرنے کی ضرورت ہے۔ لہٰذا، جب لیز کی میعاد ختم ہو جاتی ہے، تو اجارہ دار کے لیے انہدام کے لیے معاوضے کے حقوق کا دعوی کرنے کی بنیاد کے طور پر کوئی متعلقہ قانون موجود نہیں ہے۔

ان لوگوں کے لیے جن کی لیز انہدام اور انہدام کے وقت ختم نہیں ہوئی ہیں۔

اگر دستخط شدہ لیز کے معاہدے میں ایسی دفعات شامل ہیں جو یہ بتاتی ہیں کہ مکان مالک کو مکان کے قبضے اور مسماری کی وجہ سے کرایہ دار کے ساتھ پہلے سے لیز کا معاہدہ ختم کرنے کی ضرورت ہے، تو معاہدے کی شرائط پر عمل کیا جائے گا۔ اگر دستخط شدہ معاہدہ مکان کی ملکیت اور مسماری کی وجہ سے پیشگی لیز کو ختم کرنے کی سہولت فراہم نہیں کرتا ہے، تو کرایہ دار مالک مکان سے اتفاق کرنے کے لیے بات چیت کر سکتا ہے۔ اگر دونوں فریقین گفت و شنید میں کسی معاہدے پر نہیں پہنچ سکتے تو کرایہ دار قانونی ذرائع جیسے قانونی چارہ جوئی کے ذریعے اپنے جائز حقوق اور مفادات کا تحفظ کر سکتا ہے۔

اگر لیز پر دونوں فریقوں کی طرف سے دستخط شدہ معاہدہ ضبطی اور انہدام کے معاملے پر متعین نہیں ہے، اور کرایہ دار رضاکارانہ طور پر متعلقہ معاوضے کے حقوق سے دستبردار ہو جاتا ہے، تو لیز پر دیے گئے رہائشی مکان کا کرایہ دار مکان مالک سے نقل مکانی کی فیس اور آباد کاری کی سبسڈی کے لیے معاوضہ ادا کرنے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔

تجارتی جائیدادوں کو لیز پر دینے والے کرایہ داروں کے لیے، وہ مالک مکان سے تزئین و آرائش کے اخراجات کی ادائیگی کا مطالبہ کر سکتے ہیں جو انھوں نے اصل میں لگائے تھے، نیز کاروباری سرگرمیاں بند ہونے اور نقل مکانی کے معاوضے وغیرہ کی وجہ سے ہونے والے نقصانات کے لیے معاوضہ۔ اگر مالک مکان کرایہ دار کے لیے معاوضے کے طور پر دوبارہ آباد کاری ہاؤسنگ کا انتخاب کرتا ہے، تو کرایہ دار مکان کے حقوق مکمل کرنے کے بعد مکان مالک کے ساتھ دوبارہ معاہدے پر دستخط کر سکتا ہے۔

اس حقیقت کو چھپانا کہ مکان قبضے میں لینے اور منہدم ہونے والا ہے اور اراضی کے حصول کی منظوری اور مطلع ہونے کے بعد بھی مکان کرایہ پر دینا

معاہدے کے قانون کی متعلقہ دفعات کے مطابق، کرایہ دار جو کرایہ دار کے خلاف معاہدہ کی دھوکہ دہی کا ارتکاب کرتا ہے وہ عدالت یا ثالثی ادارے سے قانون کے مطابق معاہدے میں ترمیم یا منسوخی کی درخواست کر سکتا ہے، اور مکان مالک سے کرایہ دار کو اس کے نتیجے میں ہونے والے نقصانات کی تلافی کرنے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔

مجموعی طور پر، جب کرائے کا مکان ضبط کر لیا جاتا ہے اور اسے منہدم کر دیا جاتا ہے، تو کرایہ دار کو منہدم مکان کے معاوضے میں سے حصہ مانگنے کا کوئی حق نہیں ہے۔ تاہم، کرایہ دار، معاہدے کی بنیاد پر، کرایہ دار سے زمین کے حصول، مسماری اور اس کے حقوق پر ہونے والی تبدیلیوں کے اثرات کے لیے متعلقہ معاوضہ یا معاوضہ دینے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔لہذا، لیز کے دونوں فریقوں کو لیز کے معاہدے پر دستخط کرتے وقت متعلقہ شرائط کو واضح کرنا چاہیے۔

مندرجہ بالا پرائیویٹ ہاؤسنگ رینٹل کے علاوہ، تاریخی اور پالیسی وجوہات کی بنا پر عوامی کرایے کے مکانات (سرکار کے زیر انتظام براہ راست عوامی رہائش اور یونٹس کے ذریعے خود زیر انتظام عوامی رہائش) بھی موجود ہیں۔ اگرچہ کرایہ دار گھر کا مالک نہیں ہے، لیکن وہ اصل میں گھر کے مالک کے حقوق کی طرح ہی جائیداد کے حقوق حاصل کرتا ہے۔ جب پبلک ہاؤسنگ ضبط کر لی جاتی ہے اور منہدم کر دی جاتی ہے، تو عوامی ہاؤسنگ کے کرایہ داروں کو معاوضہ اور دوبارہ آبادکاری حاصل کرنے کے ساتھ ساتھ متعلقہ آراء، بیانات، حاضر ہونے اور سماعتوں میں حصہ لینے کے حقوق وغیرہ سے مستفید ہوں گے۔

مختصراً، کرایہ دار کے لیے مکان کے مالک کے ساتھ مساوی ادائیگی کی مساوی تقسیم کی درخواست کرنے کے لیے کوئی متعلقہ قانون نہیں ہے۔ کرایہ دار کو صرف لیز کے رشتے کی بنیاد پر کرائے کا نجی مکان استعمال کرنے کا حق حاصل ہے۔ صرف اس صورت میں جب اصل حقوق متاثر ہوں اور ان کی خلاف ورزی کی گئی ہو، لیز کنٹریکٹ اور متعلقہ قانونی دفعات کی بنیاد پر کرایہ دار سے معاوضہ یا معاوضے کا مطالبہ کر سکتا ہے۔

لیز پر دونوں فریقوں کے اپنے اپنے نیچے کے حقوق ہیں۔ دونوں فریقوں کی نچلی خطوط کو چھوئے بغیر تنازعات کو مذاکرات اور حل کرنا یاد رکھیں۔ اگر ایک فریق کے غیر معقول مطالبات دوسرے فریق کے نچلے حصے کو چھوتے ہیں، تو خلاف ورزی کا شکار ہونے والے حقوق اور مفادات کو مسمار کرنے والے پیشہ ور وکیل کی مدد سے قانونی ذرائع سے اپنے حقوق کا تحفظ کر سکتے ہیں۔