قانونی معلومات

مضمون کا تعارف: انہدام کے منصوبے کو جلد از جلد مکمل کرنے اور معاوضے کی رقم کو کم کرنے کے لیے، مسمار کرنے والی پارٹی کچھ اقدامات کر سکتی ہے۔

اول، پرانے اور نئے قوانین میں فرق اور شہری اور دیہی علاقوں کے فرق کی وجہ سے ایسے قوانین لاگو کیے جائیں جو گرانے والے فریق کے لیے فائدہ مند ہوں۔

ہم نے ایسے معاملات دیکھے ہیں جہاں مسمار کرنے والی پارٹی قانون کو لاگو کرنے میں کچھ حربے استعمال کرے گی۔ لہذا، جب ہم عام لوگوں کو زمین کے حصول اور انہدام کا سامنا ہوتا ہے، تو ہمیں کئی مسائل کو واضح کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ ینگٹنگ مسمار کرنے والی ٹیم کا خیال ہے کہ سب سے پہلے یہ طے کرنا ضروری ہے کہ آیا یہ زمین سرکاری ملکیت ہے یا اجتماعی زمین۔ اگر یہ اجتماعی زمین ہے تو کیا سرکاری زمین پر قانونی دفعات لاگو کی جا سکتی ہیں۔ دوسرا، ختم شدہ قانونی دفعات کے اطلاق کا مسئلہ ہے۔ اگر اسے ختم نہیں کیا گیا ہے، لیکن مقدمہ دس سال یا اس سے بھی زیادہ پرانا ہے، تو کیا اس میں کچھ دفعات لاگو ہوسکتی ہیں؟ کیا انہدام اور ضبطی معاوضہ کی قیمت ان ضوابط کا حوالہ دے سکتی ہے؟ اگر اس کی عمر پندرہ سال سے زیادہ نہیں ہے تو یہ لاگو ہے۔ لیکن ہمیں جس چیز پر توجہ دینے کی ضرورت ہے وہ یہ ہے کہ حالیہ برسوں میں مکانات کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کے ساتھ، پندرہ سال پہلے انہدام کے معاوضے کے معیارات کا حوالہ دینا انتہائی غیر معقول ہو گا! مسمار کرنے والی پارٹی کا یہ طرز عمل براہ راست مسمار کیے گئے لوگوں کے معاوضے کی رقم میں کمی کا باعث بنے گا۔ کاروباری اداروں، دکانوں اور ریستورانوں کی کچھ قانونی عمارتیں بھی ہیں جنہیں غلطی سے غیر قانونی عمارتیں سمجھ کر قوانین کے اطلاق میں غلطیوں کی وجہ سے گرا دیا گیا تھا۔ معمول کی پیداوار اور آپریشن متاثر ہونے کی وجہ سے مسمار کیے گئے لوگوں کو بہت نقصان اٹھانا پڑا۔

دوسرا، مسمار کرنے والی پارٹی نے تشخیص کے طریقہ کار کا انتخاب کرتے وقت شورش زدہ پانیوں میں مچھلی پکڑی اور معاوضے کی رقم کو کم کیا۔

1. چین کے "سرکاری ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط"، "سرکاری ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور تشخیص کے اقدامات" اور "شہری اراضی کی تشخیص کے ضوابط" جیسے قوانین اور ضوابط کی متعلقہ دفعات کے مطابق، ضبطی معاوضے کے اصول اور معاوضے کے منصفانہ وقت کے اصول پر عمل کرنا چاہیے۔

اگر شہری زمینوں اور مکانات کو عوامی مفادات کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، تو میونسپل اور کاؤنٹی کی عوامی حکومتوں کو قانونی طریقہ کار اور مواد کے مطابق ضبطی اور انہدام کو نافذ کرنا چاہیے، اور پیشہ ورانہ تشخیص کرنے والی ایجنسیوں کو جائیداد اور دیگر جائیدادوں کا جائزہ لینا چاہیے۔

2. رئیل اسٹیٹ کا اندازہ لگاتے وقت، ضبط شدہ رئیل اسٹیٹ کا محل وقوع اور استعمال ان عوامل پر مبنی ہونا چاہیے جو ضبط شدہ رئیل اسٹیٹ کی قدر اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حالات کو متاثر کرتے ہیں۔ تشخیص کے طریقے جیسے مارکیٹ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، لاگت کا طریقہ، اور فرضی ترقی کے طریقہ کار کو ضبط شدہ ریل اسٹیٹ کی قیمت کا جائزہ لینے کے لیے جامع طور پر منتخب کیا جانا چاہیے۔ تشخیص کے نتائج کا معقول تعین کیا جانا چاہیے، اور اس بنیاد پر معاوضہ دیا جانا چاہیے۔ ینگ ٹنگ کا خیال ہے کہ جب کارپوریٹ فیکٹریوں، دکانوں، ہوٹلوں، ریستورانوں اور دیگر کاروباروں کو زمین کے حصول اور انہدام کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو انہیں نہ صرف فکسڈ اثاثوں جیسے کہ رئیل اسٹیٹ کی تشخیص پر غور کرنا چاہیے، بلکہ پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات کے ازالے کے معاملے پر بھی غور کرنا چاہیے۔

3. رئیل اسٹیٹ کی تشخیص کے طریقوں میں شامل ہیں: مارکیٹ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، لاگت کا طریقہ، فرضی ترقی کا طریقہ، وغیرہ۔ معاوضے کی رقم کو کم کرنے کے لیے، کچھ مسمار کرنے والے فریق یقینی طور پر لاگت کا طریقہ استعمال کرنے کی امید کرتے ہیں۔ اگرچہ قانون میں واضح طور پر یہ شرط رکھی گئی ہے کہ اگر ضبط شدہ اور گرائے گئے مکانات آمدنی پیدا کرتے ہیں، تو ان کا تخمینہ آمدنی کے طریقہ کار سے کیا جانا چاہیے۔ تاہم، بہت سے مسمار کیے گئے لوگ اس وقت انہدام سے مغلوب ہو گئے تھے، اور ان کے منصوبے پیداوار اور کاروبار کو معطل کرنے پر مجبور ہو گئے تھے، اس لیے انھوں نے تشخیص کے طریقوں کے انتخاب کو نظر انداز کر دیا۔ اس وقت، مسمار کرنے والی پارٹی نے شورش زدہ پانیوں میں ماہی گیری کی حکمت عملی اپنائی اور تشخیص کے لیے لاگت کا طریقہ منتخب کیا۔ چونکہ قانون میں لاگت کا طریقہ واضح طور پر متعین کیا گیا ہے اور تشخیص کرنے والی ایجنسی کو انتخاب کی اسی آزادی دی گئی ہے، اس لیے تشخیص کے لیے لاگت کا طریقہ استعمال کرنا غیر قانونی نہیں ہے۔

تیسرا، یہ منصوبہ عوامی بہبود کے منصوبے کے نام پر قائم کیا گیا ہے اور درحقیقت تجارتی ترقی کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔

وکالت کی پریکٹس میں بہت سے لوگ یہ سوال اٹھائیں گے کہ مسمار کرنے والی پارٹی (ایکسپروپیشن پارٹی) کیوں کہتی ہے کہ تمام منصوبے عوامی فلاح کے منصوبے ہیں، تجارتی منصوبے نہیں، لیکن اصل تعمیر کے دوران زمین پر بڑی تعداد میں کمرشل عمارتیں اور سہولیات تعمیر کی گئیں۔ درحقیقت، کچھ منصوبے عوامی فلاح و بہبود کے فنڈز سے قائم کیے گئے ہیں، لیکن ان میں کچھ تجارتی معاون عمارتیں اور سہولیات بھی شامل ہیں۔ تو کیا اس قسم کا منصوبہ عوامی فلاح کا منصوبہ ہے؟ یا یہ تجارتی نوعیت کا ہے؟ اس کی وضاحت کرنا مشکل ہے! ایک اور معاملے میں جب یہ منصوبہ قائم ہوا تو کہا گیا کہ سکول اور ہسپتال بنائے جائیں گے۔ بظاہر یہ عوامی فلاح و بہبود کی نوعیت کا ہے، لیکن سرکاری اسکول اور اسپتال عوامی مفاد کے لیے کام کرتے ہیں، جب کہ پرائیویٹ اشرافیہ کے اسکول اور نجی کاسمیٹک اور پلاسٹک سرجری کے اسپتال واضح تجارتی نوعیت کے ہیں۔ دوسرے الفاظ میں، مخصوص تعمیر اور استعمال کے دوران، منصوبے کے قیام کے وقت مقصد سے کچھ انحرافات ہوتے ہیں۔ ینگٹنگ مسمار کرنے والی ٹیم کو معلوم ہوا کہ اس معاملے میں، انہدام کرنے والی پارٹی (ایکسپروپائیشن پارٹی) نے کنارہ کشی اختیار کر لی ہے۔ ہو سکتا ہے کہ جن لوگوں کو مسمار کیا جا رہا ہے وہ کبھی اس مسئلے کو محسوس نہیں کر پائیں گے، یا جب وہ سچائی سیکھیں گے تو بہت دیر ہو سکتی ہے۔ عوامی فلاح و بہبود کے منصوبے کی تعمیر کے نام پر کوئی پراجیکٹ قائم کرنا، لیکن درحقیقت اسے تجارتی ترقی کے لیے استعمال کرنا اپنی اصل نیت کو چھپانے کے لیے بنیادی طور پر ایک جھوٹ اور بھیس ہے، جو کہ ’’سچ کو چھپانے‘‘ کے مترادف ہے۔ آئیے ذیل میں اسی طرح کا ایک کیس دیکھیں۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

اگر مجھے دوبارہ آبادکاری کے معاوضے پر اعتراض ہے تو میں کیا کر سکتا ہوں؟ ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین اور ضوابط کے مطابق، ضبط شدہ اور مسمار کیے جانے والے افراد ضبطی کا فیصلہ موصول ہونے کے 60 دنوں کے اندر انتظامی نظرثانی، ضبطی معاوضے کا فیصلہ اور دیگر مخصوص انتظامی کارروائیاں، اور 6 ماہ کے اندر انتظامی مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کا گھر زبردستی مسمار کیا جاتا ہے، تو آپ کو مسمار کرنے کی تاریخ جاننے کے 6 ماہ کے اندر اپنے حقوق کے دفاع کے لیے ایک مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ اگر آپ نے حکومت کے ساتھ معاوضے کی شرائط پر گفت و شنید نہیں کی ہے، تو آپ زمین کے حصول اور انہدام میں مہارت رکھنے والے وکیل سے مشورہ کر سکتے ہیں، یا کسی وکیل سے پیشہ ورانہ قانونی علم کا استعمال کرتے ہوئے منصفانہ اور تسلی بخش معاوضے کے لیے کوشش کرنے کے لیے مداخلت کرنے اور حکومت کے ساتھ بات چیت کرنے کو کہہ سکتے ہیں۔