قانونی معلومات

مضمون کا تعارف: زیا یانچینگ، جیانگ سو میں ہے۔ مقامی شہری گاؤں کو مسمار کیا جانا ہے، اور اس کا گھر بھی مسمار کرنے کے دائرہ کار میں شامل ہے۔ مسمار کرنے والی پارٹی کے لوگ اس کے گھر کے بارے میں بات چیت کے لیے آئے اور اسے صرف 200 مربع میٹر کا مکان دیا تھا۔ یہ 1996 کے فضائی نقشے پر ان کے گھر کے رقبے پر مبنی تھا۔ تاہم، 1998 میں اس کے خاندان کو ملنے والے لینڈ سرٹیفکیٹ پر زمین کا رقبہ 272 مربع میٹر تھا، اور مکان کا رقبہ 217 مربع میٹر تھا۔ اگر معاوضہ 200 مربع میٹر کے معیار پر مبنی ہے، تو یہ بہت کم ہے! قریبی مکانات کی قیمتیں 25,000 فی مربع میٹر ہیں۔ ابھی تک مسمار کیے گئے لوگوں کو کوئی باضابطہ تحریری نوٹس نہیں ملا اور نہ ہی انہوں نے سرکاری اعلانات یا منظوری دیکھی ہے۔ ہم شہری دیہاتوں میں جھونپڑیوں کے انہدام کی تلافی کیسے کریں؟ فضائی تصاویر یا زمینی سرٹیفکیٹ کے علاقے کی بنیاد پر؟

1. کیا معاوضہ ہوائی تصاویر کے نتائج یا زمینی سرٹیفکیٹ پر موجود رقبے پر مبنی ہونا چاہیے؟

1. فضائی تصاویر کا کوئی قانونی اثر نہیں ہے اور یہ صرف معاون معائنہ کی تصاویر ہیں۔ بغیر لائسنس کے مکانات کے لیے زمین اور مکانات کے رقبے کا تعین کرنے کے لیے فضائی فوٹو گرافی کا استعمال کیا جائے گا۔ لہذا، اگر زمین کا سرٹیفکیٹ ہے، تو معاوضہ زمین کے سرٹیفکیٹ پر رقبہ کی بنیاد پر دیا جائے گا۔ اگر زمین کا سرٹیفکیٹ نہیں ہے تو، معاوضہ فضائی نقشے کے رقبے پر مبنی ہوگا۔

2. ریاستی ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے آرٹیکل 17 کے مطابق، میونسپل اور کاؤنٹی کی سطح کی عوامی حکومتیں جو مکانات کو قبضے میں لینے کا فیصلہ کرتی ہیں، ضبط شدہ افراد کو معاوضہ فراہم کریں گی بشمول: ضبط شدہ مکانات کی قیمت کا معاوضہ؛ نقل مکانی اور عارضی دوبارہ آبادکاری کے لیے معاوضہ جس کے بارے میں ینگ ٹنگ کا خیال ہے کہ مکانات کی ضبطی کی وجہ سے ہوا ہے۔ مکانات کی ضبطی کی وجہ سے پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات کا معاوضہ۔ شہر اور کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومتیں ضبط شدہ افراد کو سبسڈی اور انعامات فراہم کرنے کے لیے سبسڈی اور انعامی اقدامات مرتب کریں گی۔

(1) فکسڈ اثاثہ معاوضہ

زمین، مکانات، عمارتوں اور زمینی اٹیچمنٹ کے لیے معاوضہ جو دوبارہ منتقل نہیں کیے جا سکتے، نیز نقل مکانی کی وجہ سے ضائع ہونے والی مشینری اور سامان وغیرہ۔

(2) زمینی اٹیچمنٹ اور جوان فصلوں کا معاوضہ۔

"زمین کے انتظام کے قانون کے نفاذ کے ضوابط" کے آرٹیکل 26 میں کہا گیا ہے: "زمین کے منسلکات اور جوان فصلوں کے معاوضے کی فیس زمینی منسلکات اور جوان فصلوں کے مالکان کی ہے۔" ینگ ٹنگ کا خیال ہے کہ اس شق کے مطابق، اگر مالک ایک فرد ہے، تو یہ فرد کو ادا کیا جائے گا۔ اگر مالک کسانوں کا ایک گروپ ہے، تو اس کی ادائیگی کچھ کسان گروپوں کو کی جائے گی۔ اگر مالک دیہی اجتماعی اقتصادی تنظیم ہے، تو اسے اجتماعی اقتصادی تنظیم کو ادا کیا جائے گا۔

(3) پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات کا معاوضہ

پیداوار اور کاروبار کی معطلی سے ہونے والے نقصانات میں "ادائیگی ضروری ہے" اور "کمائی جانی چاہیے" شامل ہیں۔ یعنی اصل اور متوقع آپریٹنگ نقصانات۔ اس سے مراد پیداوار اور کاروبار کی معطلی کی وجہ سے ہونے والے متعلقہ نقصانات اور اخراجات ہیں۔

(4) مسمار کرنے اور نقل مکانی سے متعلق اخراجات

یعنی انہدام اور نقل مکانی سے براہ راست اخراجات۔ بشمول مشین کے آلات کی ڈیبگنگ اور مرمت کے اخراجات، مواد کو جدا کرنے اور پیکیجنگ کے اخراجات، نقل و حمل کے اخراجات، سامان کی جگہ بدلنے اور تنصیب کے اخراجات وغیرہ۔

(5) مسمار کرنے کی ترغیبات

مسمار کرنے کی پالیسیوں کی وجہ سے اٹھنے والی ترغیبی فیسوں میں تیزی سے منتقلی کی فیس، مسمار کرنے کی ترغیبی فیس وغیرہ شامل ہیں۔

(6) غیر قانونی اور پرتشدد انہدام کی وجہ سے ہونے والے نقصانات

غیر قانونی اور پرتشدد انہدام کی وجہ سے مشینری، آلات اور دیگر املاک کو پہنچنے والے نقصان کے لیے، کاروباری مالکان نقصانات کے لیے معاوضے کا مطالبہ کر سکتے ہیں اور ریاستی معاوضے کے لیے درخواست دے سکتے ہیں۔

2. زیا کو کس قسم کا معاوضہ ملنا چاہیے؟

(1) Xia کو کوئی باضابطہ تحریری اعلان موصول نہیں ہوا ہے اور اس نے زمین کے حصول کی منظوری کی دستاویز نہیں دیکھی ہے۔ مسمار کرنے والی پارٹی پر غیر قانونی اراضی کے حصول کا شبہ ہے۔ متعلقہ قانونی دفعات کے مطابق، زمین کی ریکوزیشن کو لاگو کرنے سے پہلے، قانونی ہونے کے لیے درج ذیل طریقہ کار کو شامل کیا جانا چاہیے: زمین کی ریکوزیشن کی حیثیت کا نوٹیفکیشن، زمین کی ریکوزیشن کی تحقیقات کی تصدیق، اراضی کی ریکوزیشن کی حیثیت کا لیٹر نوٹیفکیشن، زمین کی ریکوزیشن کی سماعت کا نوٹیفکیشن، اور زمین کی ریکوزیشن کی سماعت کی تنظیم۔

(2) اگر ملوث اراضی سرکاری ملکیت ہے تو معاوضے میں زمین، مکانات، لگائے گئے فصلوں، پھل دار درختوں، جوان فصلوں، نقل مکانی کے اخراجات، مسمار کرنے کی مراعات وغیرہ کا معاوضہ شامل ہونا چاہیے۔ اس معاملے میں شامل زمین سرکاری ملکیت ہے اور زرعی زمین ہے۔ رہائش کے معاوضے کے علاوہ، متعلقہ معاوضہ بھی ریاستی ملکیتی اراضی پر قبضے، مسماری اور دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کے ساتھ ساتھ مقامی دیہی زمین کے معاوضے کی پالیسیوں کے قوانین اور ضوابط کے مطابق بھی فراہم کیا جانا چاہیے۔

1. اس صورت میں، چونکہ زمین جائیداد کے حقوق سے تعلق رکھتی ہے، اس لیے میرے ملک میں جائیداد کے حقوق کی رجسٹریشن بنیادی طریقہ ہے۔ لہذا، زیا کی زمین کا سرٹیفکیٹ کیسے رجسٹرڈ ہوا، زمین کے سرٹیفکیٹ پر درج مواد کی بنیاد پر معاوضہ دیا جانا چاہیے۔ زیا کے اراضی سرٹیفکیٹ پر رقبہ 272 مربع میٹر ہے، لہٰذا معاوضہ اسی رقبے کی بنیاد پر ہونا چاہیے۔

2. ریاستی ملکیتی اراضی پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کا آرٹیکل 21 یہ طے کرتا ہے کہ ضبط شدہ شخص مالی معاوضہ یا مکانات کے حقوق کے تبادلے کا انتخاب کرسکتا ہے۔ ینگٹنگ نے سیکھا کہ اگر ضبط شدہ شخص مکان کے ملکیتی حقوق کے تبادلے کا انتخاب کرتا ہے، تو شہر یا کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومت کو جائیداد کے حقوق کے تبادلے کے لیے مکان فراہم کرنا چاہیے، اور ضبط شدہ مکان کی قیمت اور ضبط شدہ شخص کے ساتھ جائیداد کے حقوق کے تبادلے کے لیے استعمال کیے گئے مکان کی قیمت کے درمیان فرق کا حساب لگانا اور طے کرنا چاہیے۔

3. اگر پرانے شہری علاقوں کی تعمیر نو کی وجہ سے ذاتی رہائش گاہیں ضبط کر لی گئی ہیں، اور ضبط شدہ شخص تعمیر نو کے علاقے میں مکان کے ملکیتی حقوق کے تبادلے کا انتخاب کرتا ہے، تو شہر یا کاؤنٹی کی سطح پر عوامی حکومت جو مکانات کی ضبطی کا فیصلہ کرتی ہے تعمیر نو کے علاقے یا قریبی علاقے میں مکانات فراہم کرے گی۔

4. 217 مربع میٹر کے گھر کے رقبے کا تخمینہ خود زیا نے لگایا تھا۔ مخصوص علاقے کے لیے، آپ تشخیصی ایجنسی کے پیشہ ور افراد سے اس کی پیمائش اور تشخیص کے لیے کہہ سکتے ہیں۔ مثال کے طور پر، تشخیص کا نتیجہ 217 مربع میٹر ہے۔ دوبارہ آبادکاری کے گھر اور مسماری کا معاوضہ اس علاقے کی بنیاد پر مختص کیا جانا چاہیے، مکان کی ساخت اور تعمیراتی سامان کے ساتھ ساتھ قریبی کمرشل ہاؤسنگ کی قیمت اور دیگر عوامل کے حوالے سے۔

5. اگر وہاں فصلیں، لکڑیاں، پھل دار درخت، اور جوان فصلیں لگائی گئی ہیں، تو انہیں بھی اسی طرح کا معاوضہ ملنا چاہیے۔ مخصوص حساب کتاب مقامی معاوضے کے معیارات پر مبنی ہے۔

6. اس میں نقل مکانی کے اخراجات، ترغیبی فیس وغیرہ بھی شامل ہیں۔

3. پرانے شہری علاقوں کو مسمار کرنے، شانٹی ٹاؤنز کی تعمیر نو، اور جیانگ سو میں شہری دیہات کو مسمار کرنے کے لیے معاوضے کے تازہ ترین ضوابط

اپریل 2018 کے اوائل میں، یانچینگ سٹی گورنمنٹ نے "یانچینگ سٹی کے اولڈ ٹاؤنز (شانٹی ٹاؤنز) میں تجدید شدہ مکانات اور متعلقہ مسائل کے بارے میں رائے" جاری کی، جس نے شہریوں میں بڑے پیمانے پر تشویش کو جنم دیا۔ سابقہ ​​قبضے، معاوضے اور بازآبادکاری کی پالیسیوں کے مقابلے میں، اس سال 9 مئی سے باضابطہ طور پر لاگو ہونے والی "پروسیسنگ آراء" میں کیا ایڈجسٹمنٹ اور تبدیلیاں کی جائیں گی؟ ضبط شدہ لوگوں کو معاوضے اور دوبارہ آبادکاری کی صورت میں کیا "فوائد" اور "فوائد" حاصل ہوں گے؟ 26 اپریل کو میونسپل ایکسپریشن آفس کے انچارج متعلقہ شخص نے اس کی تفصیلی تشریح کی۔

1. معاوضے کے علاقے کے تعین کے معیارات میں اعتدال پسند نرمی۔

(1) شہری علاقے کے فضائی سروے کے نقشے کے 1986 کے ورژن سے پہلے بنائے گئے "غیر دستاویزی" مکانات اصل میں بنائے گئے تھے۔ اگر موجودہ عمارتیں فضائی سروے کے نقشے سے مطابقت رکھتی ہیں تو انہیں قانونی تعمیرات کے مطابق معاوضہ اور دوبارہ آباد کیا جائے گا۔ اس کے بعد بنائے گئے مکانات کو غیر قانونی تعمیر تصور کیا جائے گا۔ 1986، 1996 اور 2005 کے فضائی سروے کے نقشوں کی بنیاد پر "غیر دستاویزی" مکانات کے لیے مرحلہ وار، امتیازی اور کم ہونے والے معاوضے اور دوبارہ آباد کاری فراہم کرنے کے لیے "ہینڈلنگ آراء" کو تبدیل کیا گیا تھا۔

(2) فضائی سروے کے نقشے کے 1986 کے ورژن سے پہلے بنائے گئے "غیر لائسنس یافتہ" مکانات کے لیے، معاوضے اور آباد کاری کے معیارات میں کوئی تبدیلی نہیں ہوگی۔ فضائی سروے کے نقشے کے 1986 کے ورژن اور 1996 کے ورژن کے درمیان بنائے گئے "غیر دستاویزی" مکانات کے لیے، اگر موجودہ عمارت اور فضائی سروے کا نقشہ مطابقت رکھتا ہے، تو مکان کے رقبہ (زیادہ سے زیادہ 140 مربع میٹر سے زیادہ نہیں) کا حساب اس بنیاد پر کیا جائے گا کہ زیادہ سے زیادہ زمینی رقبہ 200 مربع میٹر سے زیادہ نہ ہو اور فرش کے رقبے کے تناسب کے لیے b700 مربع میٹر۔ عمارتوں کے لیے 1.1۔ معاوضہ اور دوبارہ آباد کاری کی جائے گی۔ اضافی حصے کو متبادل قیمت کے 80% پر معاوضہ دیا جائے گا، لیکن کوئی دوبارہ آباد کاری فراہم نہیں کی جائے گی۔ فضائی سروے کے نقشے کے 1996 ورژن اور 2005 کے ورژن کے درمیان بنائے گئے "غیر دستاویزی" مکانات کے لیے، اگر موجودہ عمارتیں فضائی سروے کے نقشے کے 2005 کے ورژن سے مطابقت رکھتی ہیں، تو انہیں تعمیر اور تنصیب کی قیمت پر معاوضہ دیا جائے گا اور انہیں دوبارہ آباد نہیں کیا جائے گا۔ اگر ضبط شدہ شخص مکان کی ملکیت کے کام میں تعاون کرنے کی حمایت نہیں کرتا ہے اور معاہدے کی مدت کے اندر معاوضے کے معاہدے پر دستخط نہیں کرسکتا ہے، تو وہ 1996 اور 2005 کے فضائی سروے کے نقشوں کی بنیاد پر طے شدہ مکان کے معاوضے سے لطف اندوز نہیں ہوگا۔

2. نئے چھوٹے رقبے کے رہائشی ہاؤسنگ ری سیٹلمنٹ ایریا سبسڈیز

"ہینڈلنگ آراء" شہری علاقوں میں 90 مربع میٹر یا اس سے کم کے قانونی تعمیراتی رقبے کے ساتھ ضبط شدہ مکانات کے لیے آباد کاری کے علاقے کی سبسڈی میں اضافہ کرتی ہے۔ اگر ان ضبط شدہ مکانات کو بنگلوں سے لے کر کثیر المنزلہ، چھوٹے اونچے اور اونچے اونچے مکانات میں دوبارہ آباد کیا جاتا ہے، تو دوبارہ آبادکاری کے علاقے میں بالترتیب 10% اور 15% اضافہ کیا جائے گا۔ اگر مکانات کو کثیر المنزلہ مکانات سے چھوٹے اونچے اور اونچے اونچے مکانات میں دوبارہ آباد کیا جاتا ہے تو دوبارہ آبادکاری کے علاقے میں بالترتیب 10% اضافہ کیا جائے گا۔ اضافی مکانات کی قیمت دوبارہ آبادکاری کی قیمت پر طے کی جائے گی۔ اگر مالی معاوضہ منتخب کیا جاتا ہے اور ایک چھوٹے سے رقبے میں ضبط شدہ مکان بنگلہ یا کثیر المنزلہ ہے، تو ایک بار کی رقمی معاوضہ سبسڈی کو دوبارہ آباد کاری کے علاقے کی بنیاد پر بالترتیب 15% اور 10% بڑھا کر شمار کیا جائے گا۔ 90 مربع میٹر سے زیادہ قانونی تعمیراتی رقبہ والے مکانات اس سبسڈی سے لطف اندوز نہیں ہوں گے۔

3. کراس ریجنل ری سیٹلمنٹ ایریا کے انعامات کو واضح کریں۔

آرٹیکل 13 "یانچینگ سٹی اربن ایریا میں کم اور درمیانی قیمت والے کمرشل مکانات کی تعمیر اور انتظام کے لیے عمل درآمد کے اقدامات" (یانزینگفا [2007] نمبر 155) میں یہ شرط رکھی گئی ہے کہ "مسمار کیے جانے والے افراد ایک درمیانی اور کم قیمت والے تجارتی مکان خرید سکتے ہیں۔ معلوم ہوا کہ انہدام کو ضبطی میں تبدیل کرنے کے بعد بھی آپریشن میں یہی طریقہ استعمال کیا جا رہا تھا۔ اس نے بنیادی طور پر پرانے شہر میں چھوٹے رقبہ پر قبضے والے مکانات کو نشانہ بنایا اور انہیں پرانے شہر سے باہر کی طرف دوبارہ آباد کیا۔ اگر دوبارہ آباد کاری کا رقبہ 10 مربع میٹر سے کم تھا، تو متناسب طور پر بڑھایا گیا دوبارہ آباد کاری کا رقبہ 10 مربع میٹر ہو گا، اور تصفیہ دوبارہ آباد کاری کی قیمت پر مبنی ہو گا۔ چونکہ موجودہ قبضے کی پالیسی کے دستاویزات واضح نہیں ہیں، اس لیے "عمل درآمد کی آراء" اسے ٹھیک کرتی ہیں۔

4. کم از کم معاوضہ اور دوبارہ آبادکاری کے معیارات کو بلند کریں۔

(1) شہری علاقوں میں اصل کم از کم معاوضہ اور دوبارہ آبادکاری کا معیار یہ ہے: آپ حکومت کی طرف سے مقرر کردہ مقام پر 50 مربع میٹر کے دوبارہ آباد کاری کے گھر کا انتخاب کر سکتے ہیں یا 150,000 یوآن سے زیادہ کا مالی معاوضہ نہیں ہے۔ رہائش کی مشکلات سے دوچار لوگوں کے حالاتِ زندگی اور سطحوں کو مکمل طور پر محفوظ رکھنے کے لیے، معاوضے کے کم از کم معیارات کو بالترتیب 54 مربع میٹر اور 300,000 یوآن تک بڑھایا جائے گا۔

(2) نقل مکانی کے معاوضے کے معیار میں اضافہ کریں۔ ضبط شدہ مکانات کے قانونی تعمیراتی رقبے کی بنیاد پر حساب لگایا گیا، رہائشی مکانات کے لیے نقل مکانی کے معاوضے کے معیار کو 10 یوآن فی مربع میٹر سے بڑھا کر 20 یوآن فی مربع میٹر کر دیا جائے گا، اور 500 یوآن سے کم کے لیے اضافی فیس 500 یوآن سے بڑھا کر 100 یوآن سے کم کر دی جائے گی۔

5. نئے دستخط اور کمرے کی منتقلی کی ترغیبات

اگر ضبط شدہ شخص کسی معاہدے پر دستخط کرتا ہے اور مقررہ معاہدے کی مدت کے اندر مکان چھوڑنے کی کوشش کرتا ہے تو، "شہری علاقوں میں سرکاری زمین پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے سے متعلق معاملات سے متعلق یانچینگ شہر کی عوامی حکومت کی رائے" کے آرٹیکل 7 میں متعین انعامات کے علاوہ، Z1 (No1) کنٹریکٹ پر دستخط کرنے اور گھر کے حوالے کرنے کے حکم کی بنیاد پر گھر والوں کو 10,000 یوآن تک کا دستخطی انعام اور 10,000 یوآن تک کا مکان منتقلی کا انعام دیا جائے گا۔ مخصوص ترغیب کے طریقے پروجیکٹ کے ضبطی معاوضے کے منصوبے میں میونسپل اور کاؤنٹی کی سطح کی عوامی حکومتوں کے ذریعہ بیان کیے جائیں گے جو ضبطی کا فیصلہ کرتی ہیں۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

عملی طور پر، چونکہ شانٹی ٹاؤنز میں مکانات کی قیمت نسبتاً کم ہو سکتی ہے، اس لیے معاوضے کی رقم بھی کم ہو سکتی ہے۔ اس لیے، آپ کو پہلے یہ طے کرنا چاہیے کہ آیا آپ کا گھر جسے مسمار کرنے والے گھر کے طور پر درجہ بندی کیا گیا ہے، ایک جھونپڑی والے شہر کا گھر ہے۔ آئیے دیکھتے ہیں کہ کیا سرکاری زمین پر مکانات کی ضبطی اور معاوضے کے ضوابط کے مطابق مسماری کے طریقہ کار کو سختی سے انجام دیا جاتا ہے۔ بعض اوقات، مسمار کرنے والی جماعتیں شانٹی ٹاؤنز کی بنیاد پر غیر قانونی طور پر مکانات کو مسمار کر دیتی ہیں۔ اگر آپ کو مطلع کیا جاتا ہے کہ جس علاقے میں آپ کا گھر واقع ہے وہ ایک جھونپڑی والے شہر میں تبدیل ہو جائے گا، تو آپ کو گھر کے اندر اور باہر کی تصاویر پہلے سے لے لینی چاہئیں تاکہ اسے منہدم کرنے سے پہلے ثبوت برقرار رکھا جا سکے۔ جب کوئی گھر گرایا جاتا ہے، تو انہدام کے منظر کی تصویر کشی کی جانی چاہیے اور تمام اصل ثبوت (تصاویر اور ویڈیوز) کو محفوظ کیا جانا چاہیے۔ اگر ضروری ہو تو، آپ جرم کی اطلاع دینے کے لیے کال کر سکتے ہیں اور جرم کو اسی وقت ریکارڈ کر سکتے ہیں جب کہ زبردستی منہدم کیے جانے کا ثبوت ہو۔ اگر آپ کا گھر غیر قانونی طور پر گرا دیا گیا ہے، تو براہ کرم 6 ماہ کے اندر انتظامی جائزہ، انتظامی قانونی چارہ جوئی اور دیگر قانونی ذرائع کے ذریعے اپنے حقوق کی حفاظت کریں۔ اگر حدود کے اس قانون سے تجاوز کیا گیا تو، قانونی ریلیف کا موقع ضائع ہو جائے گا۔ زیادہ سے زیادہ فائدے کے لیے کوشش کرنے کے لیے، آپ ضبطی اور مسمار کرنے کے منصوبے کے مواد کو سمجھنے کے لیے مزید متعلقہ قانونی علم پڑھ سکتے ہیں، یا آپ کسی پیشہ ورانہ قبضے اور مسمار کرنے کے وکیل سے حل تلاش کر سکتے ہیں۔