قانونی معلومات

آرٹیکل کا تعارف: انہدام کے معاوضے کی ادائیگی کو 5 گنا سے کیسے بڑھایا جائے؟ اس نے اس طرح کیا!

حصہ اول: مقدمہ کا تعارف

بہت سے مسمار کیے گئے گھرانوں کا ایک سوال ہے: کیا مسمار کرنے والی پارٹی انہیں اتنا معاوضہ دے سکتی ہے جتنا وہ چاہتے ہیں؟ کیا یہ فیصلہ کرنا لازم ہے کہ مکان گرانا ہے اور کتنا معاوضہ دینا ہے؟ کیا آپ اپنے لیے مزید حقوق کے لیے لڑ سکتے ہیں؟ ینگٹنگ ڈیمالیشن ٹیم نے ایک بار اس طرح کے معاملے کو سنبھالا تھا۔ شہری تعمیراتی ضروریات کی وجہ سے، زوزو میں ایک سڑک کا سامنا کمرشل اگواڑا مکان مسماری کا سامنا کر رہا تھا، جس میں 5,000 مربع میٹر سے زیادہ اراضی اور مکانات شامل تھے۔ مقامی حکومت کی طرف سے معاوضے کا معیار 6,000 یوآن/㎡ ہے۔ مسمار کیے گئے لوگوں کا خیال ہے کہ معاوضے کا معیار بہت کم ہے، مکانات کی مقامی مارکیٹ کی قیمت سے بہت کم ہے۔ مسمار کیے گئے لوگوں نے ینگ ٹنگ قانونی ٹیم سے رابطہ کیا، اور دونوں فریقین نے کیس کی ایک جامع تفہیم اور تجزیہ کیا۔ مسمار کیے گئے لوگوں نے شواہد کی تلاش میں فعال تعاون کیا۔ ینگ ٹنگ ٹیم کی کوششوں کے بعد، عدالت نے ضبطی کا فیصلہ منسوخ کر دیا اور ضبطی کے معیار کو 6,000 یوآن/m2 سے بڑھا کر 30,000 یوآن/m2 کر دیا۔ ایک ہی وقت میں، کیونکہ دونوں ضبطیوں نے تاجروں کو معاشی نقصان پہنچایا، ہائی کورٹ نے فیصلہ دیا کہ مقامی حکومت تاجروں کو پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے متعلقہ نقصانات کی تلافی کرے۔ مقدمہ بالآخر کامیابی سے جیت گیا۔

حصہ 2: دکان کے انہدام کے معاوضے کے اہم مواد کیا ہیں؟

سب سے پہلے، دکانوں اور سامنے والے مکانات کے لیے کتنی کیٹیگریز ہیں؟ حوالہ معاوضہ کے معیارات کیا ہیں؟

1. اگر سرٹیفکیٹ مکمل ہیں لیکن دکان کا رئیل اسٹیٹ سرٹیفکیٹ حاصل نہیں کیا گیا ہے، تو معاوضہ سامنے والے مکان کی قیمت پر مبنی ہوگا۔

2. بغیر رئیل اسٹیٹ سرٹیفکیٹ اور لینڈ سرٹیفکیٹ کے کرائے کے مکانات، یا لیز پر دیے گئے مکانات کے لیے، براہ کرم پیداوار اور کاروبار کی معطلی کے معاوضے سے رجوع کریں۔

3. دکان مکمل طور پر لیز پر دیا ہوا مکان ہے اور اسے دکان کے طور پر معاوضہ نہیں دیا جا سکتا۔

دوسرا، دکانوں کے لیے معاوضے کے طریقوں میں مالی معاوضہ اور جائیداد کے حقوق کی تبدیلی شامل ہے۔

1. مالیاتی معاوضہ مختلف قانونی بنیادوں پر مبنی ہوتا ہے، اور ایک پیشہ ورانہ تشخیص کرنے والی ایجنسی ایک اچھی طرح سے قائم اور کثیر اجزاء والے معاوضے کی رقم پیدا کرنے کے لیے مسمار کیے گئے مکانات کی پیشہ ورانہ تشخیص کرتی ہے۔

2. ینگ ٹنگ کا خیال ہے کہ تین قانونی تشخیص کی بنیادیں ہیں: مارکیٹ کی تشخیص کی قیمت سے مراد گرائے گئے مکان کی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی قیمت ہے۔ یہ ایک ایسی سرگرمی ہے جو ایک پیشہ ور تشخیصی ایجنسی کے ذریعہ کی جاتی ہے جو ضوابط کو پورا کرتی ہے، تشخیص کے مقصد کی بنیاد پر، تشخیص کے اصولوں پر عمل کرتے ہوئے، اور تشخیص کے طریقہ کار کے مطابق مناسب تشخیصی طریقوں کا انتخاب، اور ان عوامل کے جامع تجزیے کی بنیاد پر جو رئیل اسٹیٹ کی قیمت کو متاثر کرتے ہیں، اور معقول قیمت کا تعین کرنے کے لیے اور معقول قیمت کا تعین کرنے کے لیے۔ تشخیص کا وقت پوائنٹ کمرشل ہاؤسنگ کی اوسط ٹرانزیکشن قیمت سے مراد ایک ہی علاقے میں ایک ہی قسم کے عام رہائشی کمرشل ہاؤسنگ کی اوسط ٹرانزیکشن قیمت ہے، جس کا ہر سہ ماہی میں متعلقہ محکموں کے ذریعہ باقاعدگی سے خلاصہ، پیمائش اور شائع کیا جاتا ہے۔ تبدیلی کی قیمت سے مراد ایک نئی عمارت کی عام قیمت ہے جس میں ایک ہی فعال افادیت ہے جو کہ ویلیو ایشن ایجنسی کی طرف سے ویلیو ایشن کے وقت بلڈنگ میٹریل اور تعمیراتی ٹیکنالوجی کا استعمال کرتے ہوئے تعین کیا جاتا ہے، قیمت کی سطح کی بنیاد پر۔

3. جائیداد کے حقوق کی تبدیلی کو پراپرٹی رائٹس ایکسچینج بھی کہا جاتا ہے۔ مختلف تشخیصی طریقوں پر مبنی دو متبادل طریقے ہیں۔

قیمت کے معیاری جائیداد کے حقوق کی تبدیلی سے مراد قانونی طریقہ کار کے مطابق مسمار کیے گئے شخص کے گھر کی جائیداد کے حقوق کی قیمت کا جائزہ لینا ہے، اور پھر نئے بنائے گئے مکان کے جائیداد کے حقوق کو مساوی قیمت سے بدل دیا جاتا ہے۔ ایریا کے معیاری جائیداد کے حقوق کے تبادلے سے مراد عمارت کے علاقے اور اس علاقے کے اندر مختلف جائیداد کے حقوق کے ساتھ مکانات کا تبادلہ ہے جسے قیمت کے فرق کو طے کیے بغیر دوبارہ آباد کیا جانا چاہیے۔ جائیداد کے حقوق کی تبدیلی کی دو صورتیں ہیں: آف سائٹ ری سیٹلمنٹ کا مطلب یہ ہے کہ چونکہ ڈویلپر کے پروجیکٹ میں رہائشی عمارتیں شامل نہیں ہیں یا زمین کے فلور ایریا کے تناسب کی وجہ سے، جگہ جگہ منتقلی نہیں کی جا سکتی۔ واحد انتخاب یہ ہے کہ زمین کے دوسرے پارسلوں پر نئے آبادکاری گھر بنائے جائیں، اور پھر جائیداد کے حقوق میں اضافہ یا کمی کے ذریعے، جائیداد کے حقوق کو مساوی قیمت کے ساتھ تبدیل کیا جا سکتا ہے۔ ریٹرن سیٹلمنٹ کا مطلب یہ ہے کہ ڈویلپر کا انہدام اور تعمیر نو کا منصوبہ واپسی کی دوبارہ آبادکاری کو مکمل کر سکتا ہے، اور واپسی کی آباد کاری جائیداد کے حقوق کی تبدیلی کے تناسب سے مکمل کی جا سکتی ہے۔

تیسرا، دکان مسمار کرنے کے معاوضے میں پیداوار اور کاروبار کی معطلی وغیرہ سے ہونے والے نقصانات شامل ہیں۔

1. مسمار کرنے کی پالیسی کی بنیاد پر لگائی جانے والی مراعاتی فیس، بشمول فوری منتقلی کی فیس، مسمار کرنے کی ترغیبی فیس، وغیرہ۔ تاہم، انہدام کے معاہدے کو دیکھنے کے بعد ہی ہم یہ طے کر سکتے ہیں کہ کیا انہدام قانونی ہے اور ہمیں کیا معاوضہ لینا چاہیے۔

2. نقل مکانی کے ابتدائی اخراجات اور نقل مکانی کے عمل کے دوران ہونے والے ڈاؤن ٹائم اخراجات، مشینری اور آلات کو ٹھیک کرنے اور مرمت کرنے کے اخراجات، جدا کرنے، پیکجنگ اور مواد کی نقل و حمل، برطرف ملازمین کے لیے معاوضہ وغیرہ۔

3. اگر ینگ ٹنگ غیر رہائشی عمارتوں کو گرانے کی تجویز پیش کرتا ہے، جس کے نتیجے میں پیداوار اور کاروبار معطل ہو جاتا ہے، تو اسے بھی معاوضہ دیا جانا چاہیے۔ اگر مکانات کی مسماری کے نتیجے میں پیداوار یا کاروبار معطل ہو جاتا ہے، تو منتقلی کی مخصوص مدت کے اندر، ایک بار کم از کم اجرت کا معاوضہ اس میں شامل رجسٹرڈ کارکنوں کی تعداد، یا صنعتی اور تجارتی کاروباری لائسنس میں رجسٹرڈ ملازمین کی اصل تعداد کے مطابق فراہم کیا جائے گا۔ ان میں، اگر منتقلی کی مدت 18 ماہ کے اندر ہے، تو معاوضہ 6 ماہ ہوگا۔ اگر منتقلی کی مدت 18 ماہ سے زیادہ اور 24 ماہ سے کم ہے، تو معاوضہ 10 ماہ ہوگا۔ اگر منتقلی کی مدت کو مسمار کرنے والے کی ذمہ داری کی وجہ سے بڑھایا جاتا ہے، تو معاوضہ ہر مدت کے لیے 1 مہینہ ہو گا جو 1 ماہ کے واجب الادا ہے۔ اگر مکان کی مسماری کے نتیجے میں کرائے کی معطلی ہوتی ہے، تو ہاؤسنگ مینجمنٹ ڈیپارٹمنٹ کی طرف سے جاری کردہ "ہاؤس رینٹل سرٹیفکیٹ" میں بیان کردہ کرایہ کا 50% معاوضہ اس وقت تک ادا کیا جائے گا جب تک کہ مکان واپس منتقل نہیں ہو جاتا۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

اگر ایسے بند کاروباری اداروں کو دوبارہ آبادکاری کے معاوضے پر اعتراض ہے تو وہ کیا کر سکتے ہیں؟ ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین اور ضوابط کے مطابق، ضبط شدہ اور مسمار کیے جانے والے افراد ضبطی کا فیصلہ موصول ہونے کے 60 دنوں کے اندر انتظامی نظرثانی، ضبطی معاوضے کا فیصلہ اور دیگر مخصوص انتظامی کارروائیاں، اور 6 ماہ کے اندر انتظامی مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کا گھر زبردستی مسمار کیا جاتا ہے، تو آپ کو مسمار کرنے کی تاریخ جاننے کے 6 ماہ کے اندر اپنے حقوق کے دفاع کے لیے ایک مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ اگر آپ نے حکومت کے ساتھ معاوضے کی شرائط پر گفت و شنید نہیں کی ہے، تو آپ زمین کے حصول اور انہدام میں مہارت رکھنے والے وکیل سے مشورہ کر سکتے ہیں، یا کسی وکیل سے پیشہ ورانہ قانونی علم کا استعمال کرتے ہوئے منصفانہ اور تسلی بخش معاوضے کے لیے کوشش کرنے کے لیے مداخلت کرنے اور حکومت کے ساتھ بات چیت کرنے کو کہہ سکتے ہیں۔