جیسا کہ سب جانتے ہیں، شہری مکانات کی کمی کے مسئلے کو بتدریج حل کرنے کے لیے، قومی حکومت نے کم آمدنی والے گروہوں کے لیے کرائے کے لیے بڑی تعداد میں عوامی مکانات تعمیر کیے ہیں۔ اگرچہ پبلک ہاؤسنگ میں رہنے والے لوگوں کو قانون کے مطابق صرف کرائے پر لینے کا حق ہے، لیکن وہ انہدام کے دوران معاوضہ بھی وصول کر سکتے ہیں۔ اس وقت، ہمیں ایک مشکل مسئلہ درپیش ہے: کیا پبلک رینٹل ہاؤسنگ کو اگلی نسل تک جاری رکھا جا سکتا ہے؟ کیا کرایہ کے اس حق کو بڑھایا جا سکتا ہے؟

پبلک ہاؤسنگ کا مفہوم

پبلک ہاؤسنگ کو پبلک ہاؤسنگ اور سرکاری ہاؤسنگ بھی کہا جاتا ہے۔ اس سے مراد ریاست اور سرکاری اداروں یا عوامی اداروں کی سرمایہ کاری سے بنائے اور بیچے گئے مکانات ہیں۔ گھر فروخت ہونے سے پہلے، اس کے تمام جائیداد کے حقوق (قبضے کے حقوق، استعمال کے حقوق، آمدنی کے حقوق، اور تصرف کے حقوق) ریاست کے ہیں۔ فی الحال، وہ پبلک ہاؤسنگ جسے لوگ کرائے پر دیتے ہیں، ہاؤسنگ ریفارم کی پالیسیوں کے مطابق دو قسموں میں تقسیم کیا گیا ہے: ایک پبلک ہاؤسنگ جو بیچی جا سکتی ہے، اور دوسری پبلک ہاؤسنگ ہے جسے فروخت نہیں کیا جا سکتا۔ دونوں قسم کے مکان ٹھیک مدت کے مکانات ہیں۔

کیا پبلک ہاؤسنگ کا استعمال جاری رکھا جا سکتا ہے؟

جسے لوگ پبلک ہاؤسنگ کہتے ہیں اس کا موازنہ پرائیویٹ ہاؤسنگ سے کیا جاتا ہے۔ اس کی اہم خصوصیت یہ ہے کہ پبلک ہاؤسنگ کے جائیداد کے حقوق حکومت یا قومی اداروں اور محکموں کی ملکیت ہیں۔ جہاں تک شہروں کا تعلق ہے، براہ راست انتظام شدہ پبلک ہاؤسنگ میں مالی سرمایہ کاری سے بنائے گئے مکانات اور ایسے مکانات شامل ہیں جو براہ راست زیر انتظام عوامی رہائش سے منہدم یا منتقل کیے گئے ہیں۔ مکانات پراپرٹی مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کی طرف سے ہاؤسنگ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے حوالے کیے جائیں گے، اور دیگر طریقوں سے ہاؤسنگ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے حوالے کیے جائیں گے۔ ہاؤسنگ اتھارٹی خاص طور پر پبلک ہاؤسنگ اثاثوں کے لیے ذمہ دار ہے، اور پبلک ہاؤسنگ کے اصل استعمال کرنے والوں کو کرایہ دار کہا جاتا ہے۔

پبلک ہاؤسنگ استعمال کرنے والے افراد کو عوامی رہائش استعمال کرنے کا حق، اس پر قبضہ کرنے کا حق، جزوی آمدنی کا حق اور قانون کے مطابق تصرف کو محدود کرنے کا حق ہے، بشرطیکہ وہ قانون کی خلاف ورزی نہ کریں۔ جائیداد کے مالکان کے مطابق اسے تین قسموں میں تقسیم کیا جا سکتا ہے: پہلی قسم کے براہ راست انتظام شدہ عوامی رہائش گاہیں ہیں جو ریاست کی طرف سے قبضے میں لیے گئے، کرائے پر لیے گئے، خریدے گئے، تعمیر کیے گئے اور اس میں توسیع کی گئی۔ ان میں سے زیادہ تر کرایہ اور مرمت کے لیے براہ راست ہاؤسنگ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے دائرہ اختیار میں ہیں۔ محکمہ کو چند مکانات مفت کرائے پر دیے گئے ہیں۔ دوسری قسم وہ یونٹس ہیں جو اپنی جائیدادوں کا انتظام خود کرتے ہیں۔ یہ ایک ایسا گھر ہے جو محکموں کی ملکیت ہے جیسے کہ قومی ملکیت اور اجتماعی ملکیت، جسے کارپوریٹ پراپرٹی بھی کہا جاتا ہے۔ تیسری قسم کے پبلک ہاؤسنگ کے مالکان انتظامی ادارے ہیں، جو انٹرپرائز کے اندرونی عملے کو جانوروں کو کرایہ پر دینے یا تقسیم کرنے کے لیے استعمال ہوتے ہیں۔ عام طور پر، پہلی دو اقسام کو مارکیٹ کے لین دین کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے۔ نوٹ کریں کہ اگر آپ بیجنگ میں ہیں، تو آپ کے پاس فہرست سازی کا لائسنس ہونا ضروری ہے۔

قانونی نقطہ نظر سے، وراثت کی بنیاد یہ ہے کہ وارث کی موت سے پہلے جو اثاثے چھوڑے گئے وہ قانونی ہیں۔ تاہم، عوامی گھر افراد سے تعلق نہیں رکھتے، لہذا عوامی گھر وراثت میں نہیں مل سکتے۔ تاہم، اس مخصوص صورت میں، پبلک ہاؤسنگ کے اصل کرایہ دار کے پاس مکان پر کوئی ملکیتی حق نہیں ہے، بلکہ اسے صرف کرایہ پر لینے کا حق حاصل ہے۔ لہذا، نجی گھر کے ملکیتی حقوق کی وراثت کا معاملہ یہ بن جاتا ہے کہ نیا کرایہ دار کون ہے؟ کرایہ دار کے مرنے کے بعد نیا کرایہ دار کون ہے؟ ہمارے شہر کے متعلقہ تقاضوں کے مطابق، جب کرایہ دار کا انتقال ہو جاتا ہے یا اس کے گھر کی رجسٹریشن اس شہر میں نہیں رہتی ہے، تو اس کے شریک حیات، والدین اور بچے ملکیت کی منتقلی کے لیے درخواست دے سکتے ہیں، لیکن صرف ایک شخص ہی درخواست دے سکتا ہے جو ضروریات کو پورا کرتا ہو۔ اگر دو یا دو سے زیادہ درخواست دہندگان ہیں، تو منتقلی تب ہی آگے بڑھ سکتی ہے جب وہ متفقہ ارادے تک پہنچ جائیں۔

کیا پبلک ہاؤسنگ کے کرائے کے حقوق وراثت میں مل سکتے ہیں؟

سب سے پہلے، یہ واضح طور پر سمجھنا ضروری ہے کہ سرکاری رہائش کا کرایہ اور پرائیویٹ ہاؤسنگ کا کرایہ قانونی سطح سے مختلف ہے۔ ہاؤسنگ مینجمنٹ کے متعلقہ ضوابط اور بیجنگ سٹی کے متعلقہ تقاضوں کے مطابق، اگر کسی پبلک ہاؤسنگ کے استعمال کنندہ کی موت ہو جاتی ہے، تو وہ شخص جو پہلے اس کے ساتھ پبلک ہاؤسنگ میں رہتا تھا اگر اس کے پاس مقامی گھریلو رجسٹریشن ہے اور وہ صارف کے ساتھ دو سال سے زیادہ رہ رہا ہے اور اس کے پاس رہائش کی کوئی دوسری جگہ نہیں ہے تو وہ کرایہ پر جاری رکھ سکتا ہے۔ تاہم، اگر اس شرط کو پورا کرنے والے افراد کی تعداد دو کے برابر یا اس سے زیادہ ہے، تو انہیں مذاکرات کے ذریعے بعد کے کرایہ داروں کو متحد کرنا چاہیے۔ اگر متفقہ رائے نہیں پہنچ سکتی ہے، تو پبلک ہاؤسنگ کا مالک ان لوگوں کی اصل صورت حال کی بنیاد پر کرایہ دار کے بارے میں تحریری فیصلہ کرے گا۔

اس لیے، اگر کسی عوامی گھر کا کرایہ دار فوت ہو جائے اور گھر میں دو شریک مکینوں کے برابر یا اس سے زیادہ افراد ہوں جو ضروریات کو پورا کرتے ہیں، تو کرایہ داری کے حقوق براہ راست ان میں سے کسی ایک کو نہیں دیئے جا سکتے۔ شریک رہائشیوں کو بحث کرنی چاہیے اور فیصلہ کرنا چاہیے کہ مکان کرایہ پر لینے کا حق کس کو ہے، اور پھر نام کی تبدیلی کی کارروائی کو مکمل کرنے کے لیے عوامی گھر کے مالک کو ایک تحریری درخواست جمع کروانی چاہیے۔ خاندان کے افراد سمیت دیگر لوگ مداخلت نہیں کر سکتے کیونکہ وہ شریک رہائشی نہیں ہیں۔ اگر کوئی دوسرے ساتھی باشندوں کے بارے میں جانے بغیر اپنا نام تبدیل کرتا ہے، تو یہ خلاف قانون ہے اور ناجائز ہے۔ اس وقت، وہ فریق جس کے مفادات کو نقصان پہنچا ہے وہ ہاؤسنگ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کے پاس جا کر نام کی تبدیلی کو واپس لینے کی درخواست کر سکتی ہے، یا کرایہ دار کی دوبارہ شناخت کی درخواست کرنے کے لیے مقدمہ شروع کر سکتی ہے۔

پبلک ہاؤسنگ کرایہ پر لینے کا حق وراثت میں نہیں مل سکتا

قانون کا تقاضا ہے کہ کسی شہری کے ذاتی اور قانونی اثاثے اس کی موت پر وراثت میں ملے۔ پبلک ہاؤسنگ شہریوں کی ملکیت کا اثاثہ نہیں ہے۔ اس کا تعلق دوسری عوامی رہائش گاہوں میں کرائے پر لینے اور رہنے کے حق سے ہے۔ عام جائیداد کے حقوق کے برعکس، شہریوں کو صرف رہائش میں رہنے کا حق ہے، لیکن اسے تصرف کرنے کا حق نہیں۔ "Beijing Urban House Demolition Management Measures" جیسے قوانین اور ضوابط کے تقاضوں کے مطابق، پبلک ہاؤسنگ مسمار کرنے کے فنڈز کا استعمال عام طور پر کرایہ داروں کو معاوضہ دینے اور نئی رہائش تلاش کرنے کے لیے کیا جاتا ہے۔ وہ کرایہ داروں اور شریک رہائشیوں کے ذریعہ مشترکہ ہیں اور دوسروں کے ذریعہ وراثت میں نہیں مل سکتے ہیں۔ انہدام کے لیے فنڈز کا تعلق اسٹیٹ سے نہیں ہے۔

وکیل نے کہا کہ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ جب ان کے والدین کی جانب سے کرائے پر دی گئی سرکاری رہائش گاہ کو مسمار کرنے کا سامنا کرنا پڑتا ہے تو خاندان کے ہر فرد کو مسماری کی رقم مل سکتی ہے، اس لیے خاندان میں بہت سے جھگڑے ہوتے ہیں۔ درحقیقت یہ ایک غلط فہمی ہے۔ جیسا کہ پہلے ذکر کیا گیا ہے، صرف وہ کرایہ دار اور شریک رہائشی جن کے پاس عوامی رہائش کے مقام پر گھر کا اندراج ہے اور وہ کرایہ دار کے ساتھ دو سال یا اس سے زیادہ عرصے سے رہ چکے ہیں اور ان کے پاس کوئی دوسری رہائش نہیں ہے انہیں مسمار کرنے کی ادائیگی موصول ہو سکتی ہے۔

پبلک ہاؤسنگ کے لیز ہولڈ حقوق وراثت میں نہیں مل سکتے، لہذا جب عوامی ہاؤسنگ کو منہدم کیا جاتا ہے تو مسماری کی رقم وراثت نہیں ہوتی۔ تاہم، ہر کیس منفرد ہے، اس لیے اس کا ہدفی انداز میں تجزیہ کیا جانا چاہیے۔ جب پبلک ہاؤسنگ کا کرایہ دار اور شریک رہائشی موجود ہو، مکان مسمار کرنے کی ادائیگی جاری ہو گئی ہو، تو انہدام کی ادائیگی کا نصف کرایہ دار کا ہے، اور وہ اسے استعمال کر سکتا ہے جیسا کہ وہ مکان خریدنا یا کرائے پر لینا چاہتا ہے۔ جب کرایہ دار کی موت ہو جاتی ہے، تو اثاثوں کا یہ نصف حصہ اس کے بچوں کے لیے وراثت کے لیے اس کی ذاتی جائداد بن جاتا ہے۔ اگر انہدام کی رقم جاری ہونے سے پہلے کرایہ دار کی موت ہو جاتی ہے، تو مسماری کی رقم شریک رہائشیوں کی ہوگی اور یہ کرایہ دار کی ذاتی وراثت کا حصہ نہیں ہوگی اور دوسروں کو وراثت میں نہیں مل سکتی ہے۔