قانونی معلومات

مضمون کا تعارف: چاؤ نے باغ کو سنبھالنے کے لیے چیری کے باغ میں ایک گھر بنایا، لیکن گاؤں کی کمیٹی نے غیر قانونی تعمیرات کی بنیاد پر گھر کو گرا دیا۔ گھر کے منہدم ہونے کے بعد، کچھ عرصے بعد چاؤ کو معلوم ہوا کہ زمین پر قبضہ کیا جا رہا ہے۔ کیا اسے معاوضہ مل سکتا ہے؟

پہلا حصہ: کیس سٹوری

جون 2008 میں، چاؤ نے گاؤں میں چیری کے درخت لگانے کے لیے زمین کے ایک ٹکڑے کا معاہدہ کیا۔ باغ کے انتظام کو آسان بنانے کے لیے اس نے رہنے کے لیے زمین پر مکان بنایا اور دس سال تک سکون سے رہے۔ دو روز قبل گاؤں کی کمیٹی کی طرف سے انہیں بتایا گیا کہ ان کا خود ساختہ مکان غیر قانونی ہے اور اسے گرا دیا جائے گا۔ لیکن چاؤ نے اپنا سارا پیسہ یہاں لگا دیا۔ گھر گرا تو کہاں رہے گا؟ گاؤں کی کمیٹی نے کہا کہ انہوں نے اس معاملے کی پرواہ نہیں کی اور چاؤ سے کہا کہ وہ خود ہی کوئی راستہ تلاش کریں۔ انہوں نے باہر مکان کرائے پر لینے کا مشورہ دیا۔ ینگٹنگ مسمار کرنے والی ٹیم کو معلوم ہوا کہ گاؤں کی کمیٹی کے لوگوں نے چاؤ کو تین دن کے اندر مکان کو مسمار کرنے کی تنبیہ کی ہے تاکہ مکان کو زبردستی مسمار کرنے سے چیری کے باغات متاثر نہ ہوں۔ چاؤ بہت ہچکچا رہا تھا۔ درجنوں ایکڑ کے باغ کی حفاظت کی ضرورت تھی۔ اگر کوئی نہیں دیکھ رہا تھا اور چیری اور کھیت کی سہولیات چوری ہوگئیں تو کیا ہوگا؟ تاہم، ژاؤ نے سنا کہ پڑوسی دیہاتوں میں کئی چیری کاشتکار ایک معاہدے پر پہنچ گئے ہیں اور انہیں معاوضہ مل گیا ہے۔ اگر انہوں نے ایک ہی قصبے میں چیری اگانے کے لیے زمین کرائے پر دی تو منصوبہ بندی کے نتائج مختلف کیوں ہوں گے؟ کیا آپ پانی اور بجلی منقطع کرنے جا رہے ہیں، اور زبردستی مکان گرا دیں گے؟ کچھ دنوں بعد کچھ لوگ آئے اور زبردستی اس کا خود ساختہ مکان گرا دیا۔ انہوں نے چاؤ کے چیری باغ کی سہولیات کو بھی مسمار کر دیا اور چیری کے درختوں کو گرا دیا۔ گاؤں کی کمیٹی نے معاوضے کا ذکر نہیں کیا۔ ایک ماہ بعد، زو نے سنا کہ اس کی زمین سڑک کی تعمیر کے لیے چھین لی جائے گی۔ وہ جاننا چاہتا تھا کہ کیا اسے معاوضہ مل سکتا ہے؟

حصہ 2: جب غیر قانونی تعمیرات زمین پر قبضے اور انہدام کا سامنا کرتی ہیں، تو کیا معاوضہ ہو سکتا ہے؟

1. کیا بغیر لائسنس کے گھر لازمی طور پر ایک غیر قانونی تعمیر کے برابر ہے؟

نہیں! غیر دستاویزی مکانات کا مطلب غیر قانونی تعمیر نہیں ہے، جیسے کہ کسی کی اپنی رہائش گاہ پر بنائے گئے مکانات، جیسے کہ یکم جنوری 2008 سے پہلے بنائے گئے مکانات، یا ایسے مکانات جن کے رئیل اسٹیٹ سرٹیفکیٹ متعلقہ سرکاری محکموں میں تبدیلیوں اور دیگر وجوہات کی وجہ سے بروقت حاصل نہیں کیے گئے تھے۔ بغیر لائسنس ہونے کی بہت سی وجوہات ہیں، لہٰذا بغیر لائسنس کے رہائش کا مطلب غیر قانونی تعمیر نہیں ہے۔

2. کیا غیر قانونی عمارتوں کو گرانا ضروری ہے؟

نہیں! تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ حاصل کیے بغیر، یا تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کے اجازت نامے سے منظور شدہ متعلقہ مواد کی خلاف ورزی کرتے ہوئے تعمیر کی گئی عمارتوں کو غیر قانونی تعمیرات تصور کیا جاتا ہے۔ ینگ ٹنگ کے مقدمات کو ہینڈل کرنے کے ماضی کے تجربے کے مطابق، یہ پایا گیا کہ غیر قانونی عمارتوں کی بہت سی وجوہات ہیں، کچھ اس میں ملوث فریقوں کی وجہ سے ہیں، اور کچھ حکومتی اداروں کی وجہ سے ہیں۔ غیر قانونی عمارتوں کے قانونی نتائج منفرد نہیں ہیں۔ ایک وقت کی حد کے اندر ضبطی اور انہدام ہیں، اور جرمانے اور دوبارہ جاری کرنے کے طریقہ کار بھی ہیں، اور ایک وقت کی حد کے اندر ضبطی اور مسمار کرنا شہری منصوبہ بندی کی سنگین خلاف ورزیوں تک محدود ہے۔ یہ دیکھا جا سکتا ہے کہ غیر قانونی عمارتوں کو گرانا ضروری نہیں ہے۔

3. غیر قانونی عمارتیں کیا ہیں؟

ینگ ٹنگ کا خیال ہے کہ شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قانون کی دفعات کے مطابق، غیر قانونی عمارتوں میں شامل ہیں: (1) بغیر درخواست یا درخواست کی منظوری کے، اور تعمیراتی زمین کی منصوبہ بندی کی اجازت اور تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کا اجازت نامہ حاصل کیے بغیر تعمیر کی گئی عمارتیں۔ (2) بغیر اجازت کے تعمیراتی منصوبے کی منصوبہ بندی کے اجازت نامے کی دفعات کو تبدیل کرکے تعمیر کی گئی عمارتیں۔ (3) استعمال میں غیر مجاز تبدیلیوں کے ساتھ تعمیر کردہ عمارتیں۔ (4) وہ عمارات جو عارضی عمارتوں کی تعمیر کے بعد مستقل عمارتوں کے لیے منہدم نہیں کی گئی ہیں ان کی میعاد ختم ہو چکی ہے۔

4. کن غیر قانونی عمارتوں کو معاوضہ دیا جا سکتا ہے؟

(1) نامکمل طریقہ کار کے ساتھ سرمایہ کاری کو فروغ دینے والے ادارے

نامکمل طریقہ کار کے ساتھ سرمایہ کاری کو فروغ دینے والی کمپنیوں کے لیے، منصوبے کو تیزی سے نافذ کرنے کے لیے، حکومت نے لائسنسنگ کے مختلف طریقہ کار کو سنبھالنے کے لیے ایک گرین چینل کھولا، جس سے پہلے تعمیر کی اجازت اور بعد میں منظوری دی جائے گی۔ بعد میں بعض وجوہات کی بنا پر متعلقہ طریقہ کار مکمل نہیں ہو سکا۔ اس معاملے میں، ینگ ٹنگ کا خیال ہے کہ جب تک یہ منصوبہ بندی کی اجازت کے دائرہ کار سے تجاوز نہیں کرتا، اس کی ایک خاص حد تک قانونی حیثیت ہوتی ہے اور مفادات پر انحصار کے اصول کی تعمیل ہوتی ہے۔ لہذا، ایسے سرمایہ کاری کے اداروں کو انہدام کے دوران معقول معاوضہ ملنا چاہیے۔

(2) نامکمل طریقہ کار کے ساتھ بریڈنگ فارمز، پودے لگانے کے فارم اور انفرادی کاروباری گھر

مقامی حکومتوں کے تعاون سے کچھ فارموں اور باغات میں اس وقت مکمل طریقہ کار نہیں تھا۔ جب بعد میں قبضے کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو قبضہ کرنے والا فریق انہیں "غیر قانونی تعمیرات" کے نام پر گرا دیتا ہے۔ تاہم، 2010 میں جاری کردہ "بیورو آف لینڈ اینڈ ریسورسز اور وزارت زراعت کے نوٹس کے مطابق، جو 2010 میں جاری کیا گیا تھا، زرعی زمینوں پر زرعی سہولیات کی تعمیر کے لیے منظوری کے طریقہ کار سے گزرنے کی ضرورت نہیں ہے۔ لہٰذا، اگر 2010 سے پہلے بنائے گئے فارمز اور پودے لگانے والے فارمز زرعی سہولیات کے لیے رسمی کارروائیوں سے نہیں گزرے ہیں، تو وہ معقول معاوضہ حاصل کر سکتے ہیں۔

(3) نامکمل عمارت کے طریقہ کار کے ساتھ نجی مکانات

تاریخی وجوہات کی بنا پر عمارت کی تعمیر کا طریقہ کار نامکمل ہے اور مکانات کی ملکیت کی رجسٹریشن معمول کے مطابق نہیں کی جا سکتی۔ میرے ملک کا شہری اور دیہی منصوبہ بندی کا قانون 1 جنوری 2008 کو نافذ کیا گیا تھا۔ اس تاریخ کے بعد بنائے گئے مکانات کو عمارت کی منظوری کا طریقہ کار حاصل کرنا ہوگا۔ قانون کی عدم تعمیل کے اصول کے مطابق، 2008 سے پہلے تعمیر کیے گئے مکانات اور زمین کے استعمال کے مکمل حقوق کے ساتھ، ایسے مکانات کو آسانی سے غیر قانونی تعمیر کے طور پر شناخت نہیں کیا جا سکتا۔

تیسرا حصہ: کیا چاؤ کو معاوضہ دیا جا سکتا ہے؟ ایسی صورت حال میں مسمار گھرانوں کو کیا کرنا چاہیے؟

1. مقامی حکومتوں کے تعاون سے کچھ شجرکاریوں میں اس وقت مکمل طریقہ کار نہیں تھا۔ جب بعد میں قبضے کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو قبضہ کرنے والا فریق انہیں "غیر قانونی تعمیرات" کے نام پر منہدم کر دے گا۔ متعلقہ ضوابط کے مطابق، جن لوگوں نے 2010 سے پہلے زرعی اراضی پر قبضہ کرنے کے لیے زرعی سہولیات تعمیر کی تھیں، انہیں زرعی زمین کی تبدیلی کے لیے منظوری کے طریقہ کار سے گزرنے کی ضرورت نہیں تھی۔ چاؤ کا چیری باغ 2008 میں بنایا گیا تھا۔ اگرچہ زرعی سہولیات کا طریقہ کار مکمل نہیں ہوا ہے، لیکن وہ معقول معاوضہ حاصل کر سکتا ہے۔ معاوضے میں چیری کے جوان درختوں کا معاوضہ، چیری پھلوں کا معاوضہ، چیری کے باغات کی ذیلی عمارتوں یا مجوزہ شیڈز (رہائش کے لیے استعمال نہیں ہوتے، صرف چیری باغ کے انتظام سے متعلق عمارتیں)، چیری باغ کے ذیلی سامان (پول، پانی کے ٹاور وغیرہ) شامل ہیں۔

2. میرے ملک کا شہری اور دیہی منصوبہ بندی کا قانون 1 جنوری 2008 کو لاگو کیا گیا تھا۔ اس تاریخ کے بعد بنائے گئے مکانات کو عمارت کی منظوری کا طریقہ کار حاصل کرنا ضروری ہے۔ چاؤ کا گھر جون 2008 میں بنایا گیا تھا۔ اور زرعی زمین پر مالک کے زیر قبضہ مکانات بنانا غیر قانونی ہے۔ اس لیے یہ مکان ایک غیر قانونی عمارت ہے۔ قانون کے تحت کوئی معاوضہ نہیں دیا جانا چاہیے۔

3. ینگ ٹنگ نے مشورہ دیا کہ چاہے اس میں غیر قانونی تعمیرات شامل ہوں یا زمین پر قبضے اور مسماری، یہ بہتر ہے کہ اس گھر کو خود سے نہ گرایا جائے۔ اگر آپ اسے خود ہی ختم کر دیں گے تو بعد میں معاوضہ ملنا مشکل ہو جائے گا۔ چونکہ آپ کو معاوضہ مانگنے کی کوئی وجہ نہیں مل سکتی، اس لیے یہ طے کرنا بھی مشکل ہے کہ عدالت میں کس پر مقدمہ کرنا ہے۔ اگر آپ کے گھر کو زبردستی مسمار کیا گیا ہے، تو آپ انہدام کے ثبوت کے طور پر اور معاوضے کی شرائط تجویز کرنے کی بنیادی بنیاد کے طور پر مسمار کرنے سے پہلے، وقت اور بعد میں متعلقہ تصاویر اور ویڈیوز لے سکتے ہیں۔ اس موضوع کی شناخت کرنا بھی آسان ہے کہ زبردستی انہدام کس نے کیا، یہ جاننا کہ کس پر مقدمہ کرنا ہے، اور یہ معلوم کرنا کہ جبری مسماری کی ذمہ داری کس کو اٹھانی چاہیے۔

4. اس کیس میں جبری مسماری شامل ہے۔ ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین اور ضوابط کے مطابق، یہاں تک کہ جبری مسماری بھی قانونی طریقہ کار کے مطابق کی جانی چاہیے اور عدالت قانون کے مطابق جبری مسماری کے نفاذ کا اہتمام کرے گی۔ گاؤں کی کمیٹی کے لیے قانونی طریقہ کار کے بغیر جائیداد کو مسمار کرنا غیر قانونی ہے۔ Zhou نقصانات کے معاوضے کا دعوی کرنے کے لیے انتظامی معاوضے کا مقدمہ دائر کر سکتا ہے۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

1. اگر آپ کے گھر کی شناخت ایک غیر قانونی تعمیر کے طور پر ہوئی ہے، تو براہ کرم پہلے یہ معلوم کریں کہ آیا آپ کا گھر غیر قانونی تعمیر ہے۔ اگر آپ کے کوئی سوالات ہیں، تو براہ کرم پیشہ ورانہ قانونی مشورے کے لیے زمین کے حصول اور مسمار کرنے کے پیشہ ور وکیل سے رجوع کریں۔

2. کیونکہ غیر قانونی تعمیرات سے مراد وہ مکانات اور سہولیات ہیں جو مجوزہ منصوبے کے لیے منصوبہ بندی کا اجازت نامہ حاصل کیے بغیر تعمیر کیے گئے ہیں (اصل سائٹ، سائٹ کا انتخاب اور تعمیراتی آراء)، اور زمین کے انتظام کے قانون، شہری اور دیہی منصوبہ بندی کے قانون، دیہاتوں اور قصبوں کے منصوبہ بندی اور تعمیراتی انتظام کے ضوابط اور دیگر قوانین کی خلاف ورزی کرتے ہوئے تاریخی وجوہات کی بنا پر کچھ مکانات پر غیر قانونی تعمیر کا شبہ ہو سکتا ہے۔ کیا اسے گرانے کی ضرورت ہے اور کیا انہدام کے بعد معاوضہ دیا جا سکتا ہے مختلف حالات کے مطابق مختلف طریقے سے سلوک کیا جانا چاہئے۔ عملی طور پر، غیر قانونی عمارتوں کو لازمی طور پر گرایا نہیں جا سکتا، بلکہ قانونی عمارتوں میں بھی تبدیل کیا جا سکتا ہے اور وہ مستقل طور پر وہاں رہ سکتی ہیں۔ غیر قانونی تعمیرات کی بہت سی وجوہات ہیں جن میں ملوث فریق اور انتظامی ادارے شامل ہیں۔ غیر قانونی عمارتوں کے قانونی نتائج صرف وہی نہیں ہیں۔ ایک وقت کی حد کے اندر ضبطی اور مسمار کرنے کے ساتھ ساتھ جرمانے اور دوبارہ جاری کرنے کے طریقہ کار ہیں۔ مزید یہ کہ ایک وقت کی حد کے اندر ضبطی اور مسمار کرنا شہری منصوبہ بندی کی سنگین خلاف ورزیوں تک محدود ہے۔

3. اگر آپ کو غیر قانونی انہدام کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو آپ کو انہدام کے بارے میں معلوم ہونے کی تاریخ سے 6 ماہ کے اندر ایک انتظامی مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ کیونکہ ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین کے مطابق، جب زمین کے حصول اور مسماری کا سامنا ہوتا ہے، تو ضبط شدہ اور مسمار کیے جانے والے افراد قبضے کا فیصلہ موصول ہونے کے 60 دنوں کے اندر انتظامی جائزہ، جبری معاوضے کا فیصلہ اور دیگر مخصوص انتظامی کارروائیاں، اور 6 ماہ کے اندر انتظامی مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کا گھر زبردستی مسمار کیا جاتا ہے، تو آپ کو مسمار کرنے کی تاریخ جاننے کے 6 ماہ کے اندر اپنے حقوق کے دفاع کے لیے ایک مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ کچھ نقل مکانی کرنے والے گھرانے عرضی دیں گے، لیکن پٹیشن قانونی طریقہ نہیں ہے، اور اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ پٹیشن کتنی دیر تک چلتی ہے، یہ استغاثہ کے لیے وقت کی حد میں رکاوٹ ڈالنے کی کوئی وجہ نہیں بنتی ہے۔ بہت سے لوگ جنہیں مسمار کر دیا گیا تھا وہ درخواستیں داخل کرنے میں تاخیر کا شکار ہوئے اور حدود کے قانون سے محروم رہے۔ اگر وہ مقدمہ بھی کریں تو عدالت اسے قبول نہیں کرے گی۔ یہاں تک کہ اگر آپ کو کوئی وکیل مل جاتا ہے، تو آپ کی مدد کے لیے آپ کچھ نہیں کر سکتے! عملی طور پر، اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ آپ اپنے اعلی افسران کو صورتحال کی اطلاع کیسے دیں، مقامی عملے کو اس کی اطلاع دیں، یا ہر جگہ کا دورہ کریں، آپ حقیقت میں مسئلہ حل نہیں کر سکتے۔ آپ جو صرف اپنے حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے اپنا قیمتی وقت ضائع کرتے ہیں! اگر آپ ضبطی اور مسمار کرنے والے فریق کے ساتھ کسی معاہدے تک نہیں پہنچ سکتے ہیں، تو براہ کرم حل تلاش کرنے کے لیے جلد از جلد ایک پیشہ ور ضبطی اور مسمار کرنے والے وکیل سے رابطہ کریں۔