قانونی معلومات

مضمون کا تعارف: غیر معقول دوبارہ آبادکاری معاوضہ اور تاخیر سے دوبارہ آبادکاری کا معاوضہ مسمار کیے گئے لوگوں میں عام مسائل ہیں۔ قانون اس کے لیے کیا فراہم کرتا ہے؟ آج ہم اس موضوع پر بات کرتے ہیں۔ اس سوال میں بنیادی طور پر چار حصے شامل ہیں۔

1. ٹائم پوائنٹ، ایویلیویشن ٹائم پوائنٹ اور معاوضہ ٹائم پوائنٹ کے درمیان تعلق۔

جب ضبطی اور معاوضے کے درمیان تعلق پر بحث کرتے ہوئے، ضبطی کے وقت، تشخیص اور معاوضے کے درمیان تعلق پر بحث کرنا ضروری ہے۔ ایک خاص نقطہ نظر سے، ریاست کی جانب سے شہریوں کے نجی مکانات کی ضبطی بنیادی طور پر ریاست کی جانب سے ضبط شدہ مکانات کی "زبردستی خریداری" ہے، اور معاوضہ حکومت کی جانب سے نجی رئیل اسٹیٹ کے جبری حصول پر غور کیا جاتا ہے۔ کچھ ممالک "لازمی خریداری" کے ذریعے "جمع" کرتے ہیں۔ عملی طور پر، زیادہ تر ضبط شدہ افراد "اوپر اسٹریم" کے مسائل سے متعلق نہیں ہیں جیسے کہ آیا ضبطی "عوامی مفاد" کے لیے ہے، لیکن وہ معاوضے کے معیارات اور معاوضے کی رقم جیسے "ڈاؤن اسٹریم" کے مسائل سے زیادہ فکر مند ہیں۔ منصفانہ اور معقول بازاری قیمت کے معاوضے کے اصول کے تعین کے بعد، یہ ایک زیادہ اہم مسئلہ بن جاتا ہے کہ بازار کی قیمت کو کس مقام پر معاوضے کے معیار کے طور پر استعمال کیا جائے۔ اس سلسلے میں، "ضابطہ ضبطی اور سبسڈی" کے آرٹیکل 19 اور "سرکاری ملکیتی زمین پر مکانات کی ضبطی اور تشخیص کے اقدامات" کے آرٹیکل 10 (جسے بعد میں "تشخیص کے طریقے" کہا جاتا ہے) دونوں یہ طے کرتے ہیں کہ مکان کی قیمت کا تعین کرنے کا وقت مقررہ دن مقرر کیا گیا ہے۔ گھروں کا اعلان کیا جاتا ہے۔ ضبط شدہ افراد کی اکثریت کے لیے، ضبطی کے فیصلے کے اعلان کی تاریخ پر مارکیٹ کی قیمت کا استعمال کرتے ہوئے معاوضے کے معیار کے طور پر منصفانہ اور معقول معاوضے کے اصول کی عکاسی کر سکتا ہے۔

2. قبضے کے فیصلے کے اعلان کے کئی سال بعد، دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کو حل نہیں کیا گیا ہے۔

تاہم، عملی طور پر، قبضے کے چند فیصلوں اور معاوضے کے فیصلوں کے درمیان وقت کا وقفہ بہت لمبا ہوتا ہے، اور کچھ اسسمنٹ ٹائم پوائنٹس اور معاوضے کے ٹائم پوائنٹس میں کئی سال کا فاصلہ بھی ہوتا ہے، لہٰذا معاوضہ کیسے دیا جائے کیس کے تنازعات میں اہم مسئلہ بن گیا ہے۔ ینگٹنگ ڈیمالیشن ٹیم نے پایا کہ عملی طور پر، کئی وجوہات ہیں جن کی وجہ سے شہر اور کاؤنٹی کی سطح کی حکومتیں معاوضے کے معاہدوں پر دستخط کرنے یا بروقت معاوضے کے فیصلے کرنے میں ناکام رہتی ہیں: کچھ اس وجہ سے ہیں کہ شہر اور کاؤنٹی کی سطح کی حکومتوں کو تعمیراتی منصوبوں کے لیے فوری زمین کی ضرورت نہیں ہے یا ان کے پاس پروجیکٹ نہیں ہیں۔ کچھ اس لیے ہیں کہ دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کے فنڈز موجود نہیں ہیں اور وہ معاوضہ دینے سے قاصر ہیں۔ کچھ اس لیے کہ تعمیراتی منصوبے زمین کے حصول کے بعد ایڈجسٹ کیے گئے ہیں۔ اور کچھ اس لیے ہیں کہ ضبطی کا رویہ خود فاسد ہے۔ قانونی چارہ جوئی کی گئی اور معاوضے کے معاملے کو روک دیا گیا۔ بعض صورتوں میں، ضبطی یونٹ قانون کے مطابق اپنے فرائض انجام دینے میں ناکام رہا کیونکہ ضبط شدہ لوگوں نے غیر قانونی اور غیر معقول معاوضے کے مطالبات کیے تھے۔ بعض صورتوں میں، دوبارہ آبادکاری اور معاوضے کے مسائل ضبطی کے فیصلے کے اعلان کے کئی سال بعد بھی حل نہیں ہوئے تھے۔ کچھ معاملات میں، طویل نظر ثانی اور قانونی چارہ جوئی کے بعد، آخر میں معاوضے کا مسئلہ مؤثر طریقے سے حل نہیں ہوا۔

3. مختلف معاملات میں مختلف علاج کی ضرورت ہوتی ہے۔

ان خصوصی مقدمات پر فیصلے صرف ایک کیس کی بنیاد پر کیے جاسکتے ہیں: ضبطی کے فیصلے کے اعلان کی تاریخ پر تشخیصی قیمت کو معاوضے کے معیار کے طور پر استعمال نہیں کیا جاسکتا، بصورت دیگر یہ ضبط شدہ لوگوں کی رہائش کے تحفظ کے حالات کو نمایاں طور پر کم کر سکتا ہے اور "احتجاج اور معاوضے کے حقوق کے تحفظ کے مفادات" کی قانون سازی کی روح سے انحراف کر سکتا ہے۔ ضبط شدہ لوگ. تاہم، یہ ہمیشہ عدالت کے فیصلے کے وقت بازار کی قیمت کو بینچ مارک کے طور پر استعمال نہیں کر سکتا، بصورت دیگر یہ لامحالہ معاوضے کے متضاد معیارات کا باعث بنے گا، اور یہاں تک کہ فریقین کو قانونی چارہ جوئی کے ذریعے ضبطی اور معاوضے کے عمل میں تاخیر کرنے پر آمادہ کرے گا۔

4. تاخیر کے معاوضے کے مسئلے کو حل کرنے کے کئی طریقے

مختلف وجوہات کی وجہ سے تاخیر کے معاوضے کے مسائل کے لیے اس کے مطابق مختلف انتظامات کیے جائیں۔ خاص طور پر، مندرجہ ذیل طریقوں پر غور کیا جا سکتا ہے:

(1) اگرچہ معاوضے میں مناسب تاخیر ہو سکتی ہے، لیکن پھر بھی یہ ایک معقول مدت کے اندر ہونا چاہیے۔ "مناسب مدت" کا فیصلہ تعمیراتی منصوبے کے دائرہ کار جیسے عوامل پر مبنی ہونا چاہیے اور کیا ضبط شدہ مکانات اب بھی عام اور اصل استعمال میں ہیں یا نہیں۔ اگر کوئی اور جائز وجوہات نہیں ہیں تو، معقول مدت کو "رئیل اسٹیٹ مارگیج ویلیویشن گائیڈنس" کے آرٹیکل 26 کا حوالہ دیا جا سکتا ہے، جس میں کہا گیا ہے کہ "ویلیویشن رپورٹ کی میعاد کی مدت ویلیو ایشن رپورٹ کے اجراء کی تاریخ سے ایک سال سے زیادہ نہیں ہوگی"، یعنی شہر اور کاؤنٹی کو عام طور پر سال کے اندر حکومت کی سطح پر 1 سال کی تاریخ کے اندر فیصلہ کرنا چاہیے۔ ضبطی کا اعلان؛ اگر قانون کے مطابق مکان کی ضبطی کے فیصلے کا اعلان نہیں کیا جاتا ہے، تو اس کا حساب اس تاریخ سے لگایا جا سکتا ہے جس تاریخ سے ضبطی کا فیصلہ اس شخص کو دیا جاتا ہے جسے ضبط کیا جا رہا ہے۔

(2) معاوضے کے مسئلے کو حل کرنے کا طریقہ معاوضے کے معاہدے پر دستخط کرنا یا معاوضے کا فیصلہ کرنا ہو سکتا ہے۔ اگر ضبط شدہ شخص رضاکارانہ طور پر معاوضے کے منصوبے اور معاوضے کے مواد کو قبول کرتا ہے، تو معاوضے کے مسئلے کو ضبطی کے معاوضے کے معاہدے پر دستخط کرکے حل کیا جائے گا۔ اگر معاوضے پر کوئی معاہدہ نہیں ہوسکتا ہے، تو شہر اور کاؤنٹی کی سطح کی حکومتوں کو عام طور پر ایک سال کے اندر ضبطی معاوضے کا فیصلہ کرنا چاہیے، معاوضے کے مواد اور معاوضے کی رقم تحریری طور پر طے کرنا چاہیے، اور اسے ضبط شدہ شخص کو بھیجنا چاہیے۔

(3) معاوضے کے فیصلے میں طے شدہ معاوضے کا مواد واضح اور مخصوص ہونا چاہیے، قانون کے مطابق فراہم کیا جانا چاہیے، اور فوری طور پر حاصل کیا جا سکتا ہے۔ اگر ضبط شدہ شخص معاوضہ وصول کرنے کے بعد بھی مطمئن نہیں ہے تو پھر بھی وہ انتظامی قانونی چارہ جوئی اور دیگر ذرائع سے قانون کے مطابق اپنے حقوق کا دعویٰ کر سکتا ہے۔ اس بات پر زور دینے کی وجہ یہ ہے کہ معاوضے کا فیصلہ کرنا اور پہنچانا ضروری ہے کیونکہ ایک بار معاوضے کا فیصلہ ہوجانے کے بعد اس کے پاس تشہیر، یقین اور عمل درآمد کی طاقت ہوگی۔ ضبطی یونٹ اور دیگر متعلقہ انتظامی اداروں کے لیے، اسے قانونی طریقہ کار کے بغیر منسوخ نہیں کیا جا سکتا۔ ضبط شدہ شخص کے لیے، ضبط شدہ مکان کے دوبارہ آبادکاری کے معاوضے کے معاملے کی تصدیق اور موثر قانونی دستاویزات کے ذریعے طے کی گئی ہے، اور دوبارہ آباد کاری کے معاوضے کے حقوق کو کسی بھی وقت حاصل کیا جا سکتا ہے۔ جبری معاوضے کا فیصلہ ہوجانے کے بعد، اگر ضبط شدہ شخص کو معاوضے کا مواد موصول نہیں ہوتا ہے، تو شہر اور کاؤنٹی کی سطح کی حکومتوں کو عام طور پر قانون کے مطابق نکالنے اور جمع کرنے کے متعلقہ طریقہ کار کو ہینڈل کرنا چاہیے، اور ضبط شدہ شخص کو تحریری طور پر معاوضے کی رقم وصول کرنے کے لیے مطلع کرنا چاہیے، ری سیٹلمنٹ ہاؤسنگ وغیرہ کا استعمال کرنا چاہیے، تاکہ حقیقی فلو سے بچنے کے لیے خطرہ ہو۔ قیمتیں اگر ضبط شدہ شخص قانونی اور جائز وجوہات کے بغیر اسے وصول کرنے سے انکار کر دیتا ہے، تو ضبط شدہ اتھارٹی متعلقہ مدت جیسے قانونی چارہ جوئی کے دوران ضبط شدہ جائیداد کی قیمت میں اضافے سے ہونے والے نقصانات کے معاوضے کے لیے ذمہ دار نہیں ہوگی۔ ینگٹنگ ڈیمولیشن گروپ کو معلوم ہوا کہ ضبط شدہ لوگوں کو ضبطی کے معاوضے کے فیصلے یا معاوضے کی رقم اور دیگر مشمولات پر اعتراض ہے جو ضبطی معاوضے کے معاہدے میں طے کی گئی ہے، اور یہ ضبطی کے نفاذ میں رکاوٹ نہیں بن سکتا۔ ہاؤسنگ ایکسپرپریشن ڈپارٹمنٹ کو پبلسٹی اور رہنمائی کو بھی مضبوط کرنا چاہیے، ضبط شدہ لوگوں کو پہلے معاوضہ وصول کرنے کے لیے قائل اور تعلیم دینا چاہیے، اور ضبط شدہ لوگوں کو پیشگی معاوضہ وصول کرنے کے لیے مطلع کرنا چاہیے۔ اس کا مطلب صرف انتظامی فیصلے کا احترام کرنا اور متعلقہ ممکنہ نقصانات کو کم کرنا ہے۔ ان کے پاس اب بھی دونوں فریقوں کے درمیان تنازعات کو حل کرنے کے لیے انتظامی جائزہ یا انتظامی مقدمہ دائر کرنے کا حق ہے۔ اگر شہر یا کاؤنٹی کی سطح کی حکومت کی اپنی غلطی ہے، جس کے نتیجے میں نہ تو ضبط شدہ شخص کے ساتھ معاوضے کے معاہدے پر دستخط کیے گئے اور نہ ہی ایک سال کے اندر ضبطی اور معاوضے کے بارے میں کوئی فیصلہ کیا گیا، اور ضبط شدہ رئیل اسٹیٹ کی قیمت میں نمایاں اضافہ ہوا ہے، اور اعلانیہ وقت کا استعمال کرنا صریحاً غیر منصفانہ ہے کیونکہ اس کی قیمت کو معاوضہ دینے کے لیے مارکیٹ کی قیمت کو استعمال کرنے کے لیے استعمال کیا جا سکتا ہے۔ فیصلہ کیا جاتا ہے یا معاوضے کے معاوضے کے معاہدے پر دستخط کیے جاتے ہیں۔

(4) میونسپل اور کاؤنٹی سطح کی حکومتوں کی طرف سے ایک معقول مدت کے اندر معاوضے کے فیصلوں کے لیے، عوامی عدالتوں کو عام طور پر فیصلے کے وقت کو معاوضے کے لیے بینچ مارک وقت کے طور پر استعمال نہیں کرنا چاہیے۔ عدالتی طاقت اور انتظامی طاقت کے درمیان محنت کی تقسیم کو مدنظر رکھتے ہوئے، یہاں تک کہ اگر عوامی عدالت یہ مانتی ہے کہ معاوضے کے فیصلے سے متعلقہ مواد کو خارج کر دیا گیا ہے، تو اسے بنیادی طور پر انتظامی ایجنسی کے معاوضے کے وقت کے تعین سے انکار نہیں کرنا چاہیے، بلکہ اسے صرف مناسب طریقے سے فیصلے میں ایڈجسٹ کرنا چاہیے۔ اگر عوامی عدالت معاوضے کے فیصلے کو منسوخ کرتی ہے اور شہر یا کاؤنٹی کی سطح کی حکومت کو ایک نیا بنانے کا حکم دیتی ہے، تو معاوضے کے وقت کا تعین اب بھی انتظامی ایجنسی کی صوابدید کے دائرہ کار میں ہے۔ جب تک کہ یہ نسبتاً معقول وقت کی حد سے سنجیدگی سے انحراف نہیں کرتا ہے، عام طور پر یہ بہتر ہے کہ ضبطی کے اعلان کے وقت تخمینہ شدہ قیمت کا حوالہ دیا جائے تاکہ ضبط شدہ افراد کے لیے غیر منصفانہ معاوضے کے معیارات سے بچایا جا سکے۔ جب عوامی عدالت معاوضے کے فیصلے کو کالعدم کرتی ہے، تو یہ فیصلے کو جزوی طور پر کالعدم بھی کر سکتی ہے، قانونی معاوضے کے مواد کو برقرار رکھ سکتی ہے، اور شہر اور کاؤنٹی حکومتوں کو حکم دے سکتی ہے کہ وہ قانونی معاوضے کے مواد کی ادائیگی یا جمع کرائیں تاکہ فریقین کے کیس جیتنے کے بعد ریل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافے کے سبب نئے نقصانات سے بچا جا سکے۔

(5) اگر شہر یا کاؤنٹی کی سطح کی حکومت معقول وجوہات کے بغیر ایک معقول وقت کی حد سے زیادہ معاوضہ فراہم کرنے میں ناکام ہو جاتی ہے، اور یہ ثابت نہیں کیا جا سکتا ہے کہ ضبط شدہ فریق معاوضے کے لیے مذاکرات کو ملتوی کرنے پر راضی ہے، تو عوامی عدالت اس وقت کا استعمال کر سکتی ہے جب معاوضے کا فیصلہ اصل میں ہو یا جب دونوں فریقین مذاکرات کے وقت کے طور پر بات چیت کریں۔ اگر شہر یا کاؤنٹی کی سطح کی حکومت قانون کی سنگین خلاف ورزی کرتی ہے، بدنیتی سے قانون کی خلاف ورزی کرتی ہے اور ضبطی کا فیصلہ یا معاوضے کا فیصلہ کیے بغیر نقل مکانی پر مجبور کرتی ہے، اور معاوضے کے مسئلے کو طویل عرصے تک حل کرنے سے انکار کرتی ہے، جس سے ضبط شدہ شخص کے جائز حقوق اور مفادات کو خاصا نقصان پہنچتا ہے، تو یہ پہلی بار ٹرائل پوائنٹ کے طور پر بھی غور کر سکتی ہے۔ صرف اسی طریقے سے غیر قانونی قبضے کو سزا دی جا سکتی ہے، مجرموں کو قیمت برداشت کرنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے، اور حکومت کو عدالتی نظرثانی کے ذریعے قانون کے مطابق ضبط کرنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے۔ ایسی صورتوں میں، جب اصل تشخیصی مواد کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہو تو، "تشخیص کے مقصد کی تیاری کی تاریخ" اور "تشخیص کے مقصد کی اصل وصولی کی تاریخ" کے درمیان فرق کو جامع طور پر سمجھا جانا چاہیے: یعنی، اصل تشخیص کرنے والی ایجنسی مدت کے دوران قیمت میں اضافے یا کمی کی وضاحت کے لیے ایک ضمنی رپورٹ جاری کر سکتی ہے، اور ایڈجسٹمنٹ کر سکتی ہے۔ اصل تشخیصی ایجنسی جائزہ ایڈجسٹمنٹ کے لیے ایڈجسٹمنٹ کی ہدایات بھی جاری کر سکتی ہے۔ خاص حالات میں، تشخیص کا دوبارہ جائزہ لیا جانا چاہیے۔

Yingting آپ کو یاد دلاتا ہے:

اگر آپ کو زمین کے حصول اور انہدام کا سامنا ہے، تو آپ کو واضح رہنا چاہیے اور معاہدے پر عمل کرنا چاہیے چاہے کچھ بھی ہو۔ اگر وعدہ زبانی کیا جا سکتا ہے، تو اسے انہدام کے معاوضے کے معاہدے میں لکھا جانا چاہیے، ورنہ اس پر دستخط نہیں کیے جا سکتے۔ کیونکہ زبانی وعدوں کا کوئی قانونی اثر نہیں ہوتا۔ اگر آپ کو دوبارہ آبادکاری کے معاوضے پر اعتراض ہے تو آپ کیا کر سکتے ہیں؟ کچھ نقل مکانی کرنے والے گھرانے عرضی دیں گے، لیکن پٹیشن قانونی طریقہ نہیں ہے، اور اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ پٹیشن کتنی دیر تک چلتی ہے، یہ استغاثہ کے لیے وقت کی حد میں رکاوٹ ڈالنے کی کوئی وجہ نہیں بنتی ہے۔ بہت سے لوگ جنہیں مسمار کر دیا گیا تھا وہ درخواستیں داخل کرنے میں تاخیر کا شکار ہوئے اور حدود کے قانون سے محروم رہے۔ اگر وہ مقدمہ بھی کریں تو عدالت اسے قبول نہیں کرے گی۔ یہاں تک کہ اگر آپ کو کوئی وکیل مل جاتا ہے، تو آپ کی مدد کے لیے آپ کچھ نہیں کر سکتے! عملی طور پر، اس سے کوئی فرق نہیں پڑتا ہے کہ آپ اپنے اعلی افسران کو صورتحال کی اطلاع کیسے دیں، مقامی عملے کو اس کی اطلاع دیں، یا ہر جگہ کا دورہ کریں، آپ حقیقت میں مسئلہ حل نہیں کر سکتے۔ آپ جو صرف اپنے حقوق اور مفادات کے تحفظ کے لیے اپنا قیمتی وقت ضائع کرتے ہیں! ہمارے ملک کے متعلقہ قوانین اور ضوابط کے مطابق، ضبط شدہ اور مسمار کیے جانے والے افراد ضبطی کا فیصلہ موصول ہونے کے 60 دنوں کے اندر انتظامی نظرثانی، ضبطی معاوضے کا فیصلہ اور دیگر مخصوص انتظامی کارروائیاں، اور 6 ماہ کے اندر انتظامی مقدمہ دائر کر سکتے ہیں۔ اگر آپ کا گھر زبردستی مسمار کیا جاتا ہے، تو آپ کو مسمار کرنے کی تاریخ جاننے کے 6 ماہ کے اندر اپنے حقوق کے دفاع کے لیے ایک مقدمہ دائر کرنا چاہیے۔ اگر آپ نے حکومت کے ساتھ معاوضے کی شرائط پر گفت و شنید نہیں کی ہے، تو آپ زمین کے حصول اور انہدام میں مہارت رکھنے والے وکیل سے مشورہ کر سکتے ہیں، یا کسی وکیل سے پیشہ ورانہ قانونی علم کا استعمال کرتے ہوئے منصفانہ اور تسلی بخش معاوضے کے لیے کوشش کرنے کے لیے مداخلت کرنے اور حکومت کے ساتھ بات چیت کرنے کو کہہ سکتے ہیں۔