تعارف:حالیہ برسوں میں، میرے ملک کی معیشت کی تیز رفتار ترقی اور شہری کاری کی تیز رفتار ترقی کے ساتھ، انہدام کے معاوضے سے پیدا ہونے والے زیادہ سے زیادہ تنازعات سامنے آئے ہیں۔ مسمار کیے گئے لوگوں کی اکثریت کے لیے، مسمار کرنے کا طریقہ کار کیا ہے اور کن مسائل پر توجہ دینے کی ضرورت ہے وہ ایسے مسائل ہیں جن کو جاننے کے لیے ہر کوئی بے چین ہے۔ انہدام کے تمام پہلوؤں کے لیے جلد از جلد تیاری کرنے اور اپنے لیے زیادہ سے زیادہ قانونی فوائد کے لیے کوشش کرنے کے لیے یہ بہت اہمیت کا حامل ہے۔ یہ مضمون بنیادی طور پر سرکاری اراضی پر مکانات کے قبضے کے طریقہ کار کو متعارف کرایا گیا ہے جس کے بارے میں ہر ایک کو تشویش ہے۔

سرکاری اراضی پر مکانات پر قبضے کا طریقہ کار بنیادی طور پر قبضے کے فیصلے اور قبضے کے معاوضے کے گرد گھومتا ہے۔

جمع کرنے کے فیصلے کے بارے میں

1. ضبطی کے لیے معاوضے کا منصوبہ بنانا

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 10 کے مطابق، مکانات کی ملکیت کا محکمہ ضبطی اور معاوضہ کا منصوبہ بنائے گا اور اسے میونسپل اور کاؤنٹی کی سطح کی عوامی حکومتوں کو پیش کرے گا۔ میونسپل اور کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومتیں متعلقہ محکموں کو ضبطی اور معاوضے کے منصوبوں پر مظاہرے کرنے کے لیے منظم کریں گی اور عوامی رائے حاصل کرنے کے لیے انہیں شائع کریں گی۔ عملی طور پر، مجوزہ ضبطی معاوضے کا منصوبہ ضبطی کا فیصلہ ہونے سے پہلے ظاہر ہوتا ہے، جو کہ مکانات کی ملکیت میں ایک اہم طریقہ کار ہے۔ ضبط شدہ افراد کو اپنی رائے کے اظہار کے حق کا فعال طور پر استعمال کرنا چاہیے۔

2. مکان کی ملکیت کے فیصلے کا اعلان اور نظر ثانی اور قانونی چارہ جوئی کے حقوق کا نوٹیفکیشن

ریاست کی ملکیت والی زمین پر مکانات پر قبضے اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 13 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ میونسپل اور کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومت مکانات پر قبضے کا فیصلہ کرنے کے بعد بروقت اعلان کرے گی۔ اعلان میں ضبطی معاوضے کے منصوبے، انتظامی نظر ثانی، انتظامی قانونی چارہ جوئی کے حقوق اور دیگر امور کی وضاحت کی جائے گی۔ "ریگولیشنز" کے آرٹیکل 14 میں مزید کہا گیا ہے کہ اگر ضبط شدہ شخص میونسپل یا کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومت کی طرف سے کیے گئے مکانات پر قبضے کے فیصلے سے مطمئن نہیں ہے، تو وہ قانون کے مطابق انتظامی نظر ثانی کے لیے درخواست دے سکتا ہے، یا وہ قانون کے مطابق انتظامی مقدمہ دائر کر سکتا ہے۔ مکانات پر قبضے کا فیصلہ سرکاری طور پر قبضے کے منصوبے کے آغاز اور سرکاری زمین کے استعمال کے حقوق کی بازیابی کی نشاندہی کرتا ہے۔ اگر ضبط شدہ شخص ضبطی معاوضے کے منصوبے سے مطمئن نہیں ہے، تو قانونی مدت کے اندر ریلیف کے لیے طریقہ کار شروع کرنا بہت ضروری ہے۔

3. تفتیش اور رجسٹریشن کو منظم کریں۔

سرکاری اراضی پر مکانات پر قبضے اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 15 میں کہا گیا ہے: محکمہ مکانات کی ملکیت، محل وقوع، مقصد، تعمیراتی رقبہ، وغیرہ کی تحقیقات اور رجسٹریشن کا انتظام کرے گا جو مکانات کی ملکیت کے دائرہ کار میں ہیں، اور ضبط شدہ افراد تعاون کریں گے۔ تحقیقات کے نتائج کا اعلان مکانات پر قبضے کے دائرہ کار میں ضبط شدہ افراد کو کیا جائے گا۔

قبضے کے معاوضے کے بارے میں

1. ضبطی اور معاوضے کا دائرہ

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کا آرٹیکل 17 یہ طے کرتا ہے کہ میونسپل اور کاؤنٹی سطح کی عوامی حکومتوں کی طرف سے جو مکانات ضبط کرنے کا فیصلہ کرتی ہیں ان کے معاوضے میں شامل ہیں:

(1) ضبط شدہ مکان کی قیمت کا معاوضہ؛

(2) مکانات پر قبضے کی وجہ سے نقل مکانی اور عارضی دوبارہ آبادکاری کے لیے معاوضہ؛

(3) مکانات پر قبضے کی وجہ سے پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات کا معاوضہ۔

شہر اور کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومتیں ضبط شدہ افراد کو سبسڈی اور انعامات فراہم کرنے کے لیے سبسڈی اور انعامی اقدامات مرتب کریں گی۔

عملی طور پر، تجارتی رہائش کے لیے آئٹم (3) معاوضہ موجود ہوگا۔ سبسڈیز اور ایوارڈز کو حاصل کرنے سے پہلے کچھ شرائط کو پورا کرنا ضروری ہے۔ یہ سب مل کر وہ کل معاوضہ ہیں جو ضبط شدہ شخص کو بالآخر مل سکتا ہے۔

2. ضبط شدہ مکانات کی قیمت کے لیے معاوضے کے معیارات

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 19 میں کہا گیا ہے کہ ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا معاوضہ مکانات کی ملکیت کے فیصلے کے اعلان کی تاریخ پر ضبط شدہ مکانات کی اسی طرح کی رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ قیمت سے کم نہیں ہوگا۔ یہاں "مکان کی ملکیت کے فیصلے کے اعلان کی تاریخ" قانونی تشخیص کا وقت ہے۔ "اسی طرح کی رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ کی قیمت" گھر کی قیمت کی تشخیص میں "مارکیٹ موازنہ کے طریقہ کار" کا اطلاق قائم کرتی ہے۔

3. ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا اندازہ لگانے کے لیے دو اہم اصول

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے سے متعلق ضوابط کا آرٹیکل 19 یہ طے کرتا ہے کہ ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا تعین اور تعین ریئل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کے ذریعے کی جائے گی جس میں متعلقہ اہلیتیں مکانات کی ملکیت کی تشخیص کے طریقہ کار کے مطابق ہوں گی۔ اگر آپ کو اسسمنٹ کے ذریعے متعین کردہ ضبط شدہ مکان کی قیمت پر کوئی اعتراض ہے، تو آپ اسیسمنٹ کے جائزے کے لیے جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کو درخواست دے سکتے ہیں۔ اگر آپ کو جائزے کے نتیجے پر کوئی اعتراض ہے تو، آپ تشخیص کے لیے رئیل اسٹیٹ پرائس اپریزل ایکسپرٹ کمیٹی کو درخواست دے سکتے ہیں۔ یعنی، تشخیص کے لیے دو براہ راست علاج جائزے کے لیے درخواست دینا اور ماہر تشخیص کے لیے درخواست دینا ہیں۔

"سرکاری ملکیتی زمین پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے سے متعلق ضوابط" کا آرٹیکل 20 یہ بتاتا ہے کہ جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کا انتخاب ضبط شدہ شخص کے ذریعے گفت و شنید کے ذریعے کیا جائے گا۔ اگر گفت و شنید ناکام ہو جاتی ہے، تو اس کا تعین اکثریتی فیصلے، بے ترتیب انتخاب وغیرہ سے کیا جائے گا۔ مخصوص طریقہ کار صوبہ، خود مختار علاقہ، اور میونسپلٹی براہ راست مرکزی حکومت کے تحت وضع کرے گا۔ ضبط شدہ شخص کو اسیسمنٹ ایجنسی کا انتخاب کرنے کا حق حاصل ہے، جو جائزہ لینے کے لیے ایک بہت اہم کلیدی نکتہ ہے کہ آیا تشخیص کا عمل قانونی ہے۔

4. مانیٹری معاوضہ اور جائیداد کے حقوق کے تبادلے کے لیے اختیاری اختیارات

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے سے متعلق ضوابط کا آرٹیکل 21 یہ طے کرتا ہے کہ ضبط شدہ شخص مالیاتی معاوضہ یا مکان کی ملکیت کے حقوق کے تبادلے کا انتخاب کرسکتا ہے۔ اگر ضبط شدہ شخص مکان کے ملکیتی حقوق کے تبادلے کا انتخاب کرتا ہے، تو شہر یا کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومت جائیداد کے حقوق کے تبادلے کے لیے مکان فراہم کرے گی، اور ضبط شدہ مکان کی قیمت اور جائیداد کے حقوق کے تبادلے کے لیے استعمال کیے جانے والے مکان کی قیمت کے درمیان فرق کا حساب لگائے گی۔ ضبط شدہ شخص کے معاوضے کا طریقہ منتخب کرنے کے حق کا قانون کے مطابق مطمئن ہونا ضروری ہے۔

5. ضبطی معاوضے کے معاہدے پر دستخط کریں۔

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 25 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ مکانات کی ضبطی کا محکمہ اور ضبط شدہ شخص معاوضے کے طریقہ کار، معاوضے کی رقم اور ادائیگی کی مدت، مکان کا محل وقوع اور رقبہ، جائیداد کے تبادلے کے لیے استعمال کیے جانے والے حقوق یا فیٹل کے تبادلے سمیت ان ضوابط کی دفعات کے مطابق معاوضہ کا معاہدہ کریں گے۔ ٹرن اوور ہاؤسز، پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات، نقل مکانی کی مدت، منتقلی کا طریقہ اور منتقلی کی مدت، وغیرہ۔ معاوضے کا معاہدہ طے پا جانے کے بعد، اگر ایک فریق معاوضے کے معاہدے کے تحت اپنی ذمہ داریاں ادا کرنے میں ناکام رہتا ہے، تو دوسرا فریق قانون کے مطابق مقدمہ دائر کر سکتا ہے۔

6. ضبطی اور معاوضے کے بارے میں فیصلہ کریں۔

سرکاری اراضی پر مکانات پر قبضے اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 26 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ اگر مکانات کی ضبطی کا محکمہ اور ضبط شدہ شخص معاوضے کے معاوضے کے منصوبے میں بیان کردہ معاہدے کی مدت کے اندر معاوضے کے معاہدے تک پہنچنے میں ناکام رہتا ہے، یا ضبط شدہ مکان کا مالک واضح نہیں ہے، تو وہ مکانات کی گنتی کے بارے میں رپورٹ کرے گا جسے حکومت نے شہر کے لوگوں کے مکانات کی گنتی کی ہے۔ ان ضوابط کی دفعات کے مطابق ضبطی کا فیصلہ، ضبطی معاوضے کے منصوبے کے مطابق معاوضے کا فیصلہ کریں، اور مکان کی ضبطی کے دائرہ کار میں ایک اعلان کریں۔ اگر ضبط شدہ شخص معاوضے کے فیصلے سے مطمئن نہیں ہے، تو وہ انتظامی نظر ثانی کے لیے درخواست دے سکتا ہے یا قانون کے مطابق انتظامی مقدمہ دائر کر سکتا ہے۔

میں یہاں آپ کو یاد دلاتا چلوں کہ معاوضے کا معاہدہ اور معاوضے کا فیصلہ ایک ہی وقت میں موجود نہیں ہوسکتا، یعنی اگر معاوضے کے معاہدے پر دستخط کیے جاتے ہیں، تو معاوضے کا کوئی فیصلہ نہیں ہوگا۔ معاوضے کا فیصلہ اس وقت کیا گیا جب معاوضے کے معاہدے پر دستخط نہ ہو سکے۔

7. پہلے معاوضہ اور پھر نقل مکانی۔

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 27 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ مکانات کی ضبطی پر عمل درآمد کرتے وقت پہلے معاوضہ ادا کیا جائے اور پھر اسے منتقل کیا جائے۔ شہر یا کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومت جس نے مکان کی ضبطی کا فیصلہ کیا ہے اس کے بعد ضبط شدہ شخص کو معاوضہ فراہم کرتا ہے، ضبط شدہ شخص کو معاوضے کے معاہدے یا معاوضے کے فیصلے میں بیان کردہ نقل مکانی کی مدت کے اندر منتقلی مکمل کرنا ہوگی۔ کوئی بھی یونٹ یا فرد پانی کی فراہمی، گرمی کی فراہمی، گیس کی سپلائی، بجلی کی فراہمی، سڑک تک رسائی، یا دیگر غیر قانونی ذرائع سے ضبط شدہ افراد کو نقل مکانی پر مجبور کرنے کے لیے تشدد، دھمکیاں، یا ضابطوں کی خلاف ورزی کا استعمال نہیں کر سکتا۔ تعمیراتی یونٹوں کو نقل مکانی کی سرگرمیوں میں حصہ لینے سے منع کیا گیا ہے۔

8. قانون کے مطابق لازمی پھانسی کے لیے عدالت میں درخواست دیں۔

"ضابطے" کے آرٹیکل 28 میں کہا گیا ہے کہ اگر ضبط شدہ شخص انتظامی نظر ثانی کے لیے درخواست نہیں دیتا یا قانونی مدت کے اندر انتظامی مقدمہ دائر نہیں کرتا ہے، اور معاوضے کے فیصلے میں بیان کردہ مدت کے اندر آگے نہیں بڑھتا ہے، تو شہر یا کاؤنٹی کی سطح کی عوامی حکومت جس نے مکانات پر قبضے کا فیصلہ کیا ہے، عوام کی عدالت کے ساتھ قانونی چارہ جوئی کے لیے درخواست دے گی۔ قانون اسے عام طور پر "عدالتی انہدام" کہا جاتا ہے اور یہ شہری مکانات کے انہدام کا آخری مرحلہ بھی ہے۔

آخری چیز جو وکیل ضبط شدہ لوگوں کو یاد دلانا چاہیں گے وہ یہ ہے کہ اوپر جو خلاصہ کیا گیا ہے وہ اسٹیٹ کونسل آرڈر نمبر 590 میں بیان کردہ بنیادی اور بنیادی مواد ہے۔ اس سے یہ دیکھنا مشکل نہیں ہے کہ ضبطی کے فیصلے کے تین طریقہ کار کی فیصلہ کن اہمیت، ضبطی کے معاوضے کا فیصلہ اور مکان کی قیمت کا تعین۔ قبضے کا فیصلہ منصوبے کے آغاز کو قائم کرتا ہے، قیمت کا تعین معاوضے کی رقم کا تعین کرتا ہے، اور معاوضے کا فیصلہ عدالتی انہدام کی طرف اشارہ کرتا ہے۔ لہٰذا، ان تینوں نکات کو سمجھنا وہ ہے جس پر زیادہ تر ضبط شدہ افراد کو عملی طور پر سب سے زیادہ توجہ دینے کی ضرورت ہے۔ جب بھی کوئی ضبط شدہ شخص کسی وکیل سے پوچھتا ہے: میں انہدام سے متعلق کون سا قانون دیکھوں؟ ہم سب اس کا جواب دیں گے: اسٹیٹ کونسل آرڈر نمبر 590 دیکھیں!