قانونی معلومات

آرٹیکل کا تعارف: انہدام کی تشخیص کے دوران، تشخیص کے نتائج کا معاوضے کی رقم کے ساتھ بہت اچھا تعلق ہوتا ہے۔ زمین کے حصول اور انہدام میں تشخیص کے پانچ طریقے ہیں متبادل لاگت کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، مارکیٹ کے موازنہ کا طریقہ، فرضی ترقی کا طریقہ، اور بینچ مارک زمین کی قیمت درست کرنے کا طریقہ۔ اگر تشخیص کا ایسا طریقہ منتخب کیا جائے جو مسمار کیے گئے لوگوں کے لیے سازگار نہیں ہے، تو معاوضے کی رقم بہت کم ہو جائے گی۔ کمپنیوں کا جائزہ لینے کے لیے سب سے زیادہ استعمال ہونے والے دو طریقے ہیں لاگت کا طریقہ اور مارکیٹ کا موازنہ کرنے کا طریقہ۔

پہلا، متبادل لاگت کا طریقہ

متبادل لاگت کا طریقہ استعمال کرتے ہوئے سب سے عام تشخیص کا طریقہ کمپنی کی زمین سے اوپر کی عمارتوں اور کارخانوں کو تبدیل کرنا بھی ہے۔ ایک تشخیصی وقت کا انتخاب کریں۔ اگر 2 جنوری کو سائٹ پر جمع کرنا ضروری ہے، تو متبادل قیمت اس اصل تشخیصی وقت سے اخذ کی جائے گی۔ مثال کے طور پر، سول کنسٹرکشن کی قیمت + لیبر کی قیمت + متعلقہ ٹیکسوں کی قیمت = حاصل کردہ متبادل قیمت، اور پھر متعلقہ رعایت کی شرح (70% یا 80%، وغیرہ) کو منہا کریں۔ لاگت کا طریقہ ماضی میں بڑے پیمانے پر استعمال کیا جاتا تھا، اور لاگت کے طریقہ کار سے زمین کی قیمت اور مکان کی قیمت دونوں کا اندازہ لگایا جا سکتا تھا۔ تاہم، سرکاری اراضی پر مکانات کے قبضے اور معاوضے سے متعلق موجودہ ضوابط اور مکانات کی ملکیت کے تعین کے اقدامات کے لیے مارکیٹ کے موازنہ کے طریقہ کار کی ضرورت ہے۔ قیمتیں عام طور پر قریبی گھروں کی مارکیٹ ویلیو پر مبنی ہوتی ہیں۔ اگر آپ کے گھر کی قیمت ابھی لاگت کے طریقہ کار کی بنیاد پر کی جاتی ہے، تو آپ کو دھوکہ دیا جا سکتا ہے۔

دوسرا، آمدنی کا طریقہ

1. "سرکاری ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط" میں بھی متعلقہ تقاضے ہیں۔ ینگٹنگ ڈیمولیشن ٹیم نے سیکھا کہ اگر اسے پیداوار اور آپریشن کے لیے استعمال کیا جاتا ہے، تو آمدنی کا طریقہ اس کی پیداوار اور عمل کا اندازہ لگانے کے لیے استعمال کیا جانا چاہیے، یعنی مستقبل کی متوقع آمدنی کا تخمینہ لگانے کے لیے اور رئیل اسٹیٹ میں سرمائے کی سرمایہ کاری سے لائے جانے والے منافع کی شرح کی عکاسی کرنے کے لیے ایک مناسب کیپٹلائزیشن کی شرح کا انتخاب کرنا چاہیے۔ کیپٹلائزیشن کی شرح کا تصور اکثر عملی طور پر استعمال نہیں ہوتا ہے۔ یہ منافع کی شرح ہے جو رئیل اسٹیٹ، مکانات، اور زمین کو متعلقہ آمدنی میں لگا کر حاصل ہوتی ہے۔

2. آمدنی کا طریقہ بنیادی طور پر کچھ تجارتی اداروں کا جائزہ لیتا ہے جو عملی طور پر حقیقی پیداوار اور کام انجام دیتے ہیں۔ کچھ صنعتیں جن میں لیبر کی نسبتاً بڑی اضافی قدر ہوتی ہے، محنت کرنے والی صنعتیں، اور ایسی صنعتیں جن میں پیٹنٹ ٹیکنالوجی کی صنعتیں ہیں جو محنت کی آمدنی میں تیزی سے اضافہ کر سکتی ہیں۔ اصولی طور پر، ان صنعتوں میں انٹرپرائزز کا اصل میں آمدنی کے طریقہ کار کے مطابق جائزہ لیا جانا چاہیے۔

آمدنی کا طریقہ عملی طور پر وسیع پیمانے پر استعمال نہیں ہوتا ہے۔ تشخیص کرنے والی کمپنی کے ساتھ گفت و شنید کے دوران، تشخیص کرنے والی کمپنی نے آمدنی کے طریقہ کار کو شامل نہیں کیا۔

تیسرا، مارکیٹ کے مقابلے کا طریقہ

مارکیٹ کے موازنہ کے طریقہ سے مراد ایک جیسی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ویلیوز ہے، یعنی ایک ہی مقام، ایک ہی مقام، ایک ہی نوعیت (ریاست کی ملکیت، اجتماعی) اور ایک ہی مقصد (تجارتی، صنعتی، رہائشی)، تجارتی ہاؤسنگ میں رہائشی اور تجارتی مقاصد شامل ہیں۔ پریکٹس کے عمل میں، آپ کو اس بات پر توجہ دینے کی ضرورت ہے کہ یہ کس قسم کی زمین سے تعلق رکھتی ہے، اور منسلک زمین کے دائرہ کار میں ایک ہی نوعیت کی زمین کی قیمت کا حوالہ دیتے ہوئے، بنیادی طور پر اسی طرح کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹوں کی قیمت کا حوالہ دیتے ہوئے۔

چوتھا، مفروضے کی ترقی کا طریقہ

1. فرضی ترقی کا طریقہ عملی طور پر شاذ و نادر ہی استعمال ہوتا ہے۔ ینگٹنگ ڈیمالیشن گروپ نے اس طرح کے معاملے کو سنبھالا ہے۔ ڈویلپر، بدلے میں، حکومت کے ساتھ مسمار شدہ شخص کے طور پر بات کرتا ہے، اور اسے حقیقی تشخیص کے لیے فرضی ترقی کا طریقہ استعمال کرنا چاہیے۔ ڈویلپر کو زمین کو حقیقی ترقی کے لیے استعمال کرنے کی ضرورت ہے۔ زمین کی ترقی کا مقصد تجارتی، رہائشی، یا فیکٹری کی عمارتیں ہو سکتی ہیں، اور زمین کی ترقی کو ترقی کی اہم ضروریات کو پورا کرنے کے لیے استعمال کرنے کی ضرورت ہے۔ لہذا، ترقی کے بعد زمین کی قیمت کا تخمینہ لگانا، متعلقہ ٹیکس اور فیس، زمین کے استعمال کے بعد ہونے والے نقصانات وغیرہ کو کم کرنا اور مارکیٹ کی قیمت کی عکاسی کرنا ضروری ہے۔

2. بہت سے چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری ادارے فرضی ترقی کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کی امید کرتے ہیں، خاص طور پر کچھ غیر استعمال شدہ زمین کے لیے، یعنی ڈویلپر نے اسے خریدنے کے بعد حقیقت میں استعمال نہیں کیا ہے۔ جب ڈویلپر اب بھی منصوبہ بندی اور دیگر متعلقہ دستاویزات کی منظوری کے لیے درخواست دے رہا ہے، زمین پر قبضے کے رویے کا اندازہ فرضی ترقی کے طریقہ کار سے کیا جانا چاہیے۔ اگر کمپنی نقل مکانی کرتی ہے تو باقی زمین کی قیمت کا اندازہ کیسے لگایا جائے؟ زمین کے استعمال کے حقوق کی قدر کا اندازہ لگانے کے لیے ایک فرضی ترقی کا طریقہ استعمال کیا جانا چاہیے۔

پانچواں، بینچ مارک زمین کی قیمت درست کرنے کا طریقہ

1. بینچ مارک زمین کی قیمت درست کرنے کا طریقہ بنیادی طور پر ایک تشخیصی طریقہ ہے جو زمین کے اصل مقام کا جائزہ لیتے وقت استعمال کیا جاتا ہے۔ زمین کے محل وقوع کی بنیاد پر تصحیح کے گتانک اور حتمی قیمت کا تعین کرنا عملی طور پر وسیع پیمانے پر استعمال نہیں ہوتا ہے۔ عملی طور پر، ہم عام طور پر تشخیص کے لیے ٹاپ اپ لاگت کا طریقہ اور مارکیٹ موازنہ کا طریقہ استعمال کرتے ہیں۔ تاہم، ہمارے وکلاء چھوٹے اور درمیانے درجے کے کاروباری اداروں کو یاد دلانا چاہیں گے کہ اگر وہ نسبتاً زیادہ منافع کماتے ہیں اور زیادہ ویلیو ایڈڈ، لیبر انٹینیو، یا ٹیکنالوجی کے ذریعے پیٹنٹ شدہ صنعتوں میں ہیں، اور جن کے امکانات تیزی سے بڑھنے کی توقع ہے، تو انہیں آمدنی کے طریقہ کار کی جانچ کرنی چاہیے۔

2. اگر یہ مصنوعی ذہانت کے پرزہ جات کی کمپنی ہے، تو پوری صنعت میں پیٹنٹ شدہ ٹیکنالوجی کو صرف کچھ غیر ملکی کمپنیاں مل سکتی ہیں، اور زیادہ تر مصنوعات بیرون ملک فروخت کی جاتی ہیں۔ ایسے اداروں کو پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات کا اندازہ لگانے کے لیے آمدنی کا طریقہ استعمال کرنا چاہیے۔ کیونکہ اس سال فنانسنگ اور قرض ہو سکتا ہے، اور اگلے سال بڑی آمدنی ہو سکتی ہے۔ اگر یہ ایک خاص مدت کے لیے پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے اپنے نقصان کا حساب لگاتا ہے، تو اسے آمدنی کے طریقے پر عمل کرنا چاہیے۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

یہاں تک کہ اگر ایک ہی تشخیص کرنے والی کمپنی مختلف تشخیصی طریقوں کا انتخاب کرتی ہے، تو تشخیص کے نتائج بہت مختلف ہوں گے۔ تشخیص کا کون سا طریقہ منتخب کیا جاتا ہے وہ براہ راست دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کی رقم کا تعین کرتا ہے۔ اگر مسمار کیے گئے شخص کو تشخیصی رپورٹ پر اعتراض ہے، تو اسے بروقت نظرثانی کے لیے درخواست دینی چاہیے، یا کسی وکیل سے تشخیص کے عمل میں مداخلت کرنے اور مذاکرات میں حصہ لینے کے لیے کہنا چاہیے۔ مسمار کیے گئے افراد کو تشخیصی رپورٹ موصول ہونے کے 10 دنوں کے اندر نظرثانی کے لیے درخواست دینی چاہیے۔ اگر آپ جائزے کے نتیجے سے مطمئن نہیں ہیں، تو آپ کسی ایسے وکیل سے مشورہ کر سکتے ہیں جس نے انہدام کی تشخیص پر گہرائی سے تحقیق کی ہو اور آپ کے جائز حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے مناسب طریقے اختیار کیے ہوں۔