قانونی معلومات

مضمون کا تعارف: زمین کے حصول اور مسماری کا سامنا کرتے وقت بہت سے دوست بہت غیر فعال نظر آتے ہیں۔ وہ نہیں جانتے کہ معاوضے کی رقم کہاں سے آتی ہے؟ میں نہیں جانتا کہ اپنے جائز حقوق اور مفادات کا تحفظ کیسے کروں۔ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ دیا گیا معاوضہ بہت کم ہے! تو، مسمار کرنے کے معاوضے کو کیسے بڑھایا جائے؟ معقول تشخیص ایک اہم کڑی ہے! یہ 5 نکات پڑھنے کے بعد آپ سمجھ جائیں گے!

1. تشخیص کے بنیادی مراحل

(1) تشخیصی ایجنسی کا انتخاب

1. مسمار کرنے والی جماعتیں مشترکہ طور پر تشخیصی ایجنسی کا انتخاب کرتی ہیں۔

میونسپل اور کاؤنٹی رئیل اسٹیٹ مینجمنٹ کے محکموں کو عوام کے سامنے متعدد ویلیویشن ایجنسیوں کا انکشاف کرنا چاہیے جن میں سے اعلیٰ قابلیت، مضبوط جامع طاقت، اور اچھی سماجی ساکھ مسمار کرنے والی جماعتوں کے لیے منتخب کی جائے۔

2. مسمار کرنے والا تشخیصی ایجنسی کو سونپنے میں سرمایہ کاری کرتا ہے۔

انہدام کی تشخیص کی ایجنسی کے تعین کے بعد، یہ عام طور پر مسمار کرنے والے کے سپرد کیا جاتا ہے۔ کلائنٹ کو ویلیویشن ایجنسی کے ساتھ ڈیمولیشن ویلیویشن ٹرسٹمنٹ کے تحریری معاہدے پر دستخط کرنا ہوں گے۔

3. انہدام کے دونوں فریق بالترتیب تشخیصی ایجنسی کا انتخاب کریں گے۔

اگر دونوں فریقوں کو تشخیصی ایجنسی اور تشخیص کے نتائج کے بارے میں شبہات ہیں، تو ینگ ٹنگ تجویز کرتی ہے کہ مسمار کرنے والے اور مسمار کیے گئے افراد ہر ایک تشخیصی ایجنسی کا انتخاب کر سکتے ہیں، اور دونوں فریق اور تشخیص کنندہ حتمی تشخیصی قیمت پر پہنچنے کے لیے گفت و شنید اور گفت و شنید کرتے ہیں۔

(2) تشخیص ایجنسی کے ذریعہ سروے اور پیمائش

انہدام میں شامل فریق انہدام کی تشخیص کی معلومات فراہم کرتے ہیں اور سائٹ پر معائنہ کرنے میں ویلیوایشن ایجنسی کی مدد کرتے ہیں۔ مسمار شدہ مکانات کا سائٹ پر معائنہ کریں، سائٹ پر ہونے والے معائنے کا ریکارڈ رکھیں، اور ایسی تصاویر لیں جو منہدم مکانوں کی ظاہری شکل اور اندرونی حالات کی عکاسی کرتی ہوں۔ فیلڈ سروے کے ریکارڈ پر تشخیص کنندہ، مسمار کرنے والے اور گرائے جانے والے افراد کے دستخط اور منظوری فیلڈ سروے کے دوران ہوگی۔

(3) ابتدائی تشخیصی رپورٹ کا عوامی اعلان

تشخیص کرنے والی ایجنسی ہر گھر کے ابتدائی تشخیصی نتائج کو 7 دنوں کے لیے مسمار کیے گئے افراد کے لیے عام کرے گی، سائٹ پر وضاحتیں کرے گی، اور متعلقہ آراء کو سنے گی۔ پبلسٹی کی مدت ختم ہونے کے بعد، ویلیو ایشن ایجنسی کلائنٹ کو کمیشن کے دائرہ کار میں منہدم مکانات کی مجموعی تشخیص کی رپورٹ اور گھریلو تشخیص کی رپورٹ فراہم کرے گی۔ کلائنٹ کو گھر کی قیمتوں کی تشخیص کی رپورٹ مسمار شدہ افراد کو بھیجنا ہوگی۔

(4) درخواست کا جائزہ لیں۔

ینگ ٹنگ کا خیال ہے کہ جب انہدام کرنے والی جماعتوں کو ویلیو ایشن کے نتائج پر اعتراضات ہیں، تو وہ ویلیو ایشن رپورٹ کی وصولی کی تاریخ سے 5 دنوں کے اندر ویلیو ایشن کے جائزے کے لیے اصل ویلیوایشن ایجنسی کو تحریری طور پر درخواست دے سکتے ہیں، یا وہ کسی اور ویلیو ایشن ایجنسی کو ویلیو ایشن کرنے کے لیے سپرد کر سکتے ہیں۔

2. مختلف تشخیصی طریقوں میں مختلف معاوضے ہوتے ہیں۔

1. ایک رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ اپریزر، تشخیصی آبجیکٹ اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حالات کی بنیاد پر، مارکیٹ کے طریقہ کار، آمدنی کا طریقہ، لاگت کا طریقہ، فرضی ترقی کے طریقہ کار اور دیگر تشخیصی طریقوں کا مناسب تجزیہ کرے گا، اور پھر ان طریقوں میں سے ایک یا زیادہ کا انتخاب کرے گا تاکہ ضبط شدہ مکان کی قیمت کا اندازہ کیا جاسکے۔

2. ہاؤسنگ اور شہری-دیہی ترقی کی وزارت کے نوٹس کے مطابق "سرکاری ملکیت والی زمین پر مکانات کی ضبطی اور تشخیص کے اقدامات" کے اجراء کے مطابق، آرٹیکل 13 کا ضابطہ ہے: ایک رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ اپریزر، تشخیصی آبجیکٹ اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حالات کی بنیاد پر، آمدنی کے طریقہ کار، لاگت کی مارکیٹ کے طریقہ کار، ایپس کا انعقاد کرے گا۔ فرضی ترقی کا طریقہ اور تشخیص کے دیگر طریقے، اور پھر ان میں سے ایک یا زیادہ طریقوں کو منتخب کریں تاکہ ضبط شدہ مکان کی قیمت کا اندازہ کیا جاسکے۔

3. ینگٹنگ نے سیکھا کہ اگر ضبط شدہ مکان کی اسی طرح کی رئیل اسٹیٹ کے لیے لین دین ہو تو، تشخیص کے لیے مارکیٹ کا طریقہ استعمال کیا جانا چاہیے۔ اگر ضبط شدہ مکان یا اس سے ملتی جلتی رئیل اسٹیٹ کے معاشی فوائد ہیں، تو آمدنی کا طریقہ تشخیص کے لیے استعمال کیا جانا چاہیے؛ اگر ضبط شدہ مکان زیر تعمیر ہے تو تشخیص کے لیے فرضی ترقی کا طریقہ استعمال کیا جانا چاہیے۔ اگر تشخیص کے لیے ایک ہی وقت میں دو یا دو سے زیادہ تشخیصی طریقے منتخب کیے جا سکتے ہیں، تو تشخیص کے لیے دو سے زیادہ تشخیصی طریقے استعمال کیے جائیں، اور تشخیص کے نتائج کا تعین مختلف تشخیصی طریقوں کے حساب کے نتائج کی جانچ اور موازنہ کرنے کے بعد کیا جانا چاہیے۔

4. مندرجہ بالا کے علاوہ، مکانات کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل جیسے کہ محل وقوع، استعمال، عمارت کا ڈھانچہ، نیا پن، عمارت کا رقبہ اور فرش کا رقبہ، زمین کے استعمال کے حقوق وغیرہ پر بھی غور کیا جانا چاہیے۔

5. اگر لاگت کے طریقہ کار کے مطابق جائزہ لیا جائے تو صرف گھر کی لاگت کی قیمت ہی مسمار شدہ گھرانوں کو دی جائے گی۔ لاگت کے طریقہ کار کی تشخیص سب سے کم معاوضہ فراہم کرتی ہے۔ مسمار کرنے والے گھرانے اس تشخیص کے طریقہ کار کو مسترد کر سکتے ہیں۔ لاگت کا طریقہ موجودہ مارکیٹ کی قیمت کی بنیاد پر اثاثے کی دوبارہ خریداری کی قیمت کا تعین کرتا ہے، جبکہ مارکیٹ کا طریقہ مارکیٹ میں اثاثہ کی لین دین کی قیمت کی بنیاد پر قیمت کا تعین کرتا ہے۔ سابقہ ​​بنیادی طور پر خریدار کے نقطہ نظر سے طے کیا جاتا ہے، یعنی اثاثہ کی خریداری اور تعمیر کی لاگت پر مبنی۔ مؤخر الذکر کا تعین بیچنے والے کے نقطہ نظر سے ہوتا ہے، یعنی مارکیٹ میں فروخت کی قیمت۔ عام طور پر، زمین کے حصول اور انہدام کے معاوضے کی تشخیص میں، ارد گرد کے مکانات کی مارکیٹ کی قیمت کا حوالہ دیا جانا چاہیے، اور معاوضہ کی قیمت کی بنیاد پر ہونا چاہیے۔ مارکیٹ کے طریقہ کار کی تشخیص زیادہ منصفانہ ہے اور لاگت کے طریقہ کار کی تشخیص سے زیادہ معاوضہ فراہم کرتی ہے۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

اگر مسمار کیے گئے افراد کو اسیسمنٹ رپورٹ پر اعتراض ہے تو وہ بروقت نظرثانی کے لیے درخواست دیں۔ وہ کسی وکیل سے تشخیص کے عمل میں مداخلت کرنے اور مذاکرات میں حصہ لینے کے لیے بھی کہہ سکتے ہیں۔ اگر ضبط شدہ شخص یا ہاؤسنگ ایکسپروپریشن ڈپارٹمنٹ کو تشخیص کے نتائج پر اعتراض ہے، تو وہ اسیسمنٹ رپورٹ کی وصولی کی تاریخ سے 10 دنوں کے اندر اسیسمنٹ کے جائزے کے لیے ریئل اسٹیٹ پرائس اسسمنٹ ایجنسی کو درخواست دیں گے۔ اصل رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا تعین کرنے والی ایجنسی جائزے کی تشخیص کے لیے تحریری درخواست کی وصولی کی تاریخ سے 10 دنوں کے اندر تشخیص کے نتائج کا جائزہ لے گی۔ جائزہ لینے کے بعد، اگر اصل تشخیص کا نتیجہ بدل جاتا ہے، تو ایک نئی تشخیصی رپورٹ جاری کی جائے گی۔ اگر تشخیص کا نتیجہ تبدیل نہیں ہوا ہے، تو جائزہ لینے اور تشخیص کے لیے درخواست دہندہ کو تحریری طور پر مطلع کیا جائے گا۔ اگر ضبط شدہ شخص یا ہاؤسنگ ایکسپرپریشن ڈپارٹمنٹ کو اصل رئیل اسٹیٹ کی قیمت کی تشخیص کرنے والی ایجنسی کے جائزے کے نتائج پر اعتراض ہے، تو وہ جائزے کے نتائج کی وصولی کی تاریخ سے 10 دنوں کے اندر ضبط شدہ مکانات کے محل وقوع کی تشخیص کے لیے ماہر کمیٹی کو درخواست دیں گے۔ سرکاری اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 26 میں کہا گیا ہے کہ "اگر ضبط شدہ شخص معاوضے کے فیصلے سے مطمئن نہیں ہے، تو وہ قانون کے مطابق انتظامی نظر ثانی کے لیے درخواست دے سکتا ہے، یا وہ قانون کے مطابق انتظامی مقدمہ دائر کر سکتا ہے۔