انٹرپرائز کا انہدام

ہمارے ملک کی معیشت کی تیز رفتار ترقی کے ساتھ، بہت سے لوگوں نے کارخانے کھولے ہیں۔ کارخانوں کا ظہور نہ صرف معاشی ترقی کو مزید مکمل کرتا ہے بلکہ مصنوعات کی پیداوار کو تیز تر اور معیاری بھی بناتا ہے۔ تاہم، پالیسی کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے، بہت سے کارخانوں کو مسمار کرنے کے مسئلے کا سامنا کرنا پڑے گا، اس لیے فیکٹریوں کی عمارتوں کو ضبط کرنے کے لیے حکومت کو کس طرح معاوضہ ادا کرنا ہے، کارخانوں کے مالکان کے لیے ایک پریشانی بن گئی ہے۔ اس مضمون میں وکیل آپ کو اس کی تفصیل سے بتائے گا۔

کارخانے کی عمارتوں پر قبضے کے لیے حکومت کو معاوضہ کیسے دیا جائے۔

(1) فیکٹری کے انہدام کے لیے اثاثہ جات کا معاوضہ

1. زمین کا معاوضہ

کرایہ دار کے طور پر، ایک انٹرپرائز عام طور پر لیز کے ذریعے اپنے کاروباری احاطے حاصل کرتا ہے۔ لیز پر دی گئی زمین کی دو قسمیں ہیں: سرکاری زمین کو لیز پر دینا اور اجتماعی زمین کو لیز پر دینا۔ کسی انٹرپرائز کا انہدام لامحالہ اس لیز کے تعلق کو ختم کرنے کا باعث بنے گا، لہذا لیز کے معاہدے میں انٹرپرائز کے متوقع مفادات کا تحفظ کیسے کیا جائے؟ مسمار کرنے کے ضوابط کے مطابق، مسماری کے معاوضے کی اشیاء سرکاری زمین پر عمارتیں اور اٹیچمنٹ ہیں۔ انہدام کے ضوابط خالی اراضی یا صاف اراضی کے معاوضے کے لیے متفقہ دفعات فراہم نہیں کرتے ہیں۔ "چین 2010 شنگھائی ورلڈ ایکسپو سائٹ پر غیر رہائشی مکانات کے انہدام کی تشخیص اور معاوضے کے نفاذ کے قواعد" میں یہ واضح کیا گیا ہے کہ "زمین کے استعمال کے حقوق کے معاوضے کی بنیادی قیمت کا تعین مارکیٹ کی تشخیص، مجموعی توازن، اور حکومت کی قیمتوں میں 3.1 ملین روپے کے حساب سے کیا جاتا ہے۔ علاقہ، اور Puxi علاقے میں 1.2-1.4 ملین یوآن/mu۔" یہ پہلا موقع ہے کہ شنگھائی نے پالیسی دستاویز کی شکل میں زمین کے استعمال کے حقوق کے لیے معاوضے کے طریقہ کار کی وضاحت کی ہے۔

دوسری جگہوں پر زمین کے انہدام کے معاوضے کا حساب اکثر گھروں اور عمارتوں کے معاوضے کے ساتھ کیا جاتا ہے۔ بہت سارے غیر واضح اور مبہم حالات ہیں، جس کی وجہ سے حقوق کے حاملین کے لیے مناسب معاوضہ حاصل کرنا ناممکن ہو جاتا ہے۔ ساتھ ہی، یہ ایک ایسا شعبہ بھی ہے جس کی حفاظت ہماری قانون سازی اور انتظامی ایجنسیوں کو قانون، ضوابط اور پالیسی دستاویزات بناتے وقت کرنی چاہیے۔ ہمیں امید ہے کہ متعلقہ محکمے اس طرف توجہ دیں گے۔

2. مکانات اور عمارتوں کا معاوضہ

مکانات اور عمارتوں کے معاوضے کا حساب متعلقہ پراپرٹی سرٹیفکیٹ میں درج عمارت کے رقبے کی بنیاد پر کیا جائے گا۔ اگر تاریخی وجوہات کی بنا پر رئیل اسٹیٹ سرٹیفکیٹ اور لینڈ سرٹیفکیٹ کے لیے درخواست دینا ناممکن ہے تو اس کا تعین اصل پیمائش کے ذریعے کیا جا سکتا ہے۔ مکانات اور عمارتوں کی قیمت عام طور پر مسمار کرنے والوں اور گرائے جانے والے افراد کی طرف سے مشترکہ طور پر ایک تشخیصی کمپنی کے سپرد کی جانی چاہیے۔ تشخیص کرنے والی کمپنی متعلقہ تشخیصی تکنیکی معیارات کی بنیاد پر مکانات اور عمارتوں کی اصل قیمت کا تعین کرے گی۔ اگر یہ شنگھائی میں شہری مکانات کے انہدام کے لیے کم از کم معاوضہ یونٹ قیمت کے معیار سے کم ہے، تو حساب کے لیے کم از کم معاوضہ یونٹ قیمت کا معیار استعمال کیا جائے گا۔ اور شنگھائی کے متعلقہ معاوضے کے معیارات کے مطابق، مکانات اور عمارتوں کے لیے اصل معاوضے کی فیس کا حساب لگایا جائے گا۔

3. سامان کو نئی قیمت پر دوبارہ ترتیب دیں۔

"شہری مکانات کے انہدام کے انتظام سے متعلق ضوابط" میں کہا گیا ہے کہ سامان کی منتقلی اور تنصیب کے اخراجات کا حساب مقامی حکومت کی طرف سے مقرر کردہ سامان کی نقل و حمل کی قیمت اور آلات کی تنصیب کی قیمت کی بنیاد پر کیا جانا چاہیے۔ مشینری اور آلات کو دو قسموں میں تقسیم کیا گیا ہے: ایک ہٹنے والا سامان؛ دوسرا غیر ہٹنے والا سامان ہے۔ ہٹنے کے قابل آلات کی منتقلی سے ہونے والے نقصانات کو جسمانی نقصان کی فیس اور فنکشنل نقصان کی فیس میں تقسیم کیا جا سکتا ہے۔ جسمانی نقصان کے اخراجات میں جدا کرنے کے اخراجات، نقل و حمل کے اخراجات، تنصیب کے اخراجات، ڈیبگنگ کے اخراجات وغیرہ شامل ہیں۔ فنکشنل نقصان کی لاگت میں جگہ کی تبدیلی کی وجہ سے مشین کی درستگی میں کمی اور غیر معیاری مصنوعات میں اضافہ شامل ہے۔ غیر ہٹنے والے آلات کے لیے، مسمار کرنے سے سامان چھوڑ دیا جائے گا، اس لیے سامان کی متبادل قیمت کا حساب لگانے اور مالک کو معاوضہ دینے کے لیے نئی قیمت اور متبادل قیمت کو ملایا جانا چاہیے۔

مسمار کرنے کی اصل کارروائی میں، جب غیر رہائشی مکانات گرائے جاتے ہیں، تو سامان کی منتقلی اور تنصیب کے اخراجات کا حساب منہدم شدہ سرکاری گھر کے تعمیراتی رقبے کی بنیاد پر 25 یوآن فی مربع میٹر پر لگایا جاتا ہے۔ وہ سامان جو استعمال کے لیے بحال نہیں کیا جا سکتا ہے، سامان کی متبادل قیمت کی بنیاد پر معاوضہ دیا جائے گا۔

(2) فیکٹری کے انہدام کے اخراجات کا معاوضہ

1. پیداوار اور کاروبار کی معطلی کی وجہ سے نقصانات

"اربن ہاؤس ڈیمولیشن مینجمنٹ ریگولیشنز" کے آرٹیکل 33 میں کہا گیا ہے کہ اگر غیر رہائشی مکانات کی مسماری کے نتیجے میں پیداوار اور کاروبار معطل ہو جاتا ہے، تو مسمار کرنے والا مناسب معاوضہ فراہم کر سکتا ہے۔ "مناسب" معیار کے بارے میں، "مناسب" کیا ہے، اس کی حساب کتاب کی بنیاد اور حساب کا طریقہ، کن حالات میں "معاوضہ" دیا جا سکتا ہے، کن حالات میں "معاوضہ" نہیں دیا جا سکتا، یہ ضابطہ متفقہ دفعات فراہم نہیں کرتا، اور دیگر قوانین اور انتظامی ضوابط اس کے لیے فراہم نہیں کرتے۔ قانونی عمل میں، معاوضے کے معیارات اور بنیاد اکثر میونسپل سطح پر مقامی حکومتوں کے ذریعے پالیسی دستاویزات میں طے کیے جاتے ہیں۔ معاوضے کے معیار جگہ جگہ مختلف ہوتے ہیں، اور حساب کتاب کے طریقے بھی مختلف ہوتے ہیں۔ قانون سازی کے لحاظ سے یہ افسوسناک ہے۔ امید ہے کہ متعلقہ محکمے توجہ دیں گے اور پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات پر مزید واضح اور واضح ضابطے بنائیں گے، تاکہ مسماری کے عمل میں انصاف اور انصاف کو فروغ دیا جا سکے۔

شنگھائی نے "گھر کے رقبے کی بنیاد پر حساب" کا طریقہ اپنایا ہے، جس کا حساب منہدم شہری مکانات کے تعمیراتی رقبے کے لیے 300-400 یوآن فی مربع میٹر اور اجتماعی زمین پر مکانات کے لیے 150-350 یوآن فی مربع میٹر کے معیار کی بنیاد پر کیا جاتا ہے۔ مخصوص رقم کا تعین انہدام میں شامل فریقین مذاکرات کے ذریعے کرتے ہیں۔ اگرچہ حساب کا یہ طریقہ سادہ، لاگو کرنے میں آسان اور واضح ہے، لیکن یہ کمپنی کی آپریٹنگ حیثیت، اس کے کاروباری آپریشنز، اور فیکٹری کے جغرافیائی محل وقوع کے درمیان فرق نہیں کرتا ہے۔ صرف پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات کے دائرہ کار کو 300-400 یوآن کی حد تک محدود کرنا بھی ایک حساب کا طریقہ ہے جس میں انصاف اور انصاف کا فقدان ہے۔ ہمارا ماننا ہے کہ پیداوار اور کاروبار کی معطلی کی وجہ سے ہونے والے نقصانات کا اندازہ ایک اسیسمنٹ ایجنسی کے ذریعے کیا جانا چاہیے۔ صرف کمپنی کی آپریٹنگ نوعیت، کاروباری کارروائیوں، آپریٹنگ حالات اور منافع کی بنیاد پر کیس کے حساب سے جائزہ لینے سے ہی ہم انصاف کے حصول کو یقینی بنا سکتے ہیں۔

2. سازوسامان کی منتقلی اور تنصیب کی فیس

ان آلات کے لیے جنہیں دوبارہ منتقل کیا جا سکتا ہے، اسے مسلسل استعمال کے اصول کی بنیاد پر ایک مختلف جگہ پر منتقل اور انسٹال کیا جانا چاہیے اور اسے استعمال میں رکھا جانا چاہیے۔ اس کے مطابق سامان کی منتقلی اور تنصیب کے اخراجات انہدام کی وجہ سے ہونے والے ناگزیر نقصانات ہیں، اور مسمار کرنے والی پارٹی ان کی تلافی کرے گی۔ "چین 2010 شنگھائی ورلڈ ایکسپو سائٹ پر غیر رہائشی مکانات کی مسماری کی تشخیص اور معاوضے کے نفاذ کے قوانین" معاوضے کے طریقہ کار کی بھی وضاحت کرتا ہے: "جب غیر رہائشی مکانات مسمار کیے جاتے ہیں، تو مسمار کرنے والا مسمار کیے گئے افراد یا مکان کے کرایہ داروں کو بھی معاوضہ ادا کرے گا اور مندرجہ ذیل اخراجات کے لیے ادائیگی کرے گا اس شہر کی طرف سے مقرر کردہ سامان کی نقل و حمل کی قیمت اور سامان کی تنصیب کی قیمت کے مطابق شمار کیا جاتا ہے۔" خاص طور پر، سامان کی منتقلی اور تنصیب کے اخراجات کے معاوضے کی رقم کا تعین مسمار کرنے والے، مسمار کیے جانے والے شخص یا کرایہ دار کے ذریعے سامان کی نقل و حمل کی قیمت اور سامان کی تنصیب کی قیمت کے مطابق شنگھائی میونسپل گائیڈ کی قیمت کے ذریعے طے کیا جائے گا۔ اگر گفت و شنید ناکام ہو جاتی ہے، تو آپ ایک پیشہ ور تشخیص کرنے والی کمپنی کو بھی تشخیص اور تعین کرنے کی ذمہ داری سونپ سکتے ہیں۔

3. برطرف ملازمین کے لیے دوبارہ آباد کاری کے معاوضے کے اخراجات۔

انہدام کی وجہ سے چھوڑے گئے ملازمین کے لیے دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کے اخراجات قوانین، ضوابط اور پالیسی دستاویزات میں تفصیل سے بیان نہیں کیے گئے ہیں، اور وہ چیزیں ہیں جن پر مسماری میں شامل فریقین ایک دوسرے کے ساتھ بات چیت کرتے ہیں۔ اگر انہدام کے نتیجے میں ملازمین کی برطرفی ہوتی ہے، تو معاوضہ ملازمین کے ساتھ مخصوص لیبر کنٹریکٹ اور لیبر قانون کی متعلقہ دفعات کے مطابق فراہم کیا جانا چاہیے۔

(3) انہدام کی پالیسیوں پر مبنی ترغیبی اخراجات

انہدام کے عمل میں، انہدام کی پیشرفت کو تیز کرنے کے لیے، مسمار کرنے والے اکثر مسمار کیے گئے افراد اور کرایہ داروں کو مسمار کرنے کے دوبارہ آباد کاری کے معاوضے کے معاہدے پر جلد از جلد دستخط کرنے اور مسمار کرنے کے دائرہ کار سے باہر جانے کی ترغیب دینے کے لیے فوری طور پر نقل مکانی کی ترغیبات استعمال کرتے ہیں۔ ترغیبی فیس کی رقم کا تعین مسمار کرنے والے کی طرف سے اصل انہدام کی بنیاد پر کیا جائے گا، یا اس کا تعین مسمار کرنے والے، مسمار کیے جانے والے شخص اور اصل کرایہ دار کے درمیان گفت و شنید کے ذریعے کیا جا سکتا ہے۔ واضح رہے کہ اگر گرائی گئی فیکٹری کی عمارت کے مالک اور استعمال کنندہ کو الگ کر دیا جائے تو مراعاتی فیس لیز پر دینے والے کو ادا کی جانی چاہیے جو اصل میں گرائی گئی فیکٹری کی عمارت کو استعمال کرتا ہے۔ یہ پالیسی دستاویزات میں بیان کیا گیا ہے اور یہ ایک معقول طریقہ ہے۔

ہماری حقیقی زندگی میں، اگر فیکٹری کے مالک کو فیکٹری کی ضبطی کا سامنا کرنا پڑتا ہے، تو زمین، مکانات، عمارتیں، ساز و سامان کی تبدیلی کے ساتھ ساتھ فیکٹری کا بند ہونا، آلات کی منتقلی اور تنصیب وغیرہ سب کارخانے کی ضبطی کے لیے حکومت کے معاوضے کا مواد بن جائیں گے۔ لہذا، اگر حکومت فیکٹریوں کو ضبط کرتی ہے، تو فیکٹری مالکان کو حکومت کی تعمیر کے لیے مدد فراہم کرنی چاہیے، اور ہمیں قانونی معاوضہ حاصل کرنے کے لیے متعلقہ قانونی علم کا استعمال بھی کرنا چاہیے۔