قانونی معلومات

مضمون کا تعارف: اگر مسمار کیے جانے والے گھرانوں میں مکان کی قیمت کے تعین پر تنازعہ ہے، تو عملی طور پر اس کے کیا نتائج ہوں گے؟

1. "ضبط ضبطی اور سبسڈی کے ضوابط" کے آرٹیکل 19 اور 20 کے مطابق، ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا تعین اور تعین ایک ریئل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کے ذریعہ کی جائے گی جس کی متعلقہ اہلیتیں مکانات کی ملکیت کی تشخیص کے طریقہ کار کے مطابق ہوں گی۔ جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کا انتخاب ضبط شدہ شخص کے ذریعے گفت و شنید کے ذریعے کیا جائے گا۔ اگر گفت و شنید ناکام ہو جاتی ہے، تو اس کا تعین اکثریتی فیصلے، بے ترتیب انتخاب، وغیرہ سے کیا جائے گا۔ مخصوص اقدامات صوبے، خود مختار علاقے اور بلدیہ کے ذریعے براہ راست مرکزی حکومت کے تحت وضع کیے جائیں گے۔ عملی طور پر، زیادہ تر جگہوں نے متعلقہ نفاذ کی تفصیلات تیار کی ہیں۔ ینگ ٹنگ نے پایا کہ مقامی حکومتوں سے متاثر ہونے سے بچنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کا تعین کرنے والی ایجنسیوں کو مکانات کے قبضے کے جائزے آزادانہ طور پر، معروضی اور منصفانہ طریقے سے انجام دینے چاہئیں، اور تشخیص کرنے کے لیے مختلف طریقوں کا استعمال کرنا چاہیے۔ وہ صرف کم قیمت کے طریقہ کار کا انتخاب نہیں کر سکتے، مقامی حکومت کی جانب سے کم معاوضہ دینے کی آمادگی کی بنیاد پر جائزے کرنے دیں۔

2. تشخیص "شہری لینڈ ویلیوایشن ریگولیشنز" اور دیگر ضوابط کی روح کے مطابق کیا جانا چاہیے۔ سائٹ پر چھان بین کی بنیاد پر، ایک پیشہ ور رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی جامع طور پر مارکیٹ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ، لاگت کا طریقہ، فرضی ترقی کا طریقہ اور دیگر تشخیصی طریقوں کا انتخاب کرے گی تاکہ ضبط شدہ جائداد کی قیمت کا اندازہ لگایا جا سکے اور اس کے استعمال کی بنیاد پر اور دیگر عوامل جو کہ غیر منقولہ حقیقی مارکیٹ کی قیمت کو متاثر کرتے ہیں۔ تشخیص کے نتائج کا معقول تعین کیا جائے گا اور اس کی بنیاد پر معاوضہ دیا جائے گا۔

3. آرٹیکلز 20، 21، اور 22 کے "تجارتی اور تشخیصی اقدامات" کے مطابق، اگر وہ شخص جس کا مکان ضبط کیا گیا ہے، اسے رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کی طرف سے سونپے گئے مکان کی قیمت کے تخمینے کے نتائج پر کوئی اعتراض ہے، تو اسے تحریری طور پر جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کو جائزے کے لیے درخواست دینی چاہیے۔ ینگٹنگ ڈیمالیشن ٹیم کو معلوم ہوا کہ اگر اسے نظرثانی اور تشخیص کے نتائج پر کوئی اعتراض ہے، تو اسے ضبط شدہ مکان کے محل وقوع کی تشخیص کی ماہر کمیٹی کے پاس تشخیص کے لیے درخواست دینی چاہیے۔ "تجارتی اور تشخیصی اقدامات" کے آرٹیکل 23 اور 24 کے مطابق، تشخیصی ماہرین کی کمیٹی رئیل اسٹیٹ کے تشخیص کاروں اور قیمتوں، رئیل اسٹیٹ، زمین، شہری منصوبہ بندی، قانون وغیرہ کے ماہرین پر مشتمل ہے۔ تشخیصی ماہرین کی کمیٹی کو جائزے کے نتائج کا جائزہ لینے کے لیے ماہرین کا گروپ بنانے کے لیے اراکین کا انتخاب کرنا چاہیے۔

4. لہٰذا، تشخیصی ماہر کمیٹی کا ماہر گروپ ہاؤسنگ اپریزیشن ایجنسی کی اعلیٰ ترین پیشہ ورانہ اور تکنیکی اتھارٹی ہے جہاں ضبط شدہ مکان واقع ہے، اور اس کی تشخیص کی رائے کو ضبط شدہ مکان کے پیشہ ورانہ میدان میں امدادی طریقہ کار کی تکمیل سمجھا جاتا ہے۔

5. چونکہ مکان کی تشخیص کی رائے معاوضے کے فیصلے کا سب سے اہم حصہ ہے، اس لیے جائیداد کی قیمتوں کی تشخیص کرنے والی ایجنسی کے پیشہ ورانہ شعبے کے اندر امداد حاصل کرنے میں گھر کے ضبط شدہ شخص کی ناکامی اسے براہ راست انتظامی نظرثانی کے لیے درخواست دینے یا معاوضے کے فیصلے کے خلاف انتظامی مقدمہ دائر کرنے سے نہیں روکتی ہے۔ ریگولیشنز"، اور ریئل اسٹیٹ کی قیمت کی تشخیص کرنے والی ایجنسی کی طرف سے جائزہ اور تشخیصی ماہر کمیٹی کی طرف سے تشخیص، ضبط شدہ شخص کے لیے انتظامی جائزہ یا انتظامی مقدمہ دائر کرنے کے لیے تیاری کے طریقہ کار نہیں ہیں۔ اگرچہ عام طور پر عدالتوں کے لیے یہ مناسب نہیں ہوتا کہ وہ قانون کے مطابق اہل پیشہ ورانہ تشخیصی ایجنسیوں کی طرف سے پیش کی جانے والی تشخیصی رپورٹوں سے انکار کریں، لیکن عدالتی جائزے کا حتمی فیصلہ اس بات کا تعین کرتا ہے کہ عوامی عدالت کو اب بھی تشخیصی ایجنسی کی اہلیت اور تشخیص کے طریقہ کار کا جائزہ لینا ہے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ تشخیصی رپورٹ قانونی، مستند اور مؤثر ہے، اور سابقہ مفادات کے تحفظ کے لیے۔ ضبط شدہ شخص.

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

1. عملی طور پر، ضبط شدہ افراد کو اکثر ایسے حالات کا سامنا کرنا پڑتا ہے جہاں ضبط کرنے والا فریق یکطرفہ طور پر ایک تشخیصی ایجنسی کا انتخاب کرتا ہے۔ ینگ ٹنگ نے مندرجہ بالا دفعات سے سیکھا کہ چینی قانون ضبط شدہ لوگوں کو آزادانہ طور پر تشخیصی ایجنسی کا انتخاب کرنے کا حق دیتا ہے، اور تشخیص ایجنسی کے انتخاب کے عمل میں مسمار کیے گئے لوگوں کی پہل کو قائم کرتا ہے۔ جمع کرنے والی پارٹی کی طرف سے براہ راست تفویض کا عمل واضح طور پر غیر قانونی ہے۔ ضبط شدہ افراد اس شق کے ذریعے اپنے قانونی حقوق کی حفاظت کر سکتے ہیں اور منصفانہ اور معقول معاوضہ حاصل کر سکتے ہیں۔

2. "سرکاری ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور تشخیص کے اقدامات" کے آرٹیکل 10 میں کہا گیا ہے کہ ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا تعین کرنے کا وقت وہ تاریخ ہے جب مکانات کو ضبط کرنے کے فیصلے کا اعلان کیا جاتا ہے۔ پراپرٹی رائٹس ایکسچینجڈ ہاؤس کی قیمت کا اندازہ کرنے کے لیے استعمال ہونے والا ٹائم پوائنٹ اس وقت کے پوائنٹ سے مطابقت رکھتا ہو گا جو ضبط شدہ مکان کی قیمت کا اندازہ کرنے کے لیے استعمال کیا جاتا ہے۔

3. جائزے کا مقصد مناسب اور منصفانہ معاوضہ حاصل کرنے کے لیے حقیقی معنوں میں جائیداد کی حقیقی قدر کی عکاسی کرنا ہے۔ تاہم، اگر تشخیصی رپورٹ میں کافی وقت لگتا ہے اور مارکیٹ بہت زیادہ تبدیل ہوتی ہے، اور اس کی قدر کو صحیح معنوں میں ظاہر نہیں کر سکتی، تو ضبط شدہ شخص دوبارہ تشخیص کی درخواست کر سکتا ہے۔

اگر مسمار کیے گئے افراد کو اسیسمنٹ رپورٹ پر اعتراض ہے تو وہ بروقت نظرثانی کے لیے درخواست دیں۔ وہ کسی وکیل سے تشخیص کے عمل میں مداخلت کرنے اور مذاکرات میں حصہ لینے کے لیے بھی کہہ سکتے ہیں۔

4. تشخیصی رپورٹ کی درخواست کی میعاد کی مدت ≠ تشخیصی رپورٹ کی میعاد کی مدت۔ تشخیص کی رپورٹ میں کبھی بھی "درخواست کی میعاد کی مدت ویلیو ایشن رپورٹ کے اجراء کی تاریخ سے ایک سال سے زیادہ نہیں ہوگی" کی تشریح اس طرح نہ کریں کہ "تخمینی رپورٹ کی مدت ایک سال ہے۔" مسمار کیے گئے افراد کو تشخیصی رپورٹ موصول ہونے کے 10 دنوں کے اندر نظرثانی کے لیے درخواست دینی چاہیے۔ اگر آپ جائزے کے نتیجے سے مطمئن نہیں ہیں، تو آپ کسی ایسے وکیل سے مشورہ کر سکتے ہیں جس نے انہدام کی تشخیص پر گہرائی سے تحقیق کی ہو اور آپ کے جائز حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے مناسب طریقے اختیار کیے ہوں۔

5. اگر آپ تشخیصی رپورٹ سے مطمئن نہیں ہیں، تو آپ اپنے حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے کون سے قانونی ذرائع اختیار کر سکتے ہیں؟

ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین اور ضوابط کے مطابق، "سرکاری ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور تشخیص کے لیے اقدامات" کے آرٹیکل 19 میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ "اگر ضبط شدہ شخص یا مکانات کے قبضے کے محکمے کے پاس تشخیصی رپورٹ کے بارے میں سوالات ہیں، تو جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی انہیں جاری کردہ ایکسپلانیشن کی رپورٹ فراہم کرے گی۔" آرٹیکل 20 میں کہا گیا ہے کہ "اگر ضبط شدہ شخص یا مکانات کی ملکیت کے محکمے کو تشخیص کے نتائج پر کوئی اعتراض ہے، تو وہ اس کی اطلاع تجزیے کی رپورٹ کی وصولی کی تاریخ سے 10 دنوں کے اندر ضبط شدہ شخص یا مکانات کی ملکیت کے محکمے کو دیں گے۔ رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کا تعین کرنے والی ایجنسی نظرثانی کے لیے درخواست دیتی ہے، اور اگر اس کی جانچ پڑتال کے لیے ایپ جمع کرائے گی اصل رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی کو نظرثانی اور تشخیص کے لیے تحریری درخواست اور "آرٹیکل 21 میں کہا گیا ہے کہ "اصلی جائیداد کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی تحریری جائزے کی وصولی کی تاریخ سے 10 دنوں کے اندر جائزہ لے گی اور جائزے کے بعد نئی رپورٹ جاری کی جائے گی۔ رپورٹ؛ اگر تشخیص کا نتیجہ تبدیل نہیں ہوا ہے، تو جائزہ لینے اور تشخیص کے لیے درخواست دہندہ کو تحریری طور پر مطلع کیا جائے گا "آرٹیکل 22 میں کہا گیا ہے کہ "اگر جائیداد ضبط کرنے والے محکمہ کو اصل جائیداد کی قیمتوں کی تشخیص کرنے والی ایجنسی کے جائزے کے نتائج پر اعتراض ہے، تو وہ 1 دن کے اندر تشخیصی مقام کی ماہر کمیٹی کو درخواست دیں گے۔ معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 26 کے آرٹیکل 26 میں کہا گیا ہے کہ "اگر ضبط شدہ شخص معاوضے کے فیصلے سے مطمئن نہیں ہے، تو وہ ایڈمنسٹریشن کے ساتھ دوبارہ درخواست دے سکتا ہے۔ قانون کے مطابق مقدمہ. منہدم ہونے والا شخص کسی پیشہ ور منہدم وکیل سے تشخیص میں مداخلت کرنے کے لیے کہہ سکتا ہے، اور دونوں فریق تشخیص کی تفصیلات، تشخیص کے نتائج اور معاوضے کی رقم پر گفت و شنید کے لیے ایویلیویشن ایجنسی سے تشخیص کاروں کو لائیں گے۔"