قانونی معلومات

مضمون کا تعارف: مکان کے معاوضے کی قیمت کا اندازہ کیسے لگایا جائے؟ یہ 3 نکات پڑھنے کے بعد آپ جان جائیں گے!

(1) مکان کی طے شدہ قیمت کا معاوضے کی رقم کے ساتھ بہت اچھا تعلق ہے۔ تشخیص کے بعد ہی مسمار کیے جانے والے افراد کو انہدام کے معاوضے کی تخمینی رقم کا پتہ چل سکے گا۔ تو، مسمار کیے گئے مکانات کی قدر کیسے کی جاتی ہے؟ سب سے پہلے، مکان مسمار کرنے کے عمل میں، انہدام کی تشخیص معقول معاوضے کے لیے کوشش کرنے کے لیے ایک بنیادی طریقہ کار ہے۔ انہدام کا اعلان جاری ہونے کے بعد، قانون کے مطابق متعلقہ قابلیت کے ساتھ ایک تشخیصی ایجنسی اس کی جانچ کرے گی۔ گرائے گئے مکانات کی مارکیٹ ویلیو کا تعین ایک خاص عمل پر عمل کرنا چاہیے۔ اس میں ایجنسی کا انتخاب، معاہدے پر دستخط، سائٹ پر تشخیص، عوامی اعلان اور وضاحت، ترسیل کی رپورٹ، درخواست کا جائزہ، اور درخواست کی تشخیص شامل ہے۔ مسمار ہوئے لوگ ہر کڑی میں حصہ لے سکتے ہیں۔

(2) ایویلیویشن ایجنسی کا انتخاب کرتے وقت مسمار لوگوں کے لیے تشخیص میں پہل کرنا بہت ضروری ہے!

1. سماعتوں کو "سفارش" کے انتخاب کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے۔

2. جب دونوں فریق کسی معاہدے تک نہیں پہنچ پاتے ہیں، تو "لاٹری" کا طریقہ استعمال کیا جا سکتا ہے، اور انہدام کے انتظام کا شعبہ تشخیصی ایجنسیوں سے قرعہ اندازی کرے گا جسے منتخب کیا جائے گا۔

3. اگر منہدم شدہ شخص تشخیص کے نتائج سے مطمئن نہیں ہے اور تشخیص کے جائزے کے بعد بھی اسے اعتراضات ہیں، تو Ying Ting کا خیال ہے کہ وہ خود تشخیص کرنے والی ایجنسی کا انتخاب کر سکتا ہے اور دوبارہ تشخیص کر سکتا ہے۔ تاہم، خود منتخب شدہ تشخیصی ایجنسی ایسی ہونی چاہیے جو شائع ہو چکی ہو۔

(3) تشخیص کا کون سا طریقہ منتخب کیا جاتا ہے اس کا معاوضے کی رقم پر بھی بڑا اثر پڑے گا۔

(1) ایک رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ اپریزر، تشخیصی آبجیکٹ اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حالات کی بنیاد پر، مارکیٹ کے طریقہ کار، آمدنی کا طریقہ، لاگت کا طریقہ، فرضی ترقی کے طریقہ کار اور دیگر تشخیصی طریقوں کا مناسب تجزیہ کرے گا، اور پھر ان طریقوں میں سے ایک یا زیادہ کا انتخاب کرے گا تاکہ ضبط شدہ مکان کی قیمت کا اندازہ کیا جاسکے۔

(2) ہاؤسنگ اور شہری-دیہی ترقی کی وزارت کے نوٹس کے مطابق "سرکاری ملکیتی زمین پر مکانات کی ضبطی اور تشخیص کے اقدامات" کے اجراء کے مطابق، آرٹیکل 13 میں کہا گیا ہے: ایک رجسٹرڈ رئیل اسٹیٹ اپریزر، تشخیصی اعتراض اور مقامی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے حالات کی بنیاد پر، آمدنی کے طریقہ کار، لاگت کی مارکیٹ کے طریقہ کار، ایپلائینسز کا انعقاد کرے گا۔ فرضی ترقی کا طریقہ اور تشخیص کے دیگر طریقے، اور پھر ان میں سے ایک یا زیادہ طریقوں کو منتخب کریں تاکہ ضبط شدہ مکان کی قیمت کا اندازہ کیا جاسکے۔ ینگٹنگ ڈیمالیشن ٹیم نے سیکھا کہ اگر ضبط شدہ مکان کی اسی طرح کی جائیداد کی تجارت کی جاتی ہے، تو تشخیص کے لیے مارکیٹ کا طریقہ استعمال کیا جانا چاہیے۔ اگر ضبط شدہ مکان یا اس سے ملتی جلتی رئیل اسٹیٹ کے معاشی فوائد ہیں، تو آمدنی کا طریقہ تشخیص کے لیے استعمال کیا جانا چاہیے؛ اگر ضبط شدہ مکان زیر تعمیر ہے تو تشخیص کے لیے فرضی ترقی کا طریقہ استعمال کیا جانا چاہیے۔ اگر تشخیص کے لیے ایک ہی وقت میں دو یا دو سے زیادہ تشخیصی طریقے منتخب کیے جا سکتے ہیں، تو تشخیص کے لیے دو سے زیادہ تشخیصی طریقے استعمال کیے جائیں، اور تشخیص کے نتائج کا تعین مختلف تشخیصی طریقوں کے حساب کے نتائج کی جانچ اور موازنہ کرنے کے بعد کیا جانا چاہیے۔

(3) مندرجہ بالا کے علاوہ، مکانات کی قیمت کو متاثر کرنے والے عوامل جیسے کہ محل وقوع، مقصد، عمارت کا ڈھانچہ، نیا پن، عمارت کا رقبہ اور فرش کا رقبہ، زمین کے استعمال کے حقوق وغیرہ پر بھی غور کیا جانا چاہیے۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

1. چاہے اس میں غیر قانونی تعمیرات شامل ہوں یا زمین پر قبضے اور مسماری، یہ بہتر ہے کہ آپ خود ملوث مکان کو نہ گرائیں۔ اگر آپ اسے خود ہی ختم کر دیں گے تو بعد میں معاوضہ ملنا مشکل ہو جائے گا۔ چونکہ آپ کو معاوضہ مانگنے کی کوئی وجہ نہیں مل سکتی، اس لیے یہ طے کرنا بھی مشکل ہے کہ عدالت میں کس پر مقدمہ کرنا ہے۔ اگر آپ کے گھر کو زبردستی مسمار کیا گیا ہے، تو آپ انہدام کے ثبوت کے طور پر اور معاوضے کی شرائط تجویز کرنے کی بنیادی بنیاد کے طور پر مسمار کرنے سے پہلے، وقت اور بعد میں متعلقہ تصاویر اور ویڈیوز لے سکتے ہیں۔ اس موضوع کی شناخت کرنا بھی آسان ہے کہ زبردستی انہدام کس نے کیا، یہ جاننا کہ کس پر مقدمہ کرنا ہے، اور یہ معلوم کرنا کہ جبری مسماری کی ذمہ داری کس کو اٹھانی چاہیے۔

2. ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین اور ضوابط کے مطابق، ضبط شدہ اور مسمار کیے جانے والے افراد ضبطی کا فیصلہ موصول ہونے کے 60 دنوں کے اندر انتظامی نظرثانی، ضبطی معاوضے کا فیصلہ اور دیگر مخصوص انتظامی کارروائیاں، اور 6 ماہ کے اندر انتظامی مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کا گھر زبردستی مسمار کیا جاتا ہے، تو آپ کو مسمار کرنے کی تاریخ جاننے کے 6 ماہ کے اندر اپنے حقوق کے دفاع کے لیے ایک مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ کچھ نقل مکانی کرنے والے گھرانے عرضی دیں گے، لیکن پٹیشن قانونی طریقہ نہیں ہے، اور اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ پٹیشن کتنی دیر تک چلتی ہے، یہ استغاثہ کے لیے وقت کی حد میں رکاوٹ ڈالنے کی کوئی وجہ نہیں بنتی ہے۔ بہت سے لوگ جنہیں مسمار کر دیا گیا تھا وہ درخواستیں داخل کرنے میں تاخیر کا شکار ہوئے اور حدود کے قانون سے محروم رہے۔ اگر وہ مقدمہ بھی کریں تو عدالت اسے قبول نہیں کرے گی۔ یہاں تک کہ اگر آپ کو کوئی وکیل مل جاتا ہے، تو آپ کی مدد کے لیے آپ کچھ نہیں کر سکتے! عملی طور پر، اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ آپ اپنے اعلی افسران کو صورتحال کی اطلاع کیسے دیں، مقامی عملے کو اس کی اطلاع دیں، یا ہر جگہ کا دورہ کریں، آپ حقیقت میں مسئلہ حل نہیں کر سکتے۔ آپ جو صرف اپنے حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے اپنا قیمتی وقت ضائع کرتے ہیں! اگر آپ ضبطی اور مسمار کرنے والے فریق کے ساتھ کسی معاہدے تک نہیں پہنچ سکتے ہیں، تو براہ کرم حل تلاش کرنے کے لیے جلد از جلد ایک پیشہ ور ضبطی اور مسمار کرنے والے وکیل سے رابطہ کریں۔