معدنی وسائل

چونگ کنگ میں مسمار کیے گئے کاروبار کے مالکان سے سوالات:

چونگ کنگ میں میری ایک فیکٹری ہے۔ یہ زمین 8,000 مربع میٹر کی سرکاری صنعتی منتقلی کی زمین ہے اور فیکٹری کی عمارت 4,000 مربع میٹر ہے۔ میں پوچھنا چاہتا ہوں کہ حکومت فیکٹری کی عمارت کو ضبط کرنے کے معاوضے کا اندازہ لگانے کے لیے کیا معیار استعمال کرے گی۔ کیا یہ مقامی رہائشی قیمت یا کسی اور معیار پر مبنی ہے؟ اس کے علاوہ، اگر اسے تبدیل کرنا ہے، تو یہ کس معیار پر مبنی ہوگا؟ کیا یہ زمین کے رقبے پر مبنی ہے یا گھر کے رقبے پر؟

ینگٹنگ مسمار کرنے والے وکیل حساب کے معیارات کی وضاحت کرتے ہیں اور فیکٹری کے انہدام کے معاوضے کی اشیاء شامل ہیں:

آج کل بہت سے شہر صنعتی پارک بنا رہے ہیں اور کچھ کمپنیاں اندر منتقل کر رہے ہیں، اس طرح اصل کمپنیاں گرا کر دیگر تجارتی سہولیات تعمیر کی جائیں گی۔ جب کسی کمپنی کو انہدام کا سامنا ہوتا ہے، تو قدرتی طور پر معاوضے کا مسئلہ کمپنی کے انچارج کی توجہ کا مرکز بن جاتا ہے۔ وہ جاننا چاہتے ہیں کہ حکومت کس طرح کمپنی کو سبسڈی دیتی ہے۔ تو، کمپنی کی منتقلی کے لیے معاوضے کا معیار کیا ہے؟ اب آئیے سنتے ہیں وکلاء کا کیا کہنا ہے۔

1. منہدم کیے گئے اثاثوں کا معاوضہ

بشمول: زمین، مکانات، عمارتوں اور زمینی اٹیچمنٹ کے لیے معاوضہ جن کو دوبارہ منتقل نہیں کیا جا سکتا، نیز وہ مشینری اور سامان جو واقعی نقل مکانی کی وجہ سے ضائع ہو گئے ہیں۔

1. عملی طور پر زمین کے معاوضے کی فیس سے متعلق مسائل

ایک انٹرپرائز کے کاروباری احاطے عام طور پر لیز کے ذریعے حاصل کیے جاتے ہیں۔ لیز پر دی گئی زمین کی دو قسمیں ہیں: سرکاری زمین کو لیز پر دینا اور اجتماعی زمین کو لیز پر دینا۔ کسی انٹرپرائز کا انہدام لامحالہ اس لیز کے تعلق کو ختم کرنے کا باعث بنے گا، لہذا لیز کے معاہدے میں انٹرپرائز کے مفادات کا تحفظ کیسے کیا جائے؟ "ریگولیشنز آن دی ایکسپروپیشن اینڈ کمپنسیشن آف ہاؤسز آف اسٹیٹ کی ملکیتی اراضی" کے مطابق، مسمار کرنے کے معاوضے کی چیزیں سرکاری زمین پر عمارتیں اور منسلکات ہیں۔ خالی زمین یا صاف اراضی کے معاوضے کے لیے انہدام کے ضوابط میں کوئی متفقہ بندوبست نہیں ہے۔ اجتماعی اراضی پر عمارتوں کو گرانے سے متعلق کوئی ضابطے نہیں ہیں۔

ایسے معاملات بھی ہیں جہاں سرکاری زمین کے استعمال کے حقوق براہ راست بولی، نیلامی یا مختص کے ذریعے حاصل کیے جاتے ہیں۔ تاہم، لینڈ مینجمنٹ قانون صرف سرکاری زمین کے استعمال کے حقوق کی بازیابی کے لیے مناسب معاوضے کا تعین کرتا ہے، لیکن اس میں کوئی تفصیلی دفعات نہیں ہیں۔

انہدام کے معاوضے اور مختلف جگہوں پر زمین کے معاوضے کا حساب اکثر مکان اور عمارت کے معاوضے کے ساتھ کیا جاتا ہے۔ بہت سارے غیر واضح اور مبہم حالات ہیں، جس کی وجہ سے حقوق کے حاملین کے لیے مناسب معاوضہ حاصل کرنا ناممکن ہو جاتا ہے۔

2. مکانات اور عمارتوں کے معاوضے کے اخراجات کا تعین

مکانات اور عمارتوں کے معاوضے کا حساب متعلقہ پراپرٹی سرٹیفکیٹ میں درج عمارت کے رقبے کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ اگر تاریخی وجوہات کی بنا پر رئیل اسٹیٹ سرٹیفکیٹ اور لینڈ سرٹیفکیٹ کے لیے درخواست دینا ناممکن ہے تو اس کا تعین اصل پیمائش کے ذریعے کیا جا سکتا ہے۔ مکانات اور عمارتوں کی قیمت عام طور پر مسمار کرنے والوں اور گرائے جانے والے افراد کی طرف سے مشترکہ طور پر ایک تشخیصی کمپنی کے سپرد کی جانی چاہیے۔ تشخیص کرنے والی کمپنی متعلقہ تشخیصی تکنیکی معیارات کی بنیاد پر مکانات اور عمارتوں کی اصل قیمت کا تعین کرے گی۔

3. سامان کی دوبارہ ادائیگی کے اخراجات کا حساب متبادل قیمت کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔

سامان کی منتقلی اور تنصیب کے اخراجات کا حساب مقامی حکام کی طرف سے مقرر کردہ سامان کی نقل و حمل کی قیمت اور آلات کی تنصیب کی قیمت کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ مشینری اور آلات کو دو قسموں میں تقسیم کیا گیا ہے: ایک ہٹنے والا سامان؛ دوسرا غیر ہٹنے والا سامان ہے۔ ہٹانے کے قابل سامان کے انہدام کی وجہ سے ہونے والے نقصان کے اخراجات کو جسمانی نقصان کے اخراجات اور فنکشنل نقصان کے اخراجات میں تقسیم کیا جا سکتا ہے۔ جسمانی نقصان کے اخراجات میں جدا کرنے کے اخراجات، نقل و حمل کے اخراجات، تنصیب کے اخراجات، ڈیبگنگ کے اخراجات وغیرہ شامل ہیں۔ فنکشنل نقصان کی لاگت میں جگہ کی تبدیلی کی وجہ سے مشین کی درستگی میں کمی اور غیر معیاری مصنوعات میں اضافہ شامل ہے۔ غیر ہٹنے والے آلات کے لیے، مسمار کرنے سے سامان چھوڑ دیا جائے گا، اس لیے سامان کی متبادل قیمت کا حساب لگانے اور مالک کو معاوضہ دینے کے لیے نئی قیمت اور متبادل قیمت کو ملایا جانا چاہیے۔

انہدام کی اصل کارروائی میں، جب غیر رہائشی مکانات گرائے جاتے ہیں، ہر جگہ سامان کی منتقلی اور تنصیب کے اخراجات کا تعین کیا جانا چاہیے۔ وہ سامان جو استعمال کے لیے بحال نہیں کیا جا سکتا ہے، سامان کی متبادل قیمت کی بنیاد پر معاوضہ دیا جائے گا۔

2. پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات کا معاوضہ

اصل آپریٹنگ نقصانات اور متوقع آپریٹنگ نقصانات سمیت۔

یہ حصہ قانونی مشق میں ایک متنازعہ حصہ ہے۔ مصنف کا خیال ہے کہ پیداواری لاگت اور کاروبار کی معطلی میں نہ صرف خام مال، نیم تیار شدہ مصنوعات اور دیگر اشیاء کا اصل نقصان شامل ہونا چاہیے، بلکہ اس میں پچھلے سالوں میں اسی مدت کی اصل فروخت یا منافع کی بنیاد پر طے شدہ معاوضے کی رقم بھی شامل ہونی چاہیے۔ لاگت کا یہ حصہ اکثر وہ حصہ ہوتا ہے جو کمپنی کے لیے معاوضے کی کل رقم کو براہ راست متاثر کرتا ہے۔ اس لیے حقوق کا تحفظ بھی اولین ترجیح ہے۔

سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کا آرٹیکل 23 یہ طے کرتا ہے کہ مکانات کی ملکیت کی وجہ سے پیداوار اور کاروبار کی معطلی کی وجہ سے ہونے والے نقصانات کے لیے معاوضے کا تعین ان عوامل کی بنیاد پر کیا جائے گا جیسے کہ مکان کے قبضے سے پہلے کے فوائد، پیداوار اور کاروبار کی معطلی کی مدت، اور دیگر عوامل۔ مخصوص اقدامات صوبوں، خود مختار علاقوں اور بلدیات کے ذریعے براہ راست مرکزی حکومت کے تحت وضع کیے جائیں گے۔ مخصوص معیارات اور حساب کے طریقے ضوابط میں یکساں طور پر متعین نہیں ہیں اور نہ ہی دوسرے قوانین اور انتظامی ضوابط میں ان کا تعین کیا گیا ہے۔ قانونی عمل میں، معاوضے کے معیارات اور بنیاد اکثر میونسپل سطح پر مقامی حکومتوں کے ذریعے پالیسی دستاویزات میں طے کیے جاتے ہیں۔ معاوضے کے معیار جگہ جگہ مختلف ہوتے ہیں، اور حساب کتاب کے طریقے بھی مختلف ہوتے ہیں۔

3. مسماری کے اخراجات کا معاوضہ

استعمال اور نقل مکانی میں نقل مکانی کے ابتدائی اخراجات، نقل مکانی کے عمل کے دوران ہونے والے ڈاؤن ٹائم اخراجات، مشینری اور آلات کو ٹھیک کرنے اور مرمت کرنے کے اخراجات، نیز مواد کو جدا کرنے، پیکجنگ اور نقل و حمل، برطرف ملازمین کے لیے معاوضہ وغیرہ شامل ہیں۔

1. سازوسامان کی منتقلی اور تنصیب کی فیس

ہٹنے کے قابل آلات کے لیے، مسلسل استعمال کے اصول پر عمل کیا جانا چاہیے، دوسری جگہوں پر منتقلی اور تنصیب کی جانی چاہیے، اور آلات کو استعمال میں لانا جاری رکھنا چاہیے۔ اس کے مطابق سامان کی منتقلی اور تنصیب کے اخراجات انہدام کی وجہ سے ہونے والے ناگزیر نقصانات ہیں، اور مسمار کرنے والی پارٹی ان کی تلافی کرے گی۔

2. برطرف ملازمین کے لیے دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کے اخراجات

انہدام کی وجہ سے بند کیے گئے ملازمین کے لیے دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کی فیس قوانین، ضوابط اور پالیسی دستاویزات میں تفصیل سے بیان نہیں کی گئی ہے، اور وہ چیزیں ہیں جن پر مسمار کرنے والے فریقین کو ایک دوسرے کے ساتھ بات چیت کرنی چاہیے۔ اگر انہدام کے نتیجے میں ملازمین کی برخاستگی ہوتی ہے، تو معاوضہ ملازمین کے ساتھ دستخط کیے گئے مخصوص مزدور معاہدوں کے مطابق اور لیبر قانون کی متعلقہ دفعات کے ساتھ مل کر فراہم کیا جانا چاہیے۔

4. انہدام کی ترغیبات کے لیے معاوضہ

مسمار کرنے کی پالیسی کی بنیاد پر لگائی جانے والی ترغیبی فیسوں میں تیزی سے منتقلی کی فیس، مسمار کرنے کی ترغیبی فیس وغیرہ شامل ہیں۔

انہدام کے عمل میں، انہدام کی پیشرفت کو تیز کرنے کے لیے، مسمار کرنے والے اکثر مسمار کیے گئے افراد اور کرایہ داروں کو جلد از جلد مسمار کرنے اور دوبارہ آباد کاری کے معاوضے کے معاہدوں پر دستخط کرنے اور مسمار کرنے کے دائرہ کار سے باہر جانے کی ترغیب دینے کے لیے فوری طور پر نقل مکانی کی ترغیبات استعمال کرتے ہیں۔ ترغیبی فیس کی رقم کا تعین مسمار کرنے والے کی طرف سے اصل انہدام کی بنیاد پر کیا جائے گا، یا اس کا تعین مسمار کرنے والے، مسمار کیے جانے والے شخص اور اصل کرایہ دار کے درمیان گفت و شنید کے ذریعے کیا جا سکتا ہے۔ واضح رہے کہ اگر گرائی گئی فیکٹری کی عمارت کے مالک اور استعمال کنندہ کو الگ کر دیا جائے تو مراعاتی فیس لیز پر دینے والے کو ادا کی جانی چاہیے جو اصل میں گرائی گئی فیکٹری کی عمارت کو استعمال کرتا ہے۔ یہ پالیسی دستاویزات میں بیان کیا گیا ہے اور یہ ایک معقول طریقہ ہے۔

اس آرٹیکل کے ذریعے، وکیل نے کمپنی کی نقل مکانی کے معاوضے کے منصوبوں اور چار بڑے پہلوؤں سے معیارات کی وضاحت کی۔ معاوضے کے مواد میں مسمار کیے گئے اثاثوں کا معاوضہ، پیداوار اور کاروبار کی معطلی کا معاوضہ، انہدام کی لاگت کا معاوضہ اور پالیسی معاوضہ وغیرہ شامل ہیں۔ ان میں، مسمار کیے گئے اثاثوں کا معاوضہ اور پیداوار اور کاروباری کارروائیوں کی معطلی کے لیے معاوضہ دو سب سے اہم ہیں، اور یہ وہ علاقے بھی ہیں جہاں اکثر مسائل پیدا ہوتے ہیں۔ کمپنی کو انہیں حقوق کے تحفظ کے مرکز کے طور پر درج کرنا چاہیے۔ کمپنی کے لیے یہ بہتر ہے کہ وہ بیجنگ ینگٹنگ مسمار کرنے والے پیشہ ور وکیل کی خدمات حاصل کرے تاکہ انہدام کے معاوضے کے معاملات کو مشترکہ طور پر ہینڈل کیا جا سکے۔

چونگ کنگ میں فیکٹری کے انہدام کے معاوضے کے معیارات اور معاوضے کے منصوبے کی تشخیص کے بارے میں مندرجہ بالا متعلقہ جوابات ہیں۔ انٹرپرائز کی تفصیلی صورتحال کے مطابق مخصوص معاوضے کا اندازہ لگانے کی ضرورت ہے۔ متعلقہ مسائل میں ملوث کاروباری مالکان، براہ کرم ینگٹونگ انٹرپرائز ڈیمولیشن وکیل کو انٹرویو کے لیے اپائنٹمنٹ لینے کے لیے کال کریں۔