قانونی معلومات

آرٹیکل کا تعارف: غیر قانونی زمین کے حصول کی مختلف شکلیں ہیں۔ کیا مسمار کیے گئے گھران صرف معاوضے کی رقم پر ڈیفالٹ کر سکتے ہیں؟ نہیں! اگر یہ 4 حالات پیش آتے ہیں، تو ضبطی اور معاوضے کے فیصلے کو منسوخ کیا جا سکتا ہے!

پہلا حصہ: مقدمہ

سیچوان کے ایک شہر کے ایک مخصوص ضلع میں محترمہ ژو کے گھر کو اپنے گھر کو مسمار کرنے کا سامنا ہے۔ ضبط کرنے والی پارٹی اسے صرف فرش کے رقبے کی بنیاد پر معاوضہ دیتی ہے، جو کہ 3,800 یوآن فی مربع میٹر ہے۔ مسز چاؤ کی طرح منہدم ہونے والے ہر گھر کا یہی حال ہے۔ اصل تعمیراتی علاقے سے قطع نظر، معاوضہ اس معیار پر مبنی ہوگا۔ تاہم، محترمہ زو کے گھر کے قریب کمرشل ہاؤسنگ کی قیمت 10,000 یوآن فی مربع میٹر تک کم ہے۔ اگر آپ اس طرح معاوضہ دیتے ہیں، تو آپ کے پاس اتنا پیسہ بھی نہیں ہوگا کہ گھر بدل سکیں۔ محترمہ چاؤ جاننا چاہتی ہیں کہ گھر کی قیمت کا اندازہ کیسے لگایا جاتا ہے؟ اگر تشخیص غیر معقول ہے تو کیا ہوگا؟ جن گھرانوں کو زمین کے حصول کے بعد زندگی گزارنے میں مشکلات کا سامنا ہے، کیا ریاست کے پاس ان لوگوں کی زندگیوں کے تحفظ کے لیے پالیسیاں ہیں؟

حصہ 2: ہمارے ملک کے قوانین اس قسم کے غیر قانونی رویے کو کیسے منظم کرتے ہیں؟

1. اس بات کا تعین کرنا کہ گھر کا علاقہ غیر معقول اور قانونی ہے۔

1. گھر کا رقبہ اور نوعیت عام طور پر رئیل اسٹیٹ سرٹیفکیٹ کے مواد پر مبنی ہوتی ہے۔ جب رئیل اسٹیٹ سرٹیفکیٹ اور رئیل اسٹیٹ رجسٹریشن کے مندرجات مختلف ہوتے ہیں، تو رئیل اسٹیٹ کی رجسٹریشن عام طور پر غالب رہتی ہے۔ اگر گھر رجسٹرڈ نہیں ہوا ہے، تو تشخیص شہر اور کاؤنٹی حکومتوں کے پروسیسنگ کے نتائج پر مبنی ہوگی۔ اصل پیمائش کے بغیر اور جائزے کے نتائج جاری کرنے والی قانونی تشخیصی ایجنسی کے بغیر کسی موٹے قیمت کا براہ راست تخمینہ لگانا غیر قانونی ہے۔

2. سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے سے متعلق ضوابط کا آرٹیکل 19 یہ طے کرتا ہے کہ ضبط شدہ مکان کی قیمت کا معاوضہ مکان کی ملکیت کے فیصلے کے اعلان کی تاریخ پر ضبط شدہ مکان کی اسی طرح کی رئیل اسٹیٹ کی مارکیٹ قیمت سے کم نہیں ہوگا۔ ینگ ٹنگ نے یہ سیکھا کہ ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا اندازہ ایک ریئل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کے ذریعہ کیا جائے گا اور اس کا تعین مکانات کی ملکیت کی تشخیص کے طریقہ کار کے مطابق متعلقہ اہلیت کے ساتھ کیا جائے گا۔ اگر آپ کو اسسمنٹ کے ذریعے متعین کردہ ضبط شدہ مکان کی قیمت پر کوئی اعتراض ہے، تو آپ اسیسمنٹ کے جائزے کے لیے جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کو درخواست دے سکتے ہیں۔ اگر آپ کو جائزے کے نتیجے پر کوئی اعتراض ہے تو، آپ تشخیص کے لیے رئیل اسٹیٹ پرائس اپریزل ایکسپرٹ کمیٹی کو درخواست دے سکتے ہیں۔

3. جائیداد کی تشخیص کرنے والی ایجنسیوں کو یہ یقینی بنانے کے لیے کہ تشخیص کے نتائج درست، معروضی، اور معقول ہیں، قانون کے مطابق جائزہ لینا چاہیے۔ مکانات کے رقبے کی تشخیص کے لیے جن کو قبضے میں لیا جائے گا اور مسمار کیا جائے گا، اس کے لیے ہر گھر میں حقیقی پیمائش کی ضرورت ہے، اور ہر گھر کے رقبے کی حقیقی تشخیص کی ضرورت ہے۔ ایک ہی وقت میں، ہر گھر کے لیے ایک تشخیصی رپورٹ جاری کی جاتی ہے۔ آخر میں، تشخیص کرنے والے کے ذریعہ اس پر دستخط کیے جاتے ہیں اور تشخیص کرنے والی کمپنی کے ذریعہ اس پر مہر لگائی جاتی ہے۔

2. رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کی جانچ کرنے والی ایجنسیاں اور ریئل اسٹیٹ اپریزر غیر قانونی طور پر غلط تشخیص کرتے ہیں

اگر ضبط شدہ شخص اور رئیل اسٹیٹ اپریزر کے دستخط جعلی ہیں تو ضبط شدہ شخص متعلقہ محکموں کو بروقت صورت حال کی اطلاع دے سکتا ہے۔ یا مسئلہ حل کرنے کے لیے قانونی ذرائع تلاش کریں۔ سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 34 میں کہا گیا ہے کہ اگر کوئی رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی یا ریئل اسٹیٹ اپریزر غلط یا بڑی غلطی کی تشخیص کی رپورٹ جاری کرتا ہے، تو جاری کرنے والی اتھارٹی اسے ایک وقت کی حد کے اندر اصلاح کرنے اور وارننگ دینے کا حکم دے گی۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کو RMB 50,000 جرمانہ بھی کیا جائے گا۔ RMB 10,000 سے کم نہیں لیکن RMB 200,000 سے زیادہ نہیں کا جرمانہ رئیل اسٹیٹ اپریزر پر عائد کیا جائے گا، اور RMB 10,000 سے کم نہیں لیکن RMB 30,000 سے زیادہ نہیں کا جرمانہ رئیل اسٹیٹ اپریزر پر عائد کیا جائے گا، جو کریڈٹ فائل میں درج کیا جائے گا۔ اگر حالات سنگین ہیں تو اہلیت کا سرٹیفکیٹ اور رجسٹریشن سرٹیفکیٹ منسوخ کر دیا جائے گا۔ اگر نقصان ہوتا ہے، تو معاوضے کی ذمہ داری قانون کے مطابق برداشت کی جائے گی۔ اگر کوئی جرم قائم ہوتا ہے تو، قانون کے مطابق مجرمانہ ذمہ داری کی پیروی کی جائے گی۔

3. قانونی دفعات کے مطابق تشخیصی ایجنسی کا انتخاب کرنے میں ناکامی۔

ماضی میں، زیادہ تر معاملات میں، حکومت کی طرف سے مقرر کردہ تشخیصی ایجنسیوں کے ذریعے گھر کی قیمت کا تعین کیا جاتا تھا۔ "ضبط ضبط اور معاوضے کے ضوابط" کا آرٹیکل 20 یہ طے کرتا ہے کہ جائیداد کی قیمت کی تشخیص کرنے والی ایجنسی کا انتخاب گفت و شنید کے ذریعے ضبط شدہ شخص کے ذریعے کیا جائے گا۔ اگر گفت و شنید ناکام ہو جاتی ہے، تو اس کا تعین اکثریتی فیصلے، بے ترتیب انتخاب، وغیرہ سے کیا جائے گا۔ مخصوص اقدامات صوبے، خود مختار علاقے اور بلدیہ کے ذریعے براہ راست مرکزی حکومت کے تحت وضع کیے جائیں گے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسیوں کو مکانات کی ملکیت کے تعین کا کام آزادانہ، معروضی اور غیر جانبداری سے انجام دینا چاہیے، اور کوئی بھی یونٹ یا فرد مداخلت نہیں کر سکتا۔

4. ضبط کرنے والے فریق نے تشخیص کا طریقہ منتخب کرتے وقت کچھ غلطیاں کیں۔

1. رئیل اسٹیٹ کا اندازہ لگاتے وقت، ضبط شدہ رئیل اسٹیٹ کا محل وقوع اور استعمال ان عوامل پر مبنی ہونا چاہیے جو ضبط شدہ رئیل اسٹیٹ کی قدر اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حالات کو متاثر کرتے ہیں۔ تشخیص کے طریقے جیسے مارکیٹ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، لاگت کا طریقہ، اور فرضی ترقی کے طریقہ کار کو ضبط شدہ ریل اسٹیٹ کی قیمت کا جائزہ لینے کے لیے جامع طور پر منتخب کیا جانا چاہیے۔ تشخیص کے نتائج کا معقول تعین کیا جانا چاہیے، اور اس بنیاد پر معاوضہ دیا جانا چاہیے۔

2. ہاؤسنگ اور شہری-دیہی ترقی کی وزارت کے نوٹس کے مطابق "سرکاری ملکیت والی زمین پر مکانات کی ضبطی اور تشخیص کے اقدامات" کے اجراء کے مطابق، آرٹیکل 13 کا ضابطہ ہے: ایک رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ اپریزر، تشخیصی آبجیکٹ اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حالات کی بنیاد پر، آمدنی کے طریقہ کار، لاگت کی مارکیٹ کے طریقہ کار، ایپس کا انعقاد کرے گا۔ فرضی ترقی کا طریقہ اور تشخیص کے دیگر طریقے، اور پھر ان میں سے ایک یا زیادہ طریقوں کو منتخب کریں تاکہ ضبط شدہ مکان کی قیمت کا اندازہ کیا جاسکے۔ ینگٹنگ کا خیال ہے کہ اگر ضبط شدہ مکان کی اسی طرح کی رئیل اسٹیٹ کے لیے لین دین ہو، تو تشخیص کے لیے مارکیٹ کا طریقہ استعمال کیا جانا چاہیے۔ اگر ضبط شدہ مکان یا اس سے ملتی جلتی رئیل اسٹیٹ کے معاشی فوائد ہیں، تو آمدنی کا طریقہ تشخیص کے لیے استعمال کیا جانا چاہیے؛ اگر ضبط شدہ مکان زیر تعمیر ہے تو تشخیص کے لیے فرضی ترقی کا طریقہ استعمال کیا جانا چاہیے۔ اگر تشخیص کے لیے ایک ہی وقت میں دو یا دو سے زیادہ تشخیصی طریقے منتخب کیے جا سکتے ہیں، تو تشخیص کے لیے دو سے زیادہ تشخیصی طریقے استعمال کیے جائیں، اور تشخیص کے نتائج کا تعین مختلف تشخیصی طریقوں کے حساب کے نتائج کی جانچ اور موازنہ کرنے کے بعد کیا جانا چاہیے۔

حصہ 3: قبضے اور مسماری سے متاثرہ لوگوں کے تحفظ کے لیے ملک کی بنیادی پالیسیاں کیا ہیں؟

1. ریاستی ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 2 میں کہا گیا ہے: "عوامی مفاد کی ضروریات کے لیے، جب سرکاری اراضی پر موجود اداروں یا افراد کے مکانات پر قبضہ کیا جاتا ہے، تو ضبط شدہ مکانات کے مالکان کو منصفانہ معاوضہ دیا جائے گا۔

2. "لینڈ مینجمنٹ قانون" کے آرٹیکل 47 میں کہا گیا ہے: "اگر اس آرٹیکل کے پیراگراف 2 کی دفعات کے مطابق زمین کے معاوضے اور بازآبادکاری کی سبسڈی کی ادائیگی ان کسانوں کو قابل نہیں بنا سکتی جن کو اپنے اصل معیار زندگی کو برقرار رکھنے کے لیے دوبارہ آباد ہونے کی ضرورت ہے، تو آبادکاری کی سبسڈی میں اضافہ کیا جا سکتا ہے، بلدیاتی حکومت، صوبے کے لوگوں کی براہ راست منظوری سے۔ تاہم، زمین کے معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کی سبسڈیز کی کل رقم زمین کے قبضے سے پہلے تین سال کی اوسط سالانہ پیداوار کی قیمت سے زیادہ نہیں ہوگی خاص حالات میں زمین کے معاوضے اور دوبارہ آبادکاری سبسڈی کے معیار میں اضافہ کر سکتی ہے جو کہ زمین کے بنیادی معیار کی بنیاد پر متاثر ہو گی۔ حصول اور مسمار کرنے میں کمی نہیں آئی ہے۔

3. "پراپرٹی قانون" کے آرٹیکل 42 کا پیراگراف 3 یہ بیان کرتا ہے: "قبضہ شدہ یونٹوں اور افراد کے مکانات اور دیگر رئیل اسٹیٹ کو مسمار کرنے کے لیے قانون کے مطابق معاوضہ دیا جائے گا تاکہ ضبط شدہ افراد کے جائز حقوق اور مفادات کی حفاظت کی جا سکے۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

اگر آپ کو اراضی کے حصول اور بے دخلی کا سامنا ہے، تو صاف ستھرا رہنا یقینی بنائیں۔ جبری مسماری کی صورت میں، جبری مسماری کے ثبوت کو برقرار رکھنا اور قانونی ذرائع سے کسی کے جائز حقوق اور مفادات کا تحفظ ضروری ہے۔ اگر مسمار کرنے اور ضبط کرنے کے طریقہ کار غیر قانونی ہیں، تو آپ انتظامی نظر ثانی کے لیے درخواست دے سکتے ہیں یا انتظامی مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔ یاد رکھیں کہ گھر کو اپنے طور پر گرانا نہیں، بلکہ مکان خالی کرنے سے پہلے دوبارہ آبادکاری کے معاہدے پر دستخط کرنا اور معقول معاوضہ وصول کرنا ہے۔ اگر آپ کو دوبارہ آبادکاری کے معاوضے پر اعتراض ہے تو آپ کیا کر سکتے ہیں؟ ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین اور ضوابط کے مطابق، ضبط شدہ اور مسمار کیے جانے والے افراد ضبطی کا فیصلہ موصول ہونے کے 60 دنوں کے اندر انتظامی نظرثانی، ضبطی معاوضے کا فیصلہ اور دیگر مخصوص انتظامی کارروائیاں، اور 6 ماہ کے اندر انتظامی مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کا گھر زبردستی مسمار کیا جاتا ہے، تو آپ کو مسمار کرنے کی تاریخ جاننے کے 6 ماہ کے اندر اپنے حقوق کے دفاع کے لیے ایک مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ اگر آپ نے حکومت کے ساتھ معاوضے کی شرائط پر گفت و شنید نہیں کی ہے، تو آپ زمین کے حصول اور انہدام میں مہارت رکھنے والے وکیل سے مشورہ کر سکتے ہیں، یا کسی وکیل سے پیشہ ورانہ قانونی علم کا استعمال کرتے ہوئے منصفانہ اور تسلی بخش معاوضے کے لیے کوشش کرنے کے لیے مداخلت کرنے اور حکومت کے ساتھ بات چیت کرنے کو کہہ سکتے ہیں۔